Refusionsopgørelse

I de fleste tilfælde skal der udarbejdes en refusionsopgørelse i forbindelse med en bolighandel. Refusionsopgørelsen dækker over det sidste regnskab mellem køber og sælger. Herunder kan du læse mere om, hvad en refusionsopgørelse er, hvordan den udarbejdes, og hvad den indeholder.

Hvad er en refusionsopgørelse?

Når du ejer en bolig, er der en række bolig- og forbrugsudgifter, som du betaler forud. Når du sælger boligen igen, skal der udarbejdes en refusionsopgørelse, som dækker over de udgifter, som sælger har betalt forud. På den måde er du som sælger sikker på, at du ikke betaler for købers forbrug.

Refusionsopgørelsen er derfor en opgørelse over de udgifter, som sælger har betalt forud i acontobeløb før overtagelsesdagen. Den indeholder altså en opgørelse over de udgifter, som køber er forpligtet til at betale til sælger, når boligen overtages.

Det kan eksempelvis være udgifter i forbindelse med ejendomsskat, ejerskifteforsikring eller forbrug. Refusionsopgørelsen sikrer, at køber og sælger afholder de udgifter, som relaterer sig til deres individuelle ejerskab.

Typisk vil de forskellige forbrugsmålere blive aflæst på overtagelsesdagen. Det gælder eksempelvis for varme, vand og elektricitet. Aflæsningerne anvendes efterfølgende i forbindelse med udarbejdelsen af refusionsopgørelsen, som skal udarbejdes senest 30 dage efter, at ejendommen er overtaget.

De faste udgifter, som eksempelvis udgøres af ejendomsskatten, refunderes på datoen for overtagelse, mens forbrugsudgifter refunderes på dispositionsdagen. Dette gælder dog udelukkende, hvis denne ligger før datoen for overtagelse.

Hvad indeholder refusionsopgørelsen?

Refusionsopgørelsen indeholder ikke altid de samme poster, da indholdet varierer afhængigt af den pågældende bolig. Eksempelvis kan der være forskellige udgifter forbundet med forskellige ejendomstyper. Alligevel er der en række poster, som går igen i de fleste refusionsopgørelser.

En refusionsopgørelse indeholder typisk følgende:

• Ejendomsskatter
• Ejerskifteforsikring
• Aconto el, vand og varme
• Kontingent til grundejerforening (i forbindelse med handel af hus)
• Fællesudgifter til ejerforening (i forbindelse med handel af ejerlejlighed)
• Vand- og vandafledningsafgift
• Oliebeholdning – opvarmes boligen med oliefyr, og indgår indholdet ikke i handlen, skal der udarbejdes en opgørelse over den olie, som er tilbage ved overtagelsesdagen.
• Overtagelse af lån/pantehæftelser

Afhængigt af den pågældende handel kan refusionsopgørelsen indeholde poster, som ikke fremgår af ovenstående liste. Af samme årsag er det altid en god idé at inddrage en boligadvokat eller boligrådgiver, som kan hjælpe med at udarbejde en fyldestgørende refusionsopgørelse, som indeholder alle de nødvendige poster.

Vær opmærksom på, at refusionsopgørelsen ikke anvendes til at udligne kompensationsbeløb for eventuelle fejl og mangler på boligen, medmindre der foreligger en specifik aftale mellem køber og sælger, som fremgår af købsaftalen.

Uddybning af poster ved refusionsopgørelse

Herunder følger en oversigt over en række af de poster, som typisk er inkluderet i refusionsopgørelsen. Du kan læse en beskrivelse af de enkelte poster, så du får lettere ved at danne dig et overblik over, hvad de rent faktisk dækker over.

Ejendomsskatter

Ejendomsskatter er en post, som typisk indgår i refusionsopgørelsen. Ejendomsskattebilletten bliver opkrævet forud for de enkelte perioder, ligesom der ofte også opkræves udgifter til renovation og lignende.

‘Ejendomsskattebilletten’ dækker over den årlige opgørelse, som kommunen udarbejder. Den viser, hvor meget der betales i skatter og afgifter, og da den betales forud, vil den i de fleste tilfælde vil indgå i refusionsopgørelsen.

Vand- og vandafledningsafgift

Ejendomsskattebilletten indeholder også vand- og afledningsafgiften, såfremt der er tale om et kommunalt vandværk. Er det ikke tilfældet, vil afgifterne i stedet fremgå som et selvstændigt punkt i refusionsopgørelsen – eksempelvis hvis der er tale om et privat vandværk.

Ejerskifteforsikring

Ejerskifteforsikringen er ikke obligatorisk, men der tegnes én i forbindelse med langt de fleste bolighandler. Ejerskifteforsikringen dækker alle de skjulte skader, som ikke indgår i tilstandsrapporten. Køber og sælger deler typisk udgifterne til ejerskifteforsikringen.

Det er også muligt at tegne en ejerskifteforsikring med udvidet dækning, som blandt andet indeholder udbedring af forhold på grunden, dækning af eventuelle omkostninger til afrensning af grunden, udslip af naturgas og lignende.

Kontingent til grundejerforening

Hvis der er tale om et hus eller en ejerbolig, skal der typisk betales et kontingent til grundejerforeningen. Er det tilfældet, deles kontingentet mellem køber og sælger i forhold til deres ejertid. Hvis der kommer efterregninger, vedrører disse udelukkende sælger.

Fællesudgifter til ejerforening

Er der tale om handel med en ejerlejlighed, skal der ikke betales kontingent til grundejerforeningen. Her skal der i stedet ske refusion for fællesudgifter til ejerforeningen. Refusionsopgørelsen kan her også indeholde aconto udgifter til vand, varme, internet, vaskeri og lignende.

Når der udarbejdes en refusionsopgørelse, er det væsentligt at undersøge, om ejerforeningen har foretaget en slutopgørelse med sælger, som dækker over alle forbrugsrelaterede udgifter, eller om disse er inkluderet i refusionsopgørelsen.

Oliebeholdning

Hvis der er tale om salg af en bolig, som opvarmes med oliefyr, og det ikke er aftalt, at indholdet er en del af handlen, skal der udarbejdes en opgørelse over den resterende beholdning på overtagelsesdagen.

Typisk vil køber skulle betale sælger for den resterende oliebeholdning til dagspris. Såfremt olietanken er af ældre dato, skal der medregnes et fradrag af liter vand (medregnet slam) baseret på et skøn. Dette beløb medtages i refusionsopgørelsen i sælgers favør.

Overtagelse af lån/pantehæftelser

Såfremt der er tale om en sælgerfinansieret handel, og køber overtager ét eller flere af sælgers realkreditlån, skal der refunderes renter og bidrag af sælger fra sidste termin frem til datoen for overtagelse.

Betales købesummen helt eller delvist ved, at køber overtager sælgers lån i boligen, er der tale om en finansieret handel. Her skal der udarbejdes dét, der kaldes for en reguleringsopgørelse, som sikrer, at sælger får sit provenu.

Aconto

Hvis der er forbrugsudgifter i forbindelse med elektricitet, varme, naturgas og lignende, skal disse indgå i refusionsopgørelsen. De bliver aflæst på overtagelsesdagen. Såfremt dispositionsdagen ligger før overtagelsesdagen, skal forbrugsmålerne aflæses på dispositionsdagen.

Hvem står for at udarbejde refusionsopgørelsen?

Der er ingen lovgivning, som bestemmer, hvem der skal stå for at udarbejde refusionsopgørelsen. Det er derfor op til køber og sælger at beslutte, hvem der står for udarbejdelsen. Når der er truffet et valg, skal det indgå af købsaftalen, hvem der er ansvarlig for refusionsopgørelsen.

Ofte vil det være købers advokat eller rådgiver, som står for at udarbejde refusionsopgørelsen. Herudover vil det typisk også være køber, som står for at udarbejde skødet i forbindelse med en bolighandel.

Når refusionsopgørelsen foreligger, vil det stå klart, hvem der har penge til gode. Hvis sælger har penge til gode, skal køber overføre beløbet til sælgers konto. Er det derimod køber, der har penge til gode, vil disse blive modregnet i købesummen.

Hvad sker der, hvis køber overtager ejendommen før tid?

Hvis køber overtager ejendommen før den overtagelsesdato, som fremgår af købsaftalen, vil man i visse tilfælde aflæse forbrugsmålerne på datoen for overdragelsen af nøglerne. Køber overtager desuden risikoen for boligen, når vedkommende får råderet herover.

Hvis der er realkreditlån involveret i bolighandlen, skal køber tegne en husforsikring i forbindelse med overtagelsen.

Lad os hjælpe med at udarbejde refusionsopgørelsen

Hos NEMBOLIGHANDEL har vi mange års erfaring med at udarbejde refusionsopgørelse. Når du vælger os, får du tilknyttet din egen boligrådgiver, som hjælper dig med at sikre, at refusionsopgørelsen indeholder alle de nødvendige poster.

Din personlige boligrådgiver hjælper dig blandt andet med at gennemgå refusionsopgørelsen og tilstandsrapporten, ligesom du også får rådgivning, hvis der er punkter, som kan danne grundlag for bekymring. Det sikrer dig et sikkert og trygt boligkøb, så du kan skrive under på købsaftalen med ro i maven.