Andelsbolig

En andelsbolig er en boligtype, som adskiller sig fra den almindelige ejerbolig. Andelsmarkedet kan være en kompleks størrelse, og det er derfor en god idé at sætte dig ind i, hvordan det fungerer, før du beslutter dig for at investere i en andelsbolig. Herunder kan du læse mere om, hvad du bør være opmærksom på i forhold til køb og vedligeholdelse af en andelsbolig, samt hvilke fordele og ulemper der er forbundet med boligtypen.

Hvad er en andelsbolig?

En andelsbolig er en boligtype, som fungerer ved, at et fællesskab ejer og driver en ejendom. Når du er andelshaver, er du derfor medlem af et formuefællesskab, som sammen ejer den pågældende ejendom. Det betyder, at du ikke ejer din bolig på samme måde, som hvis du eksempelvis investerede i en ejerlejlighed.

Når du investerer i en andelsbolig, køber du brugsrettigheden til én af andelsforeningens boliger. Du ejer ikke hele ejendommen, men udelukkende end andel i denne. Det er dog ikke noget, du vil mærke til, når først du overtager boligen.

En andelsforening kan være et lejlighedskompleks, såvel som det kan være et rækkehus eller en del af et gårdmiljø. Så længe ejendommen er tilknyttet en forening, som du har mulighed for at købe dig ind i, vil der være tale om en andelsbolig.

Rettigheder og pligter for andelsboligen

Andelsforeninger er karakteriseret ved et tæt fællesskab. Når du bor i en andelsbolig, vil det være kutyme, at du deltager i de foreningsmøder, som foreningen afholder. Her drøfter andelshaverne diverse emner, som knytter sig til foreningslivet.

Foruden foreningsmøder vil der også planlægges møder, som går under betegnelsen ‘gårddage’ i nogle foreninger. Her hjælper andelshaverne med at vedligeholde de arealer, som knytter sig til ejendommen, så det ser ordentligt ud. Det kan eksempelvis være det tilknyttede gårdmiljø, der trænger til forbedringer.

Hvad er forskellen på en andelsbolig og en ejerbolig?

Der er mange overvejelser, du skal tage stilling til, når du skal investere i en ejendom. Udover ejendommens pris og placering, vil boligtypen være blandt de mest væsentligt faktorer, når du skal købe en bolig. Herunder finder du en række forskelle, som gør sig gældende, når det kommer til en andelsbolig og en almindelig ejerbolig.

Kendetegn for andelsboliger

Ejerforhold: Når du køber en andelsbolig, bliver du medlem af en andelsforening. Igennem andelsforeningen får du brugsretten til at bo og varetage den pågældende andelsbolig, som du har erhvervet. Du ejer således en del af den formue, der er i foreningen – og altså ikke den specifikke lejlighed.

Økonomi: En andelsbolig er i de fleste tilfælde billigere at købe end en almindelig ejerbolig. Det skyldes blandt andet, at du ikke skal betale ejendomsværdiskat. Til gengæld bliver du en del af andelsforeningens lån og kan derfor også være med til at træffe økonomiske beslutninger på vegne af andelsforeningen.

Boliglån: En andelsbolig finansieres ikke via et realkreditlån, som typisk anvendes, når der investeres i en ejerbolig. I stedet finansierer du andelsboligen gennem et banklån, hvilket er et dyrere alternativ til realkreditlånet. Foreningen har dog mulighed for at optage realkreditlån, selvom du ikke selv har mulighed for det, da du i princippet køber dig til et medlemskab i andelsforeningen.

Fællesskab: Når du køber en andelsbolig, bliver du medlem af et fællesskab, som er blandt de mest markante karakteristika ved andelsforeningerne. Fællesskabet handler om at forvalte den fælles formue, som foreningen råder over, men der er typisk også et stærkt fællesskab mellem de individuelle beboere. Beboerne indgår i et fællesskab, som varetager en række praktiske opgaver – eksempelvis i forhold til vedligeholdelse af ejendommens arealer, beslutninger, drift, økonomi og husorden.

Opsparing og salg: En andelsbolig er ikke oplagt som investering på samme måde som en ejerbolig. Det skyldes, at andelsboliger er pålagt en maksimumpris, hvilket blandt andet betyder, at du ikke kan være sikker på, at du opnår fortjeneste, når du sælger boligen. Til gengæld vil den månedlige boligudgift typisk indeholde et afdrag på den gæld, som er i andelsforeningen. I nogle tilfælde kan det få andelen til at stige i værdi.

Kendetegn for ejerboliger

Ejerforhold: Når du køber en ejerbolig, er du ejer af boligen. Du har altså ikke en andel, ligesom det er tilfældet med en andelsbolig. Hvis du køber en ejerlejlighed, vil du dog blive en del af ejerforeningen, som har en række ligheder med andelsforeningen i forhold til vedligeholdelse af ejendommen.

Boliglån: I de fleste tilfælde vil du skulle betale mere for en andelsbolig end for en ejerbolig. Til gengæld vil du have mulighed for at finansiere boligen gennem et realkreditlån, hvilket typisk er væsentligt billigere end et almindeligt banklån. Når du køber en ejerbolig, kan du finansiere op til 80 % af købesummen gennem et realkreditlån, mens du selv skal betale 5 % i udbetaling. De resterende 15 % finansieres via et banklån.

Fællesskab: Som nævnt, har du sammen med de øvrige beboere et fælles ansvar for, at ejendommen og de tilhørende arealer bliver vedligeholdt. Du bliver medlem af en ejerforening, som har en række ligheder med andelsforeningerne. Her vil ejerne ligeledes være nødsaget til at imødekomme flertallets ønsker og behov, og du forpligter dig til at tage del i eventuelle udgifter, som opstår, når ejendommen eksempelvis skal renoveres.

Opsparing og salg: En ejerbolig er som regel en god investering, hvis du bliver boende i en årrække. I stedet for at betale husleje betaler du af på din gæld hver måned. Det betyder, at du sparer penge op, såfremt boligen holder sin værdi. Hvis dens værdi stiger, har du mulighed for at opnå en fortjeneste, når du sælger boligen igen.

Økonomi ved en andelsbolig

Før du kan blive andelshaver, skal du betale et indskud, som afspejler boligens aktuelle værdi. Når du har betalt indskuddet, får du et andelsboligbevis, der fungerer som dokumentation for, at du fra den pågældende dato har den eksklusive brugsret til boligen.

Du finansierer andelsboligen gennem et banklån, som i de fleste tilfælde har en højere rente end den, du betaler, når du finansierer en ejerbolig gennem et realkreditlån. Til gengæld vil andelsboligen ofte være billigere end en almindelig ejerbolig.

Når du er andelshaver, står det dig frit for at foretage forbedringer i din andelsbolig, som på sigt kan højne boligens værdi. De fleste forbedringer afskrives over en periode på 30 år, men det afhænger af den specifikke type forbedring, der er tale om.

En forbedring kan eksempelvis bestå af et nyt badeværelse eller køkken. Ofte fremgår det af den enkelte andelsforenings vedtægter, hvordan de individuelle forbedringer vurderes. Det kan derfor være en god idé at undersøge, før du går i gang med at renovere din andelslejlighed.

Der er tilknyttet en række faste udgifter, som er du er forpligtet til at betale, når du er medlem af en andelsforening, ligesom det er tilfældet med de fleste andre boligformer. Som andelshaver betaler du hver måned en husleje til andelsforeningen. Huslejen kaldes også for en boligafgift eller boligydelse, når der er tale om en andelsbolig.

Boligudgiften kan blandt andet dække følgende:

• Ydelser til foreningernes lån
• Vedligeholdelse og renovering af ejendommens arealer
• Eventuelle udgifter til vicevært, administrator og revisor
• Skatter, vand, el og lignende

Afhængigt af den pågældende andelsforenings udgifter, kan boligafgiften variere. Hvis ejendommen skal renoveres, have nyt tag eller lignende, vil andelsforeningen typisk optage et lån til at finansiere det, såfremt omkostningerne ikke indgår i budgettet. Derfor kan andelshaverne blive pålagt en stigning i boligafgiften, da det er et fælles ansvar at drive og vedligeholde ejendommen.

Er det muligt at udleje en andelsbolig?

Det er de færreste andelsforeninger, som tillader, at du udlejer din andelsbolig. Dog er det op til den enkelte forening, og i visse tilfælde er der mulighed for at udleje din andelsbolig over en kortere periode. Oftest fremgår det af den enkelte andelsforenings vedtægter, hvilke former for udlejning som er tilladt.

Det fremgår også af vedtægterne, hvad du må i forbindelse med ud- og fremleje af en andelsbolig. I de fleste tilfælde vil det dog være andelshaveren, der selv bor i andelsboligen, medmindre der er tale om en særlig situation, som gør, at andelshaveren er forhindret i at bo i lejligheden.

Det fremgår af lejeloven, hvilke vilkår og betingelser som muliggør udlejning af boligen. Her står der blandt andet, at et midlertidigt ophold ikke bør vare i mere end to år. Det er en regel, som de fleste andelsforeninger anvender, når de skal bestemme tidshorisonten for fremleje af en andelsbolig.

Det er fordelagtigt, at du som andelshaver informerer enten administrationen eller bestyrelsen omkring det, før du ud- eller fremlejer din bolig – også selvom andelsforeningen ikke anvender bestemmelser omkring foreningens samtykke i forbindelse med udlejning og fremleje af den pågældende ejendom.

Hvilke fordele og ulemper er der ved andelsboliger?

Som du måske har dannet dig et indtryk af, er der både fordele og ulemper forbundet med at købe en andelsbolig. Herunder finder du en specifik oversigt over de enkelte fordele og ulemper, som du bør have med i overvejelserne, før du beslutter dig for at investere i en andelsbolig.

Fordele ved køb af andelsbolig:

• Billigere end ejerbolig: Langt de fleste andelsboliger er billigere end en ejerbolig i tilsvarende stand og på samme placering.
• Du slipper for ejendomsværdiskat: Når du er andelshaver, skal du ikke betale ejendomsværdiskat, da du ikke ejer boligen. Den er derfor billigere at bo i.
• Forbedringer øger værdien: Beslutter du, at du vil foretage bedringer i din andelsbolig, forøges værdien af den. Foreningens vedtægter beskriver, hvordan forbedringerne bliver værdiansat.
• Fællesskab: Det anses ofte som værende en positiv egenskab ved andelsboligen, at du bliver medlem af et stærkt fællesskab.

Ulemper ved køb af andelsbolig:

• Du hæfter for foreningens gæld: Det kræver et økonomisk overblik, når du skal købe en andelsbolig, da det er foreningens medlemmer, som hæfter for den gæld, foreningen stifter. Gælden betales via boligafgiften, og derfor er det vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i økonomien for den pågældende andelsforening, før du skriver under på overdragelsesaftalen.
• Du kan ikke tage et realkreditlån: Når du investerer i en ejerbolig, kan du finansiere den via et realkreditlån. Det er ikke muligt med en andelsbolig, som i stedet skal finansieres gennem et banklån, der er en dyrere låneform. Du får derfor heller ikke rentefradrag for de lån, som andelsforeningen stifter.
• Forældrekøb er sjældent muligt: Det er typisk ikke muligt at finansiere en andelsbolig gennem et forældrekøb, da de færreste andelsforeninger tillader udlejning. Dette kan dog variere fra forening til forening.

Køb og salg af andelsbolig

Når du køber en andelsbolig, er det ikke selve boligen, du køber, men derimod en andel i andelsboligforeningen. Denne andel giver dig brugsretten over en bestemt del af foreningens boliger. Derfor er det heller ikke oplagt at købe en andelsbolig, hvis du ønsker at investere dine penge, da du ikke kan være sikker på at opnå en fortjeneste ved salg.

Priserne på andelsboliger svinger markant på baggrund af foreningens stand og geografiske placering. Dog er boligformen steget indenfor de seneste år. Det er dog stadig væsentligt billigere at investere i en andelsbolig, hvis man sammenligner med køb og salg af en almindelig ejerbolig.

Andelsboliger betales kontant af den kommende andelshaver, men kan også finansieres gennem et banklån. Er det tilfældet, kræver banken, at andelsboligen stilles som sikkerhed, før du kan låne pengene.

I andelsboligloven angives de overordnede rammer for køb og salg af andelsboliger. Her fremgår det, hvilke retningslinjer der gør sig gældende i forhold til køb og salg af andelsboligen – eksempelvis hvor meget den må sælges til. Det fremgår også, at det er andelsforeningen, som godkender overdragelsesaftalen ved køb og salg af andelsboligen.

Det er altid en god idé at alliere dig med en boligadvokat eller -rådgiver, når du skal købe en andelsbolig. Her kan du få hjælp til at gennemgå de dokumenter, der gør sig gældende for handlen. Hvis du ikke selv har en juridisk baggrund, kan det være vanskeligt at danne dig et overblik over handlen.

Oplysningspligt fra sælger

Det er sælgers ansvar at overlevere nøgleoplysninger omkring andelsforeningen og den pågældende andelsbolig, inden der indgås en aftale omkring et salg heraf. Udover nøgleoplysningerne skal sælger samtidig udlevere en række dokumenter, der relaterer sig til andelsboligforeningen.

Disse dokumenter består typisk af følgende:

• Eksemplar af andelsforeningens vedtægter
• Andelsforeningens regnskab og budget
• Referat fra seneste generalforsamlinger
• Energimærkning for hovedejendommen
• Vedligeholdelsesplan
• Skema med centrale nøgleoplysninger omkring andelsforeningen
• Vejledning til prisfastsættelse af andelsboliger

Prisfastsættelse af andelsbolig

Efter d. 1. maj 2018 er det et krav, at der udleveres en vejledning til køber, som beskriver, hvordan en andelsbolig prisfastsættes, før der indgås en aftale omkring salg af andelsboligen. Formålet med denne vejledning er, at køber skal være bekendt med reglerne for prisfastsættelsen – herunder hvor højt andelsboligen maksimalt må prissættes.