BBR-meddelelse

Det er vigtigt, at du sætter dig ind i, hvad BBR og BBR-meddelelser er, når du skal købe eller sælge en bolig. BBR-meddelelsen giver dig et overblik over den ejendom, du planlægger at købe. Herudover kan BBR og BBR-meddelelsen også bruges til at give dig et indtryk af din egen bolig.

Hvad er BBR-registret?

BBR står for Bygnings- og Boligregistret, og det er drevet af Udviklings- og Forskningsstyrelsen. Kort fortalt er BBR-registret et register, hvor du kan finde oplysninger om grunde, private boliger og bygninger i hele landet.

Hensigten med BBR er at sikre dig en ensartet registrering af boliger og bygninger i Danmark. Både du som privatperson og offentligheden har mulighed for at indhente oplysninger omkring boliger og bygninger.

Oplysningerne i BBR-registret omhandler boliger og bygningers indre og ydre forhold. De oplysninger, som fremgår af BBR-registret, er dem, som kommunen ligger inde med, ligesom den også indeholder oplysninger, ejeren af den specifikke oplysninger selv har indberettet.

Oplysningerne i BBR-registret bruges blandt andet af:

• SKAT
• Kommunale myndigheder
• Private virksomheder – eksempelvis ejendomsmæglere, realkreditinstitutter og forsikringsselskaber

Hvad er en BBR-meddelelse?

BBR-meddelelsen er betegnelsen for den udskrift, som indeholder oplysninger omkring den specifikke ejendom, du kan slå op i BBR-registret. Det er kommunen, hvori den pågældende ejendom er beliggende, som udsteder den BBR-meddelelse.

Før du køber en ejendom, bør du altid sørge for at tjekke BBR-meddelelsen. Det giver dig mulighed for hurtigt og nemt at danne dig et overblik over ejendommen, så du er sikker på, at du ved, hvad du køber. De oplysninger, som fremgår af BBR-meddelelsen, kan du desuden bruge, når du skal forhandle pris med sælger.

Hvilke oplysninger fremgår af BBR-registret?

Som nævnt, indeholder BBR-registret en lang række oplysninger omkring boliger og bygninger, der er beliggende i Danmark. Ifølge BBR-loven er der en række forskellige krav til, hvad BBR-registret skal indeholde af oplysninger.

Du kan blandt andet finde oplysninger om følgende:

• Opførelsesår
• Bebygget areal
• Boligarealet
• Samlet bygningsareal
• Samlet boligareal
• Samlet erhvervsareal
• Kælderareal
• Ejendommens anvendelse – eksempelvis om den anvendes til erhverv eller beboelse
• Antal værelser
• Køkkenforhold
• Areal af udestue og udnyttet tagetage
• Tekniske forhold – eksempelvis installationer af afløbs- og vandrør
• Energioplysninger samt oplysninger omkring opvarmning af boligen
• Tagdækningsmateriale
• Toilet og bad

Opførselsår

Den dato, hvor en bygning er taget i brug, kaldes for opførelsesåret. I forbindelse med ældre bygninger kan dette referere til bygningens alder. Herunder har du samtidig mulighed for at finde oplysninger omkring seneste til- og/eller ombygninger.

BBR-arealer

Det er vigtigt at sætte dig grundigt ind i, hvilke arealer ejendommen dækker over, da SKAT anvender oplysningerne, når de skal beregne værdien af ejendommen. Det kan imidlertid være vanskeligt, medmindre du kender til den konkrete definition af de forskellige arealer. Herunder får du et overblik over de arealer, der skelnes mellem.

Boligarealet: Dette areal er det, som er godkendt til beboelse. Hvis der er tale om et enfamiliehus, som udelukkende består af ét plan, vil boligarealet og det bebyggede areal i de fleste tilfælde have samme værdi i BBR.

Det bebyggede areal: Dette areal er det, som typisk svarer til stueetagens areal i den pågældende ejendom. Det kan således defineres som den del af bygningen, som er placeret mod jorden. Består ejendommen af flere etager, vil det være arealet set fra oven, som indgår i det bebyggede areal.

Det samlede boligareal: Det samlede boligareal betegner alle beboelsesrum i ejendommen. Det inkluderer derfor toilet, bad, bryggers og køkken. Hvis ejendommen rummer tagetager eller kælderrum, som er godkendt til beboelse, vil disse også indgå i det samlede boligareal, såfremt de udnyttes til beboelse.

Det samlede bygningsareal: Det samlede bygningsareal er den samlede sum af alle etager i ejendommens areal. Er der tale om et hus i ét plan, vil det derfor være stueplanets areal. Er der tale om et hus i to plan, vil det være to gange stueplanets areal, såfremt førstesalen og stueplanet har samme dimensioner.

Areal af udestue og udnyttet tagetage: Udestue er en lukket konstruktion, som typisk ikke er opvarmet. Den består i de fleste tilfælde af glas, og den er derfor heller ikke godkendt til beboelse. Tagetagen er det areal, som indgår i tagkonstruktionen, og den tæller hverken med som en etage eller i det samlede bygningsareal.

Kælderareal: Kælderarealet indgår hverken i det bebyggede areal eller det samlede bygningsareal. Såfremt nogle af arealerne i kælderen er godkendt til beboelse, bliver disse regnet med i selve boligarealet.

Arealvejledning

Det er væsentligt, at du kender til de forskellige arealer, som din ejendom består af. Herudover er det desuden vigtigt, at arealerne kan måles korrekt, da det er dem, der udgør ejendomsværdien. Arealet er samtidig en væsentlig faktor, når du skal sælge boligen, hvorfor du bør sikre dig, at de korrekte oplysninger fremgår af BBR-registret.

På BBR.dk og BBR-instruks kan du læse mere om, hvordan du måler arealerne i din ejendom. Her kan du samtidig læse om BBRs registreringsforhold på ejendomsniveau, bygningsniveau samt bolig/erhvervsdelen af din ejendom.

Anvendelse

Oplysninger om ejendommens anvendelse indikerer bl.a., om det bruges som:

• Dobbelt-, kæde- eller rækkehus
• Stuehus til landbrugsejendom
• Sommerhus
• Kollegium
• Døgninstitution (eksempelvis pleje- eller børnehjem)

Antal værelser

Under dette punkt indgår oplysninger omkring antallet af værelser i ejendommen. I denne forbindelse er et værelse betegnelsen for de rum, som opfylder byggelovgivningens krav til beboelsesrum, hvorfor disse kan anvendes til beboelse.

Det betyder ikke, at værelset rent faktisk skal anvendes til beboelse. Et hobbyrum vil eksempelvis også tælle med her, selvom det ikke anvendes til beboelse. Køkken, bryggers, bad og loftsrum, som ikke er tiltænkt særlig anvendelse, betegnes ikke som værelser.

Tekniske forhold

Oplysninger om ejendommens vandforsyning indgår under tekniske forhold – eksempelvis:

• Privat alment vandforsyningsanlæg
• Offentlig alment vandforsyningsanlæg
• Brønd
• Vandindvindingsanlæg (egen boring)
• Vandværk, som forsyner én eller to ejendomme
• Ingen vandforsyning

Herudover indgår der informationer omkring afløbsforhold – eksempelvis:

• Mekanisk rensning med privat udledning direkte til vandløb
• Mekanisk rensning med nedsivningsanlæg (både med og uden tilladelse)
• Afløb til offentligt spildevandsanlæg
• Afløb til fællesprivat spildevandsanlæg
• Afløb til samletank
• Udledning direkte uden rensning til vandløb, søer eller til havet

Opvarmningsform og energiforbrug

Den varmekilde, som anvendes til at opvarme boligen, indgår under disse oplysninger – eksempelvis:

• Fjernvarme/blokvarme – f.eks. varmluftanlæg eller radiatorsystemer
• Centralvarme fra eget anlæg – f.eks. et-kammerfyr
• Ovne – f.eks. kamin eller brændeovn
• Gasradiatorer
• Elpaneler eller elovne
• Varmepumpe
• Centralvarme med to fyringsenheder (olie, gas eller fast brændsel)

Herudover indgår oplysninger omkring midlet, der anvendes til opvarmning – eksempelvis:

• Gas fra gasværk
• Naturgas
• Halm
• Elektricitet
• Fast brændsel – f.eks. brænde eller kul
• Flydende brændsel – f.eks. petroleum, flaskegas eller olie

Er der supplerende varme i boligen, fremgår disse også – eksempelvis:

• Gasradiatorer
• Varmepumpeanlæg
• Biogasanlæg
• Solpaneler
• Ovne til flydende brændsel
• Pejs

I dag er der stor fokus på energibesparelser, som ofte relaterer sig til opvarmning af ejendommen. Derfor kan det være en god idé at sætte dig grundigt ind i, hvordan en ejendom opvarmes, før du eventuelt investerer i den.

Byggematerialer og tag

I denne sektion fremgår oplysninger omkring materialet, som ejendommens ydervægge er fremstillet af. Er ydervæggen konstrueret af flere materialer, vil det udelukkende være det mest anvendte materiale, som angives.

Det kan eksempelvis være følgende:

• Mursten – f.eks. tegl, kalksten eller cementsten
• Træbeklædning
• Letbeton – f.eks. gasbeton eller lette bloksten
• Bindingsværk med synligt udvendigt træværk
• Plader af fibercement – både asbest og asbestfri
• PVC
• Glas
• Betonelementer
• Metalplader

Du kan ligeledes finde oplysninger om, hvilke materialer ejendommens tag består af – eksempelvis:

• Cementsten
• Tegl
• Built-up – fladt tag eller typisk tagpap
• Grønne tage eller tage med beplantning
• Stråtag
• Tagpap med taghældning
• Glas
• Fibercement – herunder asbest (bølge- eller skifereternit)
• PVC

Køkkenforhold

Herunder kan du finde oplysninger om ejendommens køkkenforhold – eksempelvis, om der er:

• Adgang til fælles køkken
• Fast kogeinstallation i værelse eller gang
• Eget køkken med afløb og kogeinstallation
• Ikke er fast kogeinstallation

Bad- og toiletforhold

Her kan du finde oplysninger om bad- og toiletforhold – eksempelvis:

• Om der er vandskyllende toilet i bolig- eller erhvervsenheden
• Om der er en anden type toilet udenfor enheden – eller om der ikke er et toilet i forbindelse med enheden
• Hvor mange toiletter bygningen indeholder
• Hvilken adgang der er til badeværelser

Vær opmærksom på, at der er indberetningspligt for visse oplysninger – eksempelvis:

• Opførelsesår
• Beliggenhed
• Ejendommens størrelse
• Installationer
• Tekniske forhold
• Ejendommens anvendelse

Hvor finder jeg BBR-meddelelsen?

Som nævnt, er det kommunen, hvori ejendommen er beliggende, der står for at udstede BBR-meddelelsen. Du skal derfor kontakte den pågældende kommune, hvis du vil have udstedt en BBR-meddelelse.

Herudover kan du via OIS.dk hente BBR-meddelelser for alle ejendomme, som er beliggende i Danmark. OIS er en forkortelse for Den Offentlige Informationsserver, og de BBR-meddelelser, der udstedes herfra, har samme gyldighed som dem, der udstedes af kommunen.

Hvem har ansvaret for, at oplysningerne er retvisende?

Hvis du er boligejer, er det dit ansvar, at de oplysninger, der står i BBR-registret, er retvisende. Det er den nuværende ejer, som kan stilles til ansvar for eventuelle fejl og mangler. Som boligejer har du derfor pligt til at indberette det til kommunen, hvis du foretager ændringer på boligen, så BBR-oplysningerne er korrekte.

Køber du en bolig, skal du som køber sikre, at BBR-oplysningerne er korrekte. Hvis de ikke stemmer overens med de faktiske forhold, er det dig, der står til ansvar for det. Du bør samtidig undersøge, om BBR-oplysningerne er korrekte, før du køber en bolig, da disse bygger på den nuværende ejers indberetninger.

Er der eksempelvis foretaget bygningsmæssige ændringer, som ikke er oplyst, vil BBR-oplysningerne ikke være korrekte. Det kan blandt andet betyde, at du skal indhente tilladelser fra kommunen, når du har overtaget ejendommen – og det kan resultere i en lang række vanskeligheder for dig som køber.

Af samme årsag bør der altid indgås en købsaftale mellem køber og sælger, så der ikke på et senere tidspunkt opstår uoverensstemmelser mellem de involverede parter. Købsaftalen beskriver de bestemmelser og forhold, som er aftalt mellem sælger og køber.

Når du skal købe en bolig, bør du altid alliere dig med en boligadvokat, som kan gennemgå købsaftalen for dig. Din boligadvokat eller -rådgiver kan hjælpe dig med at danne overblik over boligforholdene. Er der fejl eller mangler, kan du samtidig få hjælp til, hvordan du skal forholde dig.

Hvornår skal du indberette oplysninger til BBR?

BBR-oplysningerne skal som udgangspunkt rettes, hver gang der foretages ændringer på din bolig eller grund. Opfører du eksempelvis en tilbygning, skal dette indberettes til BBR, såfremt arealet er større end 10m2. Det samme gør sig gældende, hvis du river dele af ejendommen ned.

Vær opmærksom på, at det typisk kræver en byggetilladelse, hvis du ønsker at opføre en tilbygning. Du kan finde blanketter til ansøgning om byggetilladelse på Borger.dk. Under Bekendtgørelse om ajourføring af Bygnings- og Boligregistret kan du finde en fyldestgørende liste over alle de oplysninger, som du skal indberette til BBR, samt hvornår disse skal indberettes.

Hvorfor er oplysningerne vigtige?

BBR-oplysninger er vigtige, fordi de oftest anvendes, når der skal foretages en offentlig vurdering af din ejendom. SKAT anvender eksempelvis BBR-oplysninger, når de skal vurdere din ejendom. Herudover anvendes BBR-oplysningerne ligeledes, når der skal beregnes boligstøtte og ejendomsskatter.

Kommunen anvender BBR i forbindelse med sagsbehandlingen – eksempelvis ved beregning af vandafgifter eller ved byggesager. Private virksomheder kan desuden anvende oplysningerne fra BBR-registret i forbindelse med handel, forsikring eller finansiering. Det kan eksempelvis være forsikringsselskaber, realkreditinstitutter eller banker.

Har du ikke registreret en tilbygning i BBR-registret, kan du potentielt ende i problemer, hvis der udbryder brand eller lignende. Det skyldes, at dit forsikringsselskab i princippet kan nægte at udbetale din forsikring, hvis ikke oplysningerne er angivet i BBR-registret.

Det kan ligeledes gå ud over din friværdi, hvis ikke BBR-oplysningerne er retvisende. Banken eller realkreditinstituttet tager blandt andet udgangspunkt i bygningens BBR-oplysninger, når de skal beregne, hvor meget boligen er værd – og derfor også, hvor meget du må låne.

Det er boligens areal, der danner grundlag for vurderingen, hvilket betyder, at du risikerer at få mindre friværdi, hvis oplysningerne i BBR-registret ikke er retvisende. Det er derfor vigtigt, at du sikrer dig, at de altid stemmer overens med virkeligheden, når du ejer en bolig.

Når din ejendomsværdiskat skal udregnes, anvender SKAT ligeledes BBR-oplysningerne til udregningen. Hvis du eksempelvis har opført en tilbygning, som ikke er indberettet til BBR, skal du have lavet en ny ejendomsvurdering.

Hvis de nye oplysninger ikke indberettes, kan det desuden betyde, at dine naboer kommer til at betale for meget i ejendomsværdiskat, mens du selv betaler for lidt. Ejendomsværdiskatten beregnes gennem en kombination af BBR-oplysninger samt salgspriser på tilsvarende boliger eller bygninger, som er beliggende i samme område.

Hvilke konsekvenser er der, hvis BBR-oplysningerne er forkerte?

Udover de førnævnte konsekvenser ved forkerte eller uaktuelle oplysninger i BBR-registret, risikerer du også at blive straffet med bøde, hvis oplysningerne ikke stemmer overens med virkeligheden. Indberetter du ikke ændringer til BBR, kan kommunen udstede en bøde til dig på op mod 5.000 kr.

Det gælder både, hvis du indberetter oplysninger, som ikke er korrekte, og hvis du ikke indberetter indenfor den gældende tidsramme. Har du ikke tjekket op på alle BBR-oplysningerne omkring din bolig, kan det være en god idé at gøre det, så du er sikker på, at alt er angivet korrekt.

Få hjælp af en boligadvokat

Hvis du har svært ved at danne dig et overblik over din bolighandel, er det en god idé at alliere dig med en boligadvokat – og gerne så tidligt i processen som muligt. Din boligadvokat eller -rådgiver kan hjælpe dig med konkret vejledning i forhold til den pågældende bolig.

Hos NEMBOLIGHANDEL tilbyder vi boligrådgivning, som er til at forstå. Vi hjælper dig med at gennemgå alle vigtige dokumenter – fra BBR-meddelelsen til købsaftalen og de øvrige dokumenter, der følger med i en bolighandel. Vi rådgiver dig ud fra den konkrete sag, så du er sikker på, at der ikke er årsag til bekymring.