Købsaftale

Skal du købe eller sælge en ejendom? Så er det væsentligt, at du ved, hvilke forhold der bør indgå i købsaftalen, før du skriver under. Herunder kan du læse mere om, hvad købsaftalen skal indeholde, hvornår den er bindende, og hvordan du skal forholde dig, hvis du ønsker at fortryde købsaftalen.

Hvad er en købsaftale?

En købsaftale er i princippet en kontrakt, hvor betingelserne for en bolighandel er angivet. Købsaftalen er således juridisk bindende, og den bliver typisk udarbejdet af sælgers ejendomsmægler eller advokat.

Købsaftalen indeholder alle informationer, der er relevante for bolighandlen – herunder forhold, som vedrører overtagelse, tidsfrister og pris. Aftalens formål er at tydeliggøre de betingelser, der gælder for den specifikke handel.

Vær opmærksom på, at en købsaftale ofte er skrevet i et juridisk sprog, hvorfor det kan være vanskeligt at forstå indholdet i sin helhed, medmindre du har en juridisk baggrund. Som køber er det derfor en god idé at få en advokat til at gennemgå den, før du skriver under, så du er sikker på, at du er bekendt med alle betingelser og vilkår.

Hvad indeholder en købsaftale?

En købsaftale er blandt de vigtigste dokumenter i forbindelse med en bolighandel. Købsaftalen indeholder alle de vilkår, som sælger og køber er blevet enige om i forbindelse med handlen – eksempelvis pris og dato for overtagelse.

Det er vigtigt, at du får en boligadvokat til at gennemgå købsaftalen, så du er sikker på, at den er udarbejdet korrekt og uden vilkår, som du ikke kan acceptere. Din advokat vil kunne rådgive dig om fejl og mangler eller andre ubehagelige overraskelser, der kan dukke op.

Som nævnt, indeholder købsaftalen de vigtigste oplysninger omkring ejendommen og betingelserne for handlen. Samtidig indeholder den oplysninger fra andre dokumenter, der er indhentet i forbindelse med ejendomshandlen. Disse fremgår derfor ikke i sin helhed.

Standardvilkår i en købsaftale:

• Navn og adresse på de involverede parter
• Kontantpris og købesum
• Matrikelnummer og beliggenhed
• Dato for overtagelse, aflevering og risikoovergang
• Tilbehør og abonnementer
• Huseftersyn og byggeteknisk gennemgang
• Energimærke
• Fortrydelsesret
• Handelsomkostninger og vederlag
• De involverede parters pengeinstitutter
• Refusionsopgørelse
• Frister, berigtigelse og rådgivning
• BBR-meddelelse, tilstandsrapport, salgsopstilling, ejendomsdatarapport og lignende
• Accept og underskrift fra køber og sælger
• Særlige vilkår

Indholdet i købsaftalen kan variere, afhængigt af om en ejendomsmægler eller advokat har udarbejdet den. Som køber bør du altid få en advokat til at gennemgå købsaftalen, før du skriver under, medmindre du har fået indskrevet et advokatforbehold.

Hvornår skal købsaftalen underskrives?

Det anbefales, at købsaftalen først bliver underskrevet, når den er blevet gennemgået af en boligadvokat. Efterfølgende kan køber og sælger aftale indbyrdes, hvem der først underskriver købsaftalen – eller om den eventuelt underskrives samtidig.

Hvis det er køber, der underskriver købsaftalen først, betegnes den som et købstilbud, og der er derfor ikke tale om en endelig handel. Hvis sælger ikke accepterer købstilbuddet, inden fristen udløber, annulleres handlen, og køber er fritstillet.

Køber har ligeledes mulighed for at tilbagekalde handlen, hvis sælger ikke har skrevet under endnu. Det kræver blot, at køber meddeler det til sælger eller sælgers repræsentant, inden sælger skriver under.

Hvad er en betinget købsaftale?

En betinget købsaftale fungerer som et sikkerhedsnet, hvis du som køber planlægger at sælge din bolig, mens du køber en ny. Udformes der en købsaftale, som er betinget af eget salg, er den udelukkende bindende, hvis køber lykkes med at sælge sin bolig.

I praksis bliver købsaftalen udformet på samme vis, som det ellers ville have været tilfældet, blot med det forbehold, at den udelukkende er bindende, hvis køber får solgt sin egen bolig indenfor en nærmere specificeret periode, som typisk varer mellem 2-6 måneder.

Fordelen for køber er, at risikoen for at skulle betale omkostninger for to husstande fjernes, da handlen udelukkende gennemføres, hvis den nuværende ejendom bliver solgt. Det er derfor en god idé at få udarbejdet en betinget købsaftale, hvis du som køber endnu ikke har solgt din nuværende bolig.

Som sælger bør du sikre dig, at der udelukkende er tale om en betinget købsaftale, som giver fortrinsret. På den måde har du mulighed for at sælge til andre købere, såfremt der dukker nogle op indenfor perioden.

Hvornår er en købsaftale bindende?

Når køber og sælger har skrevet under på købsaftalen, har køber 6 dage til at fortryde købet. Når fortrydelsesretten er ophørt, er købsaftalen bindende og dermed endegyldig. Sælger er efterfølgende forpligtet til at overdrage nøglerne til boligen til køber på overtagelsesdagen.

Køber er samtidig forpligtet til at betale sælger den samlede købesum, der er angivet i købsaftalen. Hvis en af parterne ikke lever op til deres forpligtelser, er der dog mulighed for at annullere handlen, uden der skal betales godtgørelse til sælger.

Er det nødvendigt at tinglyse en købsaftale?

Når du køber en bolig, skal ejendommens skøde tinglyses, før du bliver registreret som den aktuelle ejer. Tinglysningen er dermed en sikringsakt, som gør, at køber bliver den officielle ejer af ejendommen, når sælger har modtaget købesummen og de øvrige betingelser er opfyldt.

Når skødet er tinglyst, vil det fremgå af tingbogen, at køber er den officielle ejer. Tingbogen er offentlig, og alle, der har interesse i det, har mulighed for at indhente oplysninger fra tingbogen omkring ejerforholdet for en specifik ejendom.

Skal der udarbejdes en købsaftale?

Der er intet lovkrav til, at der udarbejdes en købsaftale, selvom det er tilfældet i langt de fleste bolighandler. Hvis der ikke udarbejdes en købsaftale, er det typisk fordi, der ikke indgår en ejendomsmægler i handlen.

I visse tilfælde springer køber og sælger købsaftalen over og går i stedet direkte til skødet. Det er vigtigt, at skødet i så fald udarbejdes som et betinget skøde, indtil forbehold er opfyldt, og sælger har modtaget købesummen – eller at vedkommende er sikret gennem en bankgaranti.

Hvilke forbehold kan der være i en købsaftale?

I en købsaftale kan der være forskellige forbehold, som skal opfyldes, før købsaftalen er juridisk bindende. Det kræver dog, at der indsættes et forbehold, før købsaftalen underskrives.

Eksempler på forbehold i en købsaftale:

• Inddragelse af individuelle vilkår mellem køber og sælger
• Forbehold for bankens godkendelse af lånet
• Forbehold for tegnelse af forsikring
• Forbehold for salg af egen bolig

Er det muligt at fortryde en købsaftale?

Som boligkøber er du sikret af fortrydelsesretten ved boligkøb, såfremt du meddeler sælger herom inden for 6 hverdage. Det giver køber mulighed for at annullere handlen, men det kræver, at der betales en godtgørelse til sælger.

Godtgørelsen ved fortrydelse af boligkøb udgør 1 % af købesummen, som skal betales, inden fortrydelsesfristen udløber. Køber kan dog undgå at skulle betale 1 % i godtgørelse, hvis der er indsat et advokatforbehold i købsaftalen.

Advokatforbeholdet betyder, at handlen udelukkende er gyldig, hvis købers advokat kan godkende handlen i sin helhed. Advokaten gennemgår købsaftalens dokumenter, efter du har skrevet under på købsaftalen.

Hvis vedkommende finder forhold eller vilkår, som ikke kan godkendes, har du mulighed for at udgå af handlen, uden du skal betale en godtgørelse til sælger. Du kan altså spare mange penge, hvis du sikrer, at der er indskrevet et advokatforbehold, før du skriver under.

Med advokatforbeholdet skal du udelukkende betale advokatens salær. Hos NEMBOLIGHANDEL skal du kun betale, hvis handlen ender med at blive gennemført. Det betyder, at du kvit og frit kan udgå af handlen, hvis købsaftalen ikke kan godkendes.

Varetager ejendomsmægleren både købers og sælgers interesser?

Som køber bør du være opmærksom på, at ejendomsmægleren udelukkende varetager sælgers interesser. Det vil i de fleste tilfælde være sælgers ejendomsmægler, som udarbejder købsaftalen, hvorfor du altid bør få en advokat til at gennemgå den.

En købsaftale er ofte udarbejdet i et juridisk sprog, som kan være svært at forstå for personer, der ikke har en juridisk baggrund. Ved at få en advokat til at gennemgå købsaftalen, risikerer køber ikke, at der dukker ubehagelige overraskelser op, efter købsaftalen er underskrevet.

Få hjælp til at udarbejde eller gennemgå købsaftalen

I forbindelse med et boligsalg, er det vigtigt, at købsaftalen udarbejdes korrekt i første omgang. Hos NEMBOLIGHANDEL hjælper vi boligejere med vejledning i forbindelse med de mange overvejelser og beslutninger, som skal træffes i en bolighandel.

Hos NEMBOLIGHANDEL tildeles du en personlig boligrådgiver, som klarer alt det praktiske, og som samtidig varetager al korrespondance med de involverede parter – herunder ejendomsmægler, bank og eksterne rådgivere.

Herudover kan du få hjælp til berigtigelse af handlen. Berigtigelsen er et begreb, der dækker over, at handlen gennemføres efter de vilkår, som køber og sælger er blevet enige om, og som er angivet i købsaftalen.

På den måde er du sikret, at bolighandlen foregår efter de aftalte betingelser og vilkår, ligesom du er garanteret, at der foreligger et anmærkningsfrit skøde, når købesummen er frigivet til sælger. Du er som køber dermed sikret den fulde ejendomsret over ejendommen, når handlen er afsluttet.

Vi sørger for følgende i forbindelse med berigtigelse af handlen:

• Udarbejdelse og tinglysning af skøde
• Udarbejdelse og godkendelse af refusionsopgørelsen
• Varetagelse af korrespondance med bank og mægler
• Frigivelse af købesum, når der foreligger et skøde uden anmærkninger
• Endelig afslutning af bolighandlen

Skal NEMBOLIGHANDEL hjælpe dig?

Hos NEMBOLIGHANDEL er vores erfarne advokater altid klar til at hjælpe dig i forbindelse med et boligkøb eller -salg. Vi sikrer, at købsaftalen er udarbejdet korrekt og indeholder de oplysninger, som er relevante i forhold til handlen.

Vi kan samtidig hjælpe dig med at få indskrevet et advokatforbehold i købsaftalen, så du kan skrive under med den betingelse, at din advokat skal kunne godkende denne i sin helhed. Når du har skrevet under, gennemgår vi købsaftalen, så du er sikker på, at alt er, som det skal være.