Et forældrekøb kan være en overvældende process, da der er mange juridiske aspekter, som man skal være ekstra opmærksom på. Derfor er det en god idé at få hjælp fra en erfaren boligadvokat. Med hjælp fra NEMBOLIGHANDELs kompetente boligadvokater, sikrer du og dit barn jer de bedste vilkår for en god, nem og sikker bolighandel.
Et forældrekøb er en god måde at sende dine børn trygt videre, når de er klar til at flyve fra reden. Det kan være vanskeligt at finde en lejebolig til fornuftige penge, der samtidig ligger tæt på uddannelse og arbejde. Med et forældrekøb skal dit barn ikke i samme omgang tænke på dyr husleje, uretfærdige lejere eller korte lejekontrakter.
At foretage et forældrekøb er slet ikke så kompliceret, som det måske kan lyde. Ved et forældrekøb køber du blot en ekstra bolig til dig selv, som du så udlejer til dit barn. Den nye bolig kan ligefrem være en fremragende investering, hvis den stiger i pris over tid. Forældrekøb er blevet mere populært blandt danskerne, og bliver ofte anvendt i storbyerne.
Der er mange unge mennesker, som har svært ved at finde en bolig takket være alt for dyre lejeboliger, dyre huslejer og lange ventetider på kollegieværelser.
Særligt op til studiestart kan det være vanskeligt at finde en egnet bolig, da der er stor rift om de boliger, der er. Mange unge mennesker drømmer om at finde en bolig, men det kan hurtigt blive en dyr og vanskelig fornøjelse at træde ind på boligmarkedet. Særligt hvis man søger bolig i de større studiebyer som f.eks. Aarhus og København.
Der er mange forældre, som gerne vil hjælpe deres barn godt på vej, når han eller hun skal finde en bolig i nærheden af studiet. Hvis du overvejer et forældrekøb til dit barn, så hjælper vi dig gerne gennem hele processen, så du og dit barn er sikret de bedste vilkår for en god handel.
Ved køb af fast ejendom skal der altid betales en tinglysningsafgift til statskassen.
Tinglysningsafgiften består af en fast afgift som udgøres af 1.850 kr. (2023 sats) og en variabel afgift som typisk udgøres af 0,6% af købesummen.
Da et forældrekøb oftest er et køb af en ejerlejlighed, anses det som et køb af en fast ejendom, hvorfor der skal betales tinglysningsafgift.
Tinglysning af skøde betyder, at du bliver registreret som den officielle ejer af boligen. Tinglysning er en offentlig registrering af rettigheder, hvilket vil sige at når et skøde tinglyses, så bliver alle rettigheder og forpligtelser overdraget fra sælger til køber.
I bund og grund er tinglysning en sikringsagt, som skal sikre rettighedshaverens rettigheder (ejendomsret, pant mv.) mod rettigheder, som bliver stiftet senere hen og som er i strid med ens egne rettigheder.
Hvis ejendommen sælges til mere end én køber, er det den køber, som får tinglyst boligen, som er den officielle ejer af boligen.
Når forældre køber en bolig med det formål at leje boligen ud til deres barn, kaldes det et forældrekøb. Forældrekøb sker oftest i forbindelse med at barnet skal starte på studie, og forældrekøb er derfor en god måde at sikre deres barn en bolig i studietiden.
For unge mennesker kan det være svært at komme ind på boligmarkedet, da det oftest er svært at finde et lejemål, som man har råd til at betale. Særligt i Københavnsområdet kan det være nærmest en umulig opgave at finde en lejebolig, som unge mennesker har råd til. Derfor kan det i nogle tilfælde betale sig at foretage et forældrekøb, så du kan være sikker på at dit barn har tag over hovedet til studiestart.
Der er både fordele og potentielle ulemper ved at foretage et forældrekøb.
Fordelene ved forældrekøb er:
Nogle af de ulemper der kan opstå ved at foretage et forældre køb er:
Som boligkøber kan det være svært at skabe overblik over, hvordan hele processen forløber sig. Vi giver dig derfor et overblik over de typiske trin, man skal igennem, når man laver et forældrekøb.
Hvis du har spørgsmål undervejs, så er du altid mere end velkommen til at kontakte os på tlf. 70 20 41 61.
Så hjælper din boligrådgiver dig med at finde ud af, hvad det næste trin i din boligsøgen er.
Vi tilbyder altid en gratis og uforpligtende samtale. Vi sørger for at du får et nemt og overskueligt boligkøb.
Herunder finder du vores guide til forældrekøb.
Når du ønsker at lave et forældrekøb, så er det først og fremmest vigtigt, at du finder ud af, hvor meget du kan låne, så du ved, hvad du kan købe for. Derfor foregår det som ved et hvert andet boligkøb, at det første trin er, at du skal kontakte din bank, for at booke et møde og høre om dine lånemuligheder.
Din bankrådgiver vil kunne give dig et indblik i, hvilke slags lån der er relevante for dig, samt give dig en idé om, hvor meget du kan låne i banken. Når du ved hvor meget du kan låne, kan du begynde din boligsøgen.
Inden du starter din boligsøgen er det altid en fordel at overveje, hvilke kriterier du har til boligen, da det kan gøre din boligsøgen nemmere.
Når du har fundet ud af, hvad boligen må koste, kan du indlede jagten på den rette ejerlejlighed til dit barn. Når søgningen skal indledes, er det en fordel at overveje hvilke krav du har til boligen, så du kan indsnævre din boligsøgen.
Den nemmeste måde at indlede din boligsøgen på, er ved at søge på diverse online boligportaler. De forskellige online boligportaler gør det nemt og enkelt at søge efter den rette bolig. På siderne kan du danne dig et overblik over, hvilke boliger der er til salg i de områder, som du er interesseret i.
Når du har fundet en lejlighed, du gerne vil købe som forældrekøb, skal du først og fremmest sikre dig, at ejerforeningen accepterer udlejning til forældrekøb. Da det ikke er alle ejerforeninger, der tillader dette, er det vigtigt at undersøge dette med det samme, så du ikke forelsker dig i en lejlighed, hvor ejerforeningen ikke accepterer forældrekøb.
Når du har fundet den rette ejerlejlighed, som lever op til dine kriterier, og som er godkendt til forældrekøb, så er det tid til at give et bud på lejligheden. Du kan give et bud på lejligheden ved at indlede forhandlinger med sælgers repræsentant om pris og vilkår.
Du bør altid have in mente, at ejendomsmægler er hyret af sælger til at hjælpe med at varetage sælgers interesser. Som sælgers repræsentant vil ejendomsmægleren altid bestræbe sig på at sælge lejligheden på den korteste tid og til den højeste pris.
Af den grund er det altid en fordel at beslutte dig for hvad din max pris er, så du ikke risikerer at købe lejligheden til en højere pris, end hvad du maksimalt havde tænkt at lejligheden måtte koste. Med sælgers interesser i baghovedet kan ejendomsmægleren nemlig forsøge at presse dig op i pris ved hjælp af forskellige salgstrick.
Når du er blevet enig med sælgers repræsentant om prisen og vilkårene, så er det tid til at bestille en købsaftale, som både du og sælger skal underskrive før end handlen er endelig.
Når der skal bestilles en købsaftale, bør du som køber altid få indsat et bank- og advokatforbehold, så du i samråd med din bank og din advokat kan gennemgå købsaftalen og dertilhørende dokumenter.
Med et bank- og advokatforbehold i købsaftalen kan du fortryde handlen omkostningsfrit, skulle det ske at der er forhold ved boligen, som medfører, at du ikke længere ønske at købe den. Uden dette forbehold i købsaftalen vil du skulle godtgøre sælger 1% af købesummen, hvis du af den ene eller den anden grund fortryder handlen.
Købsaftalen er først juridisk gældende i det øjeblik, hvor både sælger og du som køber har underskrevet købsaftalen. Derfor er det altid en god idé at få sælger til at underskrive købsaftalen så hurtigt som muligt, så du undgå at sælger indgår en salgsaftale med en anden køber, selvom du har underskrevet din kopi af købsaftalen.
Når både køber og sælger har underskrevet købsaftalen, er det tid til at din køberrådgiver gennemgår købsaftalen og dennes dokumenter. Din bank sender også en vurderingsmand ud, som skal vurdere ejendommen, så din bank kan give tilsagn om finansiering og godkende handlen.
Din køberrådgiver gennemgår købsaftalen for at undersøge, om der er relevant forhold, som ikke står nævnt i aftalen.
Ved at lade din køberrådgiver gennemgå handlen, er du sikret en sikker handel, hvor udeladte forhold ikke bliver overset. Udeladte forhold kan nemlig være godt som umulige at få øje på, hvis man ingen juridisk erfaring har, og det er derfor vigtigt at have en boligadvokat ved sin side, når man køber en bolig.
I forlængelse af køberrådgivers gennemgang af købsaftalen, vil din køberrådgiver også udforme en godkendelsesskrivelse. I godkendelsesskrivelsen fremgår det, hvilke vilkår der skal være opfyldt, før end handlen kan godkendes endeligt. Derudover vil din køberrådgiver gennemgå andre relevante forhold, eksempelvis om der er tinglyste servitutter på ejendommen.
Hvis din boligrådgiver vurderer, at der er problematiske vilkår i købsaftalen, som sælgers repræsentant ikke kan opfylde, kan du som køber blive anbefalet at annullere bolighandlen. Takket være dit bank- og advokatforbehold kan du frafalde handlen uden omkostninger. Hvis dette forbehold ikke havde været indlagt i købsaftalen, vil det have kostet dig 1% af købesummen som godtgørelse til sælger. Dette er en af de store fordele ved at gøre brug af en advokat til boligkøb.
Når din bolighandel er endelig, skal der laves en tinglysning af skøde. Når sælger har givet fuldmagt til, at du kan tinglyse skødet, sørger din køberrådgiver for tinglysningen. Ved tinglysning af skødet bliver du den officielle ejer af boligen.
Om det er sælger eller køber, der står for udarbejdelsen af skødet, varierer fra handel til handel. Uanset om det er dig eller sælger, der skal stå for udarbejdelsen, så hjælper din boligrådgiver dig. Hvis sælger står for udarbejdelsen, gennemgår din boligrådgiver det færdige skøde, så du er sikker på at alt forløber som det skal.
Når du har fået overdraget nøglerne til lejligheden, udarbejder køberrådgiver refusionsopgørelsen. Refusionsopgørelsen er en oversigt over de udgifter, som sælger har betalt forud for din overtagelse af boligen. Disse udgifter kan bestå af forudbetalt varme og ejendomsskat. Det beløb som sælger har afholdt efter indgåelse af bolighandlen, skal du som køber kompensere for, så de udgifter som sælger har betalt for, bliver udlignet.
Om det er køber eller sælger, der udarbejder refusionsopgørelsen er også forskelligt. Din køberrådgiver vil enten sørge for at udarbejde refusionsopgørelsen, hvis du som køber skal stå for den, eller gennemgå den færdige refusionsopgørelse hvis det er sælger, der står for den. Uanset hvem der udarbejder refusionsopgørelsen, kan du være sikker på at det hele går ordentligt til med hjælp fra din boligrådgiver.
Som regel vil de fleste ejerforeninger stille krav om en udlevering af en lejekontrakt, inden du kan udleje lejligheden til dit barn. I de fleste tilfælde vil du som køber, skulle udarbejde en lejekontrakt mellem dig, som udlejer og forælder, og dit barn, som lejer.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at flere og flere kommuner stiller større krav til lejekontraktens indhold og form, såsom informationer om lejemålet, lejeforhold, husleje, depositum og forbrugsudgifter.
Det er særligt ved fastsættelsen af huslejen ved forældrekøb, at man skal være opmærksom på hvilke regler, der gør sig gældende. Det er især vigtigt at huslejen fastsættes efter markedslejen, så du undgår at dit barn skal betale gaveafgift. Hvis huslejen sættes for lavt, kan det nemlig blive anset som en gave fra dig som forælder, og så risikerer dit barn, som lejer af lejligheden, at skulle betale gaveafgift af differencen mellem markedslejen og huslejen, hvis beløbet overstiger nogle bestemte beløb.
Du kan kontakte din rådgiver på tlf. 70 20 41 61 for at høre mere om dette.
Din personlige boligrådgiver kan hjælpe dig med at udarbejde lejekontrakten, så du og dit barn er sikret på bedste vis, bl.a. i forhold til boligsikring.
Med hjælp fra en boligrådgiver er du sikret, at lejekontrakten udformes rigtigt, og du slipper for at bruge tid på de mange væsentlige forhold, som gør sig gældende for udarbejdelsen af en lejekontrakt.
Når du foretager et forældrekøb med det formål at leje lejligheden ud til dit barn, skal du beslutte, hvilken beskatningsmetode der skal anvendes.
Huslejeindtægten skal der altid betales skat af men ikke ejendomsværdiskat.
Når du skal vælge hvilken beskatningsmetode, der skal anvendes, kan du vælge mellem tre ordninger:
#1 Skat efter de almindelige skatteregler
Denne metode vil automatisk blive valgt, hvis ikke man selv angiver andet. Med denne beskatningsmetode lægges dit overskud før renter til din personlige indkomst. Det betyder, at overskuddet bliver beskattet på samme måde som din løn, og du skal derfor også betale AM-bidrag. Selvom denne ordning er nem at administrere, så kan det rent skattemæssigt bedre betale sig at anvende en af de andre to beskatningsmetoder.
#2 Virksomhedsordningen
Når du anvender denne beskatningsmetode, kan du med fordel fratrække renteudgifterne direkte i overskuddet. Det medfører at dit AM-bidrag bliver mindre, og du skal evt. betale mindre i topskat. Desværre er der mange krav, som følger med denne ordning.Der gælder bl.a. krav for regnskabsføring, som står angivet i bogføringsloven og mindstekravsbekendtgørelsen. Derudover er der krav om, at du sørger for at holde indtægter og udgifter ved udlejningen af boligen adskilt fra din privatøkonomi, og at prioritetsgæld og bankgæld skal være direkte forbundet med anskaffelsen samt driften af den udlejede bolig. I praksis gøres dette ved, at man f.eks. opretter en speciel konto/kassekredit til formålet.I regnskabet skal der kunne ses en tydelig adskillelse mellem virksomhedens økonomi og din private økonomi, og der skal være en opgørelse over størrelsen af overførslerne mellem disse to.Hvis du vælger denne beskatningsform, anbefaler vi at anvende en revisor, da metoden medfører en del administrative krav. Det er muligt at få fradrag for revisorudgiften.
#3 Kapitalafkastordningen
Denne metode er et alternativ til virksomhedsordningen, og så er den ovenikøbet nemmere at administrere.
Kapitalafkastordningen fungerer således, at der skal beregnes et kapitalafkast, som bliver beskattet som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst.
Ligesom ved virksomhedsordningen medfører det, at du betaler et mindre AM-bidrag samt evt. Mindre topskat sammenlignet med de almindelige skatteregler.Du betaler skat af dit overskud før renter fratrukket dit kapitalafkast, hvoraf dit overskud beskattes som personlig indkomst.
Beslutningen om hvilken beskatningsmetode, du skal vælge, bør altid blive truffet på baggrund af en konkret vurdering af din sag. Før den endelige model vælges, bør man altid snakke med sin boligadvokat, da skattereglerne er særdeles komplekse.
Du kan ringe til din rådgiver på tlf. 70 20 41 61 for at høre mere.
Når man foretager et forældreskab, skal der udarbejdes et regnskab over indtægter og udgifter. Et sådant regnskab skal altid opbevares i fem år, skulle det ske at SKAT finder det relevant at bede om indsigt heri. Når man foretager et forældrekøb med det formål at udleje boligen til sit barn, anses det som at drive en udlejningsvirksomhed. Det medfører også, at løbende udgifter til driften af udlejningsvirksomheden vil kunne trækkes fra i din personlige indkomst.
Følgende ting kan trækkes fra i din selvangivelse:
Hvis du sælger en ejerlejlighed, som har været anvendt til udlejning, og du derfor ikke selv har boet i den eller anvendt den som dit hjem, så skal du betale skat af fortjenesten på lejligheden.
Hvis boligen bliver solgt med tab, så kan det kun trækkes fra, såfremt du har fortjeneste på andre ejendomme. Der er mulighed for at gemme tab til senere år.
Fortjenesten, som salget af boligen har indbragt, beskattes som kapitalindkomst, medmindre man har benyttet virksomhedsordningen. Hvis man har anvendt virksomhedsordningen, gælder der nogle særlige regler.
Differencen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris udgør fortjenesten eller tabet på boligen.
Du har altid mulighed for at sælge boligen til dit barn til markedsværdien. Markedsværdien er den pris, som tilsvarende boliger sælges til.
En anden mulighed er at sælge boligen til dit barn for mindst 85% af den seneste offentlige ejendomsvurdering, hvis boligen ikke er blevet vurderet som udlejet. Hvis du sælger lejligheden til dit barn for en lavere pris end dette, vil SKAT anse differencen mellem de 85% af ejendomsvurderingen og den pris, som du har solgt lejligheden videre for, som en gave til barnet.
Hvis boligen bliver vurderet som udlejet, er vurderingen lavere end fri (ikke-udlejede) boliger, og det resulterer i, at du ikke kan sælge boligen til dit barn for mindst 85% af den offentlige vurdering. Du vil i stedet skulle sælge boligen til markedsværdien.
Hvis dit barn på et tidspunkt skulle ønske at sælge boligen videre, kan det lade sig gøre at sælge boligen skattefrit til markedsprisen, såfremt barnet har boet i boligen efter at have købt den af sine forældre. I ejendomsavancebeskatningsloven står reglerne omkring beskatning angivet.
Barnets fortjeneste af salget på boligen beskattes som værende kapitalindkomst.
1. januar 2018 blev der vedtaget en ny ejendomsvurderingslov, som satte en stopper for, at forældre kunne overdrage forældrekøbslejligheder til deres børn til 15% under den offentlige vurdering. Indtil da havde det ellers været særlig lukrativt at overdrage forældrekøbslejligheder på denne måde.
Folketinget har også vedtaget et lovforslag, som skal bane vejen for en ny og moderniseret ejendomsvurderingslov for de grundlæggende vurderingsregler, så der fra starten af 2020 kan udsendes nye ejendomsvurderinger.
De nye ejendomsvurderinger forventes at være væsentligt tættere på den reelle markedsværdi, hvorimod undersøgelser har vist, at de nuværende offentlige vurderinger ligger langt under markedsværdien. Det kan få betydning for dit barn, hvis han eller hun en dag ønsker at videresælge boligen, da der er risiko for, at vedkommende angiveligt har mindre chance for at sælge ejerboligen med stor profit.
Den vigtigste grund til at foretage et forældrekøb bør derfor være ønsket om at hjælpe sit barn med at finde en bolig. Man kan nemlig aldrig vide sig sikker på at sælge med gevinst, idet markedet går op og ned.Hvis den offentlige vurdering af forældrekøbslejligheden er, at det er en udlejet ejerlejlighed, så kan boligen ikke overdrages til barnet til den offentlige vurdering fratrukket eller tillagt 15%. Sælges boligen for mindre end de 85% af den offentlige ejendomsvurdering eller en lavere markedsværdi, så anses det som en gave til barnet, og vil beskattes herudfra.
Når et barn lejer en lejlighed af sine forældre, reguleres lejeforholdet efter lejelovens regler, såfremt der er underskrevet en lejekontrakt mellem udlejer og lejer, som i dette tilfælde er forælder og barn.
I forhold til boligsikring og forældrekøb betyder det, at forældrekøbet ikke har en særlig indflydelse på lejer-udlejerforholdet mellem forældrene og barnet, og barnet vil derfor kunne modtage boligsikring, som havde det været en hvilken som helst anden lejer.
Boligsikring, også kaldet boligstøtte eller boligydelse, er en månedlig økonomisk støtte til at betale husleje.
Ved et omvendt forældrekøb er det barnet, som investerer i en bolig til sine forældre, og er altså derfor det omvendte af et forældrekøb.
Den typiske grund til at foretage et omvendt forældrekøb er, at barnet og forældrene har et ønske om at komme tættere på hinanden. Det er oftest familier, som er i gang med eller netop har fået børn, der foretager et omvendt forældrekøb.
Det er oftest også børn, som gerne vil have deres forældre tættere på, når forældrene kommer op i alderen, og måske kunne have glæde af lidt hjælp i hverdagen.
Hvad enten du skal foretage et forældrekøb eller et omvendt forældrekøb, så har vi stor ekspertise og erfaring indenfor området og står derfor klar til at hjælpe dig.
Hos os er du altid i sikre hænder, og vi har samlet alt hvad du skal bruge i forbindelse med et forældrekøb i en pakkeløsning. Med vores pakkeløsning sørger vi for, at handelsvilkårene er i orden, og vi står for gennemgangen af de fremsendte dokumenter til købsaftalen. Vi sørger for udarbejdelsen af en rådgivningsskrivelse til dig som køber, samt udarbejdelsen af en godkendelsesskrivelse til sælgers repræsentant om eventuelle forbehold.
Derudover sikrer vi, at handlen bliver godkendt, og at eventuelle forbehold bliver opfyldt, og så sørger vi for at udarbejde eller gennemgå skødet og et eventuelt debitorskifte. Dertil udarbejder eller gennemgår vi refusionsopgørelsen, og sørger for godkendelsen af denne.
Når der forelægger anmærkningsfrit skøde, frigiver vi købesummen og afslutter handlen.
Vores vigtigste opgave er at sørge for, at alt er på plads til din overtagelse af boligen. Derfor står din rådgiver klar til at hjælpe dig hele vejen. Skulle der opstå spørgsmål eller har du opdaget fejl og mangler, er du altid velkommen til at kontakte din rådgiver.
Hvis du er i tvivl om hvilken løsning, der er den bedste til dig, kan du altid kontakte os.Vi tilbyder til hver en tid en gratis og uforpligtende snak om dine ønsker og behov i forbindelse med din bolighandel.
Vi indgår selvfølgelig først en aftale, når vi er enige om, hvilken løsning der er bedst for dig.
