Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en skriftlig vurdering af standen på en ejendom. Sammen med elinstallationsrapporten er tilstandsrapporten en del af Huseftersynsordningen, som er en frivillig ordning, der hører under Sikkerhedsstyrelsen. Tilstandsrapporten har til formål at give køber en idé om boligens stand, før han eller hun skriver under på en købsaftale.

Hvad koster en tilstandsrapport?

Prisen på en tilstandsrapport afhænger af flere forskellige faktorer – eksempelvis boligens størrelse og alder. I 2016 blev loftet ophævet for den pris, som en byggesagkyndig kan forlange for at udarbejde en tilstandsrapport.

Der findes heller ingen nedre grænse for, hvad en tilstandsrapport kan koste. Typisk vil prisen være mellem 4.000 kr. og 10.000 kr. Køber du samtidig en elinstallationsrapport og en energimærkerapport ved samme virksomhed, vil du ofte kunne spare penge.

Det kan derfor være en god idé at indhente flere forskellige tilbud, når du skal have udarbejdet en tilstandsrapport, da der kan være mange penge at spare. Vær opmærksom på, at det er lovpligtigt at få udført en energimærkning af bolig, når den skal sælges eller udlejes, mens tilstandsrapporten er frivillig.

Hvilke regler er der for tilstandsrapporter?

Som nævnt, er det frivilligt, om der udarbejdes en tilstandsrapport, når du sælger din bolig. Hvis du ønsker at få udarbejdet en tilstandsrapport i forbindelse med en bolighandel, er der en række overordnede regler, som skal overholdes.

Regler for tilstandsrapporter:

• Tilstandsrapporten har en gyldighed på seks måneder.
• Tilstandsrapporten skal være udarbejdet af en beskikket byggesagkyndig.
• Det er sælger, der skal betale for tilstandsrapporten.

Hvor længe gælder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport gælder i seks måneder, og den er gyldig fra den dag, hvor rapporten indberettes af den beskikkede byggesagkyndige. Strækker boligsalget sig på en periode, som er længere end seks måneder, kan du få fornyet tilstandsrapporten for et mindre beløb.

Hvis du ønsker at få fornyet tilstandsrapporten, er det et krav, at du kontakter den byggesagkyndige, som udarbejdede den oprindelige rapport. Vær opmærksom på, at tilstandsrapporten skal fornyes indenfor gyldighedsperioden på de seks måneder.

Hvem udarbejder tilstandsrapporten?

Det er udelukkende den beskikkede byggesagkyndige, som må udarbejde en tilstandsrapport. En byggesagkyndig er en person med en byggeteknisk grunduddannelse, som er blevet beskikket af Sikkerhedsstyrelsen. Den byggesagkyndige kan eksempelvis være en arkitekt eller bygningskonstruktør.

Herudover er det et krav, at den byggesagkyndige har minimum 5 års relevant erhvervserfaring indenfor de seneste 10 år, ligesom vedkommende skal have gennemført et kursus i huseftersynsordningen.

Når den byggesagkyndige skal udarbejde tilstandsrapporten, gennemgår han eller hun ejendommen og noterer, såfremt der er fejl, mangler eller skader. Gennemgangen tager udgangspunkt i et skema, som Byggestyrelsen har udarbejdet.

Hvem betaler for tilstandsrapporten?

Det er sælger, der bestiller tilstandsrapporten, hvorfor det også er sælger, der betaler for den. Herudover er det samtidig sælgers ansvar at indhente tilbud og priser på at få udarbejdet tilstandsrapporten, hvorfor det også er sælger, der vælger den byggesagkyndige, som gennemgår boligen.

På selve dagen, hvor den byggesagkyndige skal gennemgå boligen, vil det også være sælger, der tager imod vedkommende. Det er vigtigt, at du som sælger er til stede, når tilstandsrapporten udarbejdes, så du kan besvare eventuelle spørgsmål, der omhandler boligen.

Er det lovpligtigt, at der udarbejdes en tilstandsrapport?

Der er ingen lovmæssige bestemmelser, der dikterer, at du skal have udarbejdet en tilstandsrapport, når du sælger din bolig. Det er altså sælger selv, der bestemmer, hvorvidt han eller hun ønsker at få udarbejdet en tilstandsrapport eller ej.

I den forbindelse er det dog værd at være opmærksom på, at det ikke er muligt at tegne en ejerskifteforsikring, hvis der ikke udarbejdes en tilstandsrapport. Det betyder, at du selv hæfter for eventuelle skjulte fejl og mangler for boligen, hvis de dukker op, efter køber har overtaget ejendommen. Af samme årsag er det en god idé at få udarbejdet en tilstandsrapport, når du sælger din bolig.

Kan man sælge sit hus uden en tilstandsrapport?

Som udgangspunkt er der ingen hindring i, at du sælger dit hus, selvom der ikke er udarbejdet en tilstandsrapport. Som nævnt, er tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten dog nødvendig, hvis du ønsker tegne en ejerskifteforsikring, hvilket er en god idé.

Det er samtidig en god idé at kontakte en boligrådgiver eller -advokat, som kan hjælpe dig med rådgivning, når du skal sælge din bolig – eksempelvis i forhold til dokumenter som tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.

Hvad er en elinstallationsrapport?

Hvis du ønsker at tegne en ejerskifteforsikring, skal du udover tilstandsrapporten også have udarbejdet en elinstallationsrapport ifølge Huseftersynsordningen. Som navnet antyder, fokuserer elinstallationsrapporten udelukkende på boligens elinstallationer.

Det er et krav, at en autoriseret elektriker udfører eleftersynet. Formålet med elinstallationsrapporten er at undersøge, om de synlige elinstallationer er funktionsdygtige og lovlige, hvilket efterfølgende noteres.

Det er en god idé at få udarbejdet både tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, når du skal sælge din bolig, da det giver dig mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. Med ejerskifteforsikringen frasiger du dig som sælger ansvaret for skjulte fejl og mangler, som ikke fremgår af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.

Hvad er en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring er en forsikring, som dækker skjulte fejl og mangler, hvilket kommer både køber og sælger til gode. Sælger kan frasige sig ansvaret, så han eller hun ikke længere hæfter for skjulte fejl og mangler, mens køber er forsikret mod fejl og mangler.

Begge parter er således dækket, hvis det viser sig, at der dukker skjulte fejl og mangler op, efter boligen er solgt. Som sælger har du ansvaret for fejl og mangler i boligen i op til 10 år, efter du har solgt den, hvis du ikke har tegnet en ejerskifteforsikring. Derfor tegner langt de fleste en ejerskifteforsikring i forbindelse med en bolighandel.

Skal der laves tilstandsrapport på ejerlejligheder?

Det er ikke noget krav, at du får udarbejdet en tilstandsrapport på en ejerlejlighed – og det sker også sjældent. Hvis du ønsker at få udarbejdet en tilstandsrapport på en ejerlejlighed, kræver det, at alle lejlighederne i moderejendommen får udarbejdet én, hvilket typisk vil være et stort og omfattende arbejde.

Du bør desuden være opmærksom på, at der ikke udarbejdes tilstandsrapporter for andelsboliger. Det skyldes, at tilstandsrapporten skulle omfatte hele ejendommen og ikke udelukkende den enkelte andel. Der kan laves tilstandsrapporter på alle ejerboliger – herunder ideelle anparter, landbrugsejendomme og sommerhuse.

Tilstandsrapport for sommerhus

Hvis du overvejer at sælge dit sommerhus, er det en god idé at overveje at få udarbejdet en tilstandsrapport. Det giver dig mulighed for at frasige dig ansvaret, hvis det viser sig, at der er skjulte fejl og mangler, som ikke var synlige ved overtagelsen.

Planlægger du at købe et sommerhus, er det en god idé at kræve, at der foreligger en gyldig tilstandsrapport. Det giver dig værdifuld indsigt i sommerhusets tilstand, som kan være praktisk at kende til, før du skriver under på købsaftalen.

Det er desuden en god idé at kontakte en boligadvokat, før du køber et sommerhus. Boligadvokaten kan hjælpe dig med rådgivning i forhold til de juridiske aspekter af købet – eksempelvis i forbindelse med dokumenter såsom købsaftaler og tilstandsrapporter.

Hos NEMBOLIGHANDEL får du tildelt en personlig boligrådgiver, som hjælper dig sikkert gennem handlen. Vi gennemgår alle handlens dokumenter for dig, så du er sikker på, at du ved, hvad du skriver under på. Hvis der er forhold, som kan være grundlag for bekymring, får du besked om det, så du kan skrive under på købsaftalen med god samvittighed.

Hvad indeholder en tilstandsrapport?

Tilstandsrapporten har til formål at dokumentere skader eller tegn herpå. Den tager dog udelukkende udgangspunkt i de skader, som er synlige, hvorfor den ikke dækker eventuelt usynlige skader – eksempelvis i husets konstruktion.

Tilstandsrapporten indeholder typisk følgende:

• Revner – eksempelvis i bærende konstruktionsdele
• Ødelæggelser – eksempelvis i et hærdet gulv
• Brud eller defekter – eksempelvis revnede gulvklinker eller overfladerust på VVS-installationer
• Deformeringer – eksempelvis hvis tagets trækonstruktion er blevet vredet
• Svækkelser – eksempelvis råd i tagets trækonstruktion
• Lækager – eksempelvis hvis tagfladen er utæt

Tilstandsrapportens karaktersystem

Den byggesagkyndige følger et bestemt karaktersystem, når han eller hun udarbejder tilstandsrapporten. De forskellige skader inddeles efter en bestemt karakter, som indikerer, hvor alvorlig en skade, der er tale om.

Tidligere anvendtes betegnelserne K0, K1, K2, K3 og UN i karaktersystemet, men disse karakterer er blevet udfaset. I 2021 blev karaktersystemet erstattet af symboler, som gør det nemmere at afkode, hvor alvorlige de enkelte skader er.

I dag anvendes følgende symboler i tilstandsrapporten:

• Grå = Mindre alvorlige skader: Dette symbol tildeles skader, som hverken har indflydelse på bygningsdelen eller bygningens funktion
• Gul = Alvorlige skader: Dette symbol tildeles skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion på sigt svigter – og risikerer at forårsage skade på andre dele af bygningen.
• Rød = Kritiske skader: Dette symbol tildeles skader ved bygningsdelen, som enten allerede har eller indenfor den nærmeste fremtid vil forårsage skader, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter.
• Spørgsmålstegn = Mulige skader: Dette symbol tildeles forhold, som der er uvished om, hvorvidt er en skade eller ej. Det kan potentielt være en kritisk skade, hvorfor forholdet bør undersøges nærmere, inden du skriver under på købsaftalen.

Selvom det tidligere karaktersystem er blevet udfaset, kan det være en god idé at sætte dig ind i, hvordan det fungerede. Det er eksempelvis relevant, hvis du har fået udleveret en ældre tilstandsrapport, som er baseret på den gamle skala.

Tilstandsrapportens karaktersystem før 2021:

Indtil 2021 var tilstandsrapporten baseret på følgende karaktersystem:

• IB = Ingen bemærkninger: Denne karakterer tildeles bygningsdele, som ikke giver anledning til bemærkninger.
• K0 = Kosmetiske skader: Denne karakter tildeles kosmetiske skader, som ikke har en betydning for bygningsdelens funktion. Det er således udelukkende skader, som kan påvirke indtrykket af boligen rent visuelt.
• K1 = Mindre alvorlige skader: Denne karakter tildeles skader, som ikke har indflydelse på bygningsdelens funktion eller selve bygningsdelen. Det kan eksempelvis være fine netrevner i sokkelpuds eller defekter på dørplader.
• K2 = Alvorlige skader: Denne karakter tildeles skader, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter indenfor den nærmeste fremtid. Skader, som tildeles K2-karakteren, vurderes ikke til at forårsage skader på andre bygningsdele.
• K3 = Kritiske skader: Denne karakter tildeles skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter og samtidig risikerer at påføre skader på andre bygningsdele – eksempelvis utætte tagflader eller inddækninger.
• UN = Undersøges nærmere: Denne karakter tildeles forhold, hvor omfanget og alvorligheden ikke kan fastslås med sikkerhed. Det kan derfor både være harmløse forhold og potentielt kritiske skader.

Hvilke forhold dækker tilstandsrapporten ikke?

Tilstandsrapporten dækker ikke alle forhold, da den udelukkende fokuserer på boligens synlige forhold. Det er en god idé at sætte dig ind i, hvad tilstandsrapporten ikke dækker, så du er sikker på, at du har det fulde overblik over boligen, før du skriver under på købsaftalen.

Tilstandsrapporten dækker ikke følgende forhold:

• El- og VVS-installationernes funktioner – dette gennemgås i elinstallationsrapporten.
• Ejendommens arkitektur og udseende – eksempelvis planløsning, boligens placering og indretning.
• Indretning og installationer, som befinder sig udenfor selve ejendommen.
• Forhold, som befinder sig under bagatelgrænsen, da de ikke påvirker bygningens værdi.
• Markiser og baldakiner
• Boligens lovlighed – medmindre, der er tale om overtrædelser ift. byggelovgivningen.
• Inventar – eksempelvis hårde hvidevarer
• Udendørs svømmebassiner og installationer, der hører til.

Vær opmærksom på, at du som sælger stadig er ansvarlig for disse forhold, selvom de ikke indgår i tilstandsrapporten. Opdager du eller andre problemer med ovennævnte forhold, er det vigtigt, at du viderebringer oplysningen til køber.