Fortrydelsesret ved boligkøb

Kender du de rettigheder, der gør sig gældende, hvis du fortryder dit boligkøb, efter du har skrevet under på købsaftalen? Det er ikke uden konsekvenser, hvis du gør brug af din fortrydelsesret ved boligkøb. Det kan nemlig ende med at blive en dyr fornøjelse. I denne artikel kan du læse mere om, hvilke regler som gør sig gældende i forbindelse med fortrydelsesret ved boligkøb.

I nogle tilfælde kan det være aktuelt at annullere dit boligkøb, fordi du har fortrudt, at du skrev under på købsaftalen. Det kan hurtigt ende med at blive dyrt. Dette gælder, også selvom du har ret til at trække boligkøbet tilbage, hvis du blot holder dig indenfor tidsfristen.

Det er dog ikke uden konsekvenser, hvis du vælger at trække handlen tilbage. Annullerer du dit boligkøb, efter du har underskrevet købsaftalen, skal du som udgangspunkt betale en godtgørelse til sælger. Den består af 1 % af den samlede købesum. Der er dog måder, hvorpå du kan undgå at betale en godtgørelse til sælger.

Hvis du vil have mulighed for at annullere købsaftalen, uden at du skal betale sælger 1 % af købesummen, kræver det, at du handler rettidigt. Det betyder, at du skal tage dine forholdsregler, inden du skriver under på købsaftalen. På den måde ender du ikke med at være bundet af en købsaftale, som du i sidste ende er utilfreds med.

Herunder kan du læse mere om, hvilke regler der gør sig gældende for fortrydelsesret ved boligkøb. Dertil følger en række gode råd til, hvordan du undgår at skulle betale sælger den godtgørelse, som vedkommende ellers er berettiget til, såfremt du ønsker at trække dig ud af handlen.

Hvad er fortrydelsesret ved boligkøb?

Hvis du som køber fortryder dit boligkøb, efter du har skrevet under, har du mulighed for at trække dig ud af handlen. Der kan være mange grunde til, at du ønsker at trække din underskrift tilbage. Eksempelvis hvis valget er truffet for hurtigt, eller der dukker en anden bolig op. Det kan også være, at der er private forhold, som gør, at du alligevel ikke ønsker at overtage boligen.

Uanset, hvad der ligger til grund for din beslutning, har du mulighed for at gøre brug af din fortrydelsesret ved boligkøb. Som boligkøber har du altid en række rettigheder, som du kan gøre brug af, når du fortryder dit køb. Du skal dog være opmærksom på, at du skal meddele det til sælger eller sælgers repræsentant indenfor en given tidsramme.

Er ejendommen primært køb for at blive anvendt af køber selv, har vedkommende altid en lovmæssig fortrydelsesret, som det er muligt at gøre brug af. Reglerne gælder, uanset om der er aftalt andet mellem køber og sælger.

Hvilke krav gælder for fortrydelsesret ved boligkøb?

Før du har mulighed for at gøre brug af din fortrydelsesret ved boligkøb, er der ét specifikt krav, som gør sig gældende. Som køber skal du gøre brug af din fortrydelsesret indenfor en bestemt tidsperiode, efter du har underskrevet købsaftalen. Ifølge lovgivningen må der maksimalt gå seks hverdage fra tidspunktet, hvor sælger modtager din accept, indtil du fortryder boligkøbet.

Den dag, sælger modtager købers accept, bliver defineret som dag nul. Efterfølgende skal der derfor tælles fem hverdage, indtil den sjette dag oprinder. Tidsfristen udløber ved midnat mellem den sjette og den syvende dag. Det betyder, at du skal være hurtig til at beslutte dig, såfremt du ønsker at gøre brug af din fortrydelsesret ved boligkøb.

Har du underskrevet købsaftalen før sælger, kaldes den for et købstilbud. Har du endnu ikke modtager sælgers accept af købstilbuddet, har du mulighed for at tilbagekalde din accept. Det kræver blot, at du endnu ikke er bekendt med sælgers accept. Dette kaldes for tilbagekaldelsesret.

Når du tilbagekalder dit købstilbud, bliver det annulleret. I modsætning til fortrydelsesret ved boligkøb, hvor du skal betale en godtgørelse til sælger, er det gratis at tilbagekalde din accept ved at gøre brug af tilbagekaldelsesretten. Dette sker dog sjældent i praksis.

Salgs- og købstilbud afgør fortrydelsesret ved boligkøb

Hvis du ønsker at fortryde en bolighandel og dermed annullere den, er der en række kriterier, som skal være opfyldt. Først og fremmest skal sælger og mægler have skriftlig besked om, at du som køber ønsker at gøre brug af din fortrydelsesret ved boligkøb.

Har du som køber ikke lagt op til, at handlen foregår via kontant udbetaling, skal du betale den samlede godtgørelse til sælger, inden udløbet af fortrydelsesfristen. Har du derimod lagt op til, at handlen foregår via kontant udbetaling, kan godtgørelsen trækkes fra denne.

Derfor er det også vigtigt, at du er opmærksom på, hvornår du skriver under på købsaftalen. De nævnte betingelser gælder udelukkende, hvis det er køber, som skriver under først, og sælger efterfølgende accepterer købers købstilbud.

Er det sælger, der skriver under først, vil købsaftalen derimod være betegnet som et salgstilbud. Her gælder fortrydelsesfristen fra det tidspunkt, hvor køber modtager sælgers tilbud. Det er derfor væsentligt at være opmærksom på. Det har nemlig en afgørende indflydelse på, hvornår fortrydelsesretten gælder fra. Dermed også, hvornår den udløber.

Fortrydelsesretten ved boligkøb afhænger således af, hvem der først underskriver købsaftalen. Tilbagekaldelses- og fortrydelsesret ved boligkøb omfatter køb af villaer, ejerlejligheder, ideelle anparter, andelsboliger og landbrugsejendomme, såfremt sidstnævnte er købt med henblik på at ophæve landbrugspligten. Herudover gælder retten også for andre boligtyper, såfremt disse er købt med henblik på, at køber skal anvende dem privat.

Få indskrevet et forbehold og undgå godtgørelsen

Hvis du vil undgå at betale sælger en godtgørelse på 1 % af den samlede købesum, er der en række måder, hvorpå du kan slippe for kravet. Du kan eksempelvis gøre brug af advokatforbeholdet. Når du har fået indskrevet et forbehold i købsaftalen, før du skriver under, er din underskrift betinget af, at din repræsentant kan godkende handlen i sin helhed.

De fleste ejendomshandler indeholder derfor et rådgiver- eller advokatforbehold. Købsaftalen er kun bindende, når køberrådgiveren eller advokaten har gennemgået handlen og efterfølgende kan godkende den. Såfremt der er anmærkninger, vil sælger være forpligtet til at rette op på disse, før din underskrift er juridisk gyldig.

I princippet er dette forbehold det samme som en fortrydelsesret, med den undtagelse, at du slipper for at betale sælger en godtgørelse. Forbeholdet gælder dog udelukkende, hvis din boligadvokat eller -rådgiver finder forhold, som du ikke bør acceptere. Det gælder dermed ikke, hvis du bare har fortrudt dit køb.

Advokatforbeholdets formål 

Formålet med forbeholdet er, at du kan skrive under på købsaftalen med det samme. Efterfølgende kan du få den gennemgået af en relevant fagperson, som har mulighed for at vurdere, om du bør acceptere handlen. Viser det sig, at der er forhold, som du ikke bør acceptere, kan du frit udtræde af handlen.

Købsaftalen kan derfor også kun annulleres, uden du skal betale sælger en godtgørelse, hvis der er indskrevet et forbehold. Dog er det et krav, at sælger eller dennes repræsentant giver besked om det indenfor den angivne tidsramme. Derfor er det vigtigt, at det er angivet i købsaftalen, hvor lang tid fristen for forbeholdet strækker sig over.

Fremgår det ikke af købsaftalen, hvor lang tid der er til, før indsigelsesfristen udløber, er der forskellige tommelfingerregler, som gøres brug af. Typisk vil indsigelsesfristen udløbe efter én til to uger. Herefter vil aftalen defineres som værende bindende.

Det er dog en konkret vurderingssag. Derfor bør du altid sikre dig, at det er angivet i købsaftalen, hvornår indsigelsesfristen ophører. Samtidig kan du være sikker på, at forbeholdet rent faktisk gælder, hvis der er angivet en frist.

Du bør også få indskrevet et finansieringsforbehold

Det er ikke usædvanligt, at der også indsættes et finansieringsforbehold eller bankforbehold i købsaftalen. Dette er et forbehold, som træder i kraft, hvis køber alligevel ikke har mulighed for at få finansieret boligkøbet hos banken eller realkreditinstituttet.

Det skal være nævnt i finansieringsforbeholdet, at det er købers eget penge- eller realkreditinstitut, som skal godkende anmodningen om lån til finansiering i ejendommen. Er pengeinstituttet ikke nævnt, kan du risikere, at forbeholdet ikke er gyldigt. Det kan betyde, at du som køber alligevel er forpligtet til at søge finansiering hos andre penge- eller realkreditinstitutter, som vil låne dig pengene.

Derfor bør du altid sikre dig, at dit specifikke penge- eller realkreditinstitut er nævnt i finansieringsforbeholdet. Hvis det er tilfældet, kan du frit og kvit udtræde af handlen, hvis det viser sig, at du ikke kan opnå finansiering alligevel. Derved opnår du som køber altså også gratis fortrydelsesret ved boligkøb, selvom du har skrevet under på købsaftalen.

Hvad koster det at fortryde sit boligkøb?

Hvis du vælger at gøre brug af den lovmæssige fortrydelsesret ved boligkøb, er den betinget af, at du betaler sælger en godtgørelse. Denne godtgørelse kompenserer blandt andet for den tid, som sælger har brugt på handlen, som du efterfølgende annullerer. Her kunne sælger have fundet andre potentielle købere, og derfor er det ikke gratis at gøre brug af sin fortrydelsesret.

Når du gør brug af din fortrydelsesret ved boligkøb, uden der er indskrevet forbehold i købsaftalen, skal du betale sælger en godtgørelse. Godtgørelsen svarer til 1 % af den samlede købesum, som du ellers ville skulle betale til sælger. Sælger skal have modtaget godtgørelsen, inden fortrydelsesfristen udløber, før du kan annullerer købet.

Hvis du allerede har betalt sælger en del af købesummen, kan sælger modregne dette beløb hos køber, såfremt det overstiger de 1 %. Indbetaler du som køber ikke godtgørelsen, før fortrydelsesfristen udløber, vil du i princippet være bundet af handlen. Dette gælder, også selvom du rettidigt har meddelt sælger, at du ønsker at udtræde af denne.

Du skal overleverer fortrydelsesretten skriftligt

Fortrydelsesretten ved boligkøb er betinget af, at du overleverer beskeden til sælger eller sælgers repræsentant indenfor seks hverdage fra den dag, hvor aftalen blev indgået. Det er dit ansvar, at sælger ellers sælgers repræsentant bliver gjort opmærksomme på, at du vil gøre brug af din fortrydelsesret ved boligkøb.

Det sker sjældent, at køber gør brug af fortrydelsesretten, efter vedkommende er flyttet ind i den pågældende bolig. Dog kan dog blive aktuelt. Er det tilfældet, er her en række særlige betingelser, som træder i kraft.

Først og fremmest skal boligen leveres tilbage i samme stand, som da den blev overtaget. Herudover skal boligen stilles til rådighed for sælger igen, inden fortrydelsesfristen udløber. Hvis køber har foretaget ændringer på boligen, vil der typisk ikke være mulighed for at gøre brug af fortrydelsesretten.

Fortrydelsesret og skader på ejendommen

Hvis der er sket skader eller andre former for forringelser på boligen, efter du har overtaget den, er det dig, der har ansvaret for at udbedre disse inden udløbet af fortrydelsesfristen. Er skaden sket på baggrund af et hændeligt uheld, vil sælger have ansvaret for dem, da du som køber ikke kan stilles til ansvar over for disse. Det gælder også, hvis du som køber har haft rådighed over ejendommen i perioden, hvor uheldet er sket.

Dog er det køber, der bærer bevisbyrden. Du skal derfor kunne dokumentere eller på anden måde bevise, at skaderne ikke er sket på baggrund af uagtsom opførsel, men derimod som følge af et hændeligt uheld. Dette er oftest svært at bevise. Derfor vil dette udelukkende være relevant i ganske få tilfælde, da køber typisk ikke ønsker at gøre brug af sin fortrydelsesret ved boligkøb, efter vedkommende er flyttet ind.

Skulle du alligevel ende i en situation, hvor du får brug for at gøre brug af din fortrydelsesret ved boligkøb, efter du er flyttet ind, bør du alliere dig med en boligadvokat. Boligadvokaten vil kunne hjælpe dig med at føre bevisbyrden. Generelt bør du altid rådføre dig hos en boligadvokat, hvis du ønsker at gøre brug af din fortrydelsesret ved boligkøb.

Regler om fortrydelsesret ved boligkøb, efter du er flyttet ind:

• Har du renoveret boligen eller på anden vis ændret ved boligen, efter du er flyttet ind, skal du føre ejendommen tilbage til den stand, den var i, da du overtog den.
• Ejendommen skal stilles til sælgers disposition i sin oprindelige stand, før fortrydelsesfristen udløber.
• Har du eller andre med adgang til ejendommen forårsaget forringelser af ejendommen, skal disse udbedres indenfor fortrydelsesfristen.
• Det er køber, der bærer bevisbyrden for, at eventuelle skader på boligen ikke er forårsaget af uagtsom opførsel.

Hvornår er det gratis at gøre brug af fortrydelsesret ved boligkøb?

Hvis du vil undgå at skulle betale sælger en godtgørelse ved brug af din fortrydelsesret ved boligkøb, er det afgørende, at der er indskrevet et rådgiver-, advokat- eller finansieringsforbehold i købsaftalen, før du skrev under.

Gør du brug af din lovmæssige fortrydelsesret ved boligkøb, uden der er indskrevet et forbehold, skal du som udgangspunkt altid betale sælger en godtgørelse på 1 % af den samlede købesum. Hvis du køber en bolig til 3.000.000 kr., og du gør brug af din almindelige fortrydelsesret ved boligkøb, skal du derfor betale en godtgørelse til sælger, som svarer til 30.000 kr. Det forudsætter dog, at sælger har underskrevet og dermed også accepteret aftalen.

Det er gratis at fortryde dit boligkøb, hvis følgende gør sig gældende:

• Sælger har opført ejendommen udelukkende med salg for øje – og vedkommendes hovederhverv er at sælge fast ejendom.
• Du har fået indskrevet et finansieringsforbehold i købsaftalen, som gør, at din underskrift først er bindende, når dit penge- eller realkreditinstitut godkender finansieringen.
• Du har fået indskrevet et advokat- eller rådgiverforbehold, som gør, at din underskrift først er bindende, når din advokat eller rådgiver har godkendt handlen i sin helhed.
• Købsaftalen beror på køb af ny grund samt nybyggeri eller færdigopførelse af en hel bygning beliggende på grunden. Er det tilfældet, vil entreprenøren kunne kræve vederlag for det arbejde, som allerede er udført jf. jeres aftale.

Få hjælp til fortrydelsesret ved boligkøb

Hvis du vil gøre brug af din fortrydelsesret ved boligkøb, er det vigtigt, at du rådfører dig med en boligadvokat eller -rådgiver, som kan hjælpe dig. Hos NEMBOLIGHANDEL har vi mange års erfaring med boligkøb. Vi kan varetage dialogen med sælger og dennes repræsentant på dine vegne.

Kontakt os i dag, hvis du har brug for hjælp i forbindelse med fortrydelsesret ved boligkøb. Vi kan hjælpe dig med at komme ud af aftalen, ligesom vi kan rådgive dig på baggrund af den specifikke bolighandel. Du er også velkommen til at kontakte os, hvis du har generelle spørgsmål omkring fortrydelsesret ved boligkøb.