Ejendomsavancebeskatning

Ejendomsavancebeskatning er en betegnelse for den skat, du skal betale af fortjenesten, når du sælger en ejendom. Ejendomsavancebeskatningen bliver udregnet på baggrund af den avance, du opnår. Herunder kan du læse mere om, hvad ejendomsavancebeskatning er, samt hvornår du kan blive fritaget for den.

Når du sælger en ejendom, skal du være opmærksom på, at du beskattes på baggrund af fortjenesten, du opnår ved salget. Der findes dog en række undtagelser, der gør, at du opnår skattefrihed i forbindelse med salg af en bolig. De fleste danske husejere vil opnå fritagelse for ejendomsavancebeskatning, når de sælger deres bolig.

I denne artikel får du overblik over de vilkår, der gør sig gældende for ejendomsavancebeskatning. Det er relevant at sætte dig grundigt ind i reglerne, før du sætter en ejendom til salg, da der kan være mange penge at spare.

Hvad er ejendomsavancebeskatning?

Når du sælger din ejendom, vil du ofte opnå en avance på salget. Den fortjeneste, du opnår, bliver beskattet på baggrund af de gældende skatteregler. Beskatningen kaldes for ejendomsavancebeskatning. Denne udgøres af avancen mellem boligens oprindelige købesum og den sum, du sælger den til.

Hvis du taber penge på dit salg, får du et fradrag for avancen, men denne gør sig kun gældende, såfremt du opnår fortjeneste på øvrige ejendomssalg. Fortjenesten, du opnår ved et boligsalg, beskattes som kapitalindkomst. Det betyder, at trækprocenten er 42 %, såfremt fortjenesten er højere end 42.800 kr., mens trækprocenten udgør 37,7 %, såfremt fortjenesten er lavere end førnævnte beløb.

Hvilke ejendomme gælder ejendomsavancebeskatningen for?

Som udgangspunkt er du forpligtet til at betale ejendomsavancebeskatning, når du sælger en bolig i Danmark. Der er dog en række undtagelser, som gør, at fortjenesten er skattefri, hvorfor du undgår ejendomsavancebeskatning – og dem hører langt de fleste husejere i Danmark under.

Du kan undgå ejendomsavancebeskatning på følgende måder:

• Parcelhusreglen
• Salg som næringsvej

Herunder følger en introduktion til de forskellige måder, du kan gøre brug af, hvis du vil undgå ejendomsavancebeskatning. Som nævnt, har de fleste boligejere mulighed for at undgå ejendomsavancebeskatning, da de hører under parcelhusreglen. Der er dog en række betingelser, som skal være opfyldt, før reglen træder i kraft.

Undgå ejendomsavancebeskatning med parcelhusreglen

Hvis du har prøvet at sælge en bolig før, er der stor sandsynlighed for, at du kender til parcelhusreglen. Den betyder, at du kan slippe for at betale skat af en eventuel gevinst ved et boligsalg. Det kræver blot, at du lever op til en række konkrete betingelser, som er værd at være opmærksom på.

Helt konkret træder parcelhusreglen i kraft, hvis du sælger et én- eller tofamiliehus. Her vil du i de fleste tilfælde kunne undgå ejendomsavancebeskatning, hvorfor fortjenesten ved salget vil være skattefrit. Den primære faktor for, om parcelhusreglen gør sig gældende, er, at du har anvendt boligen til beboelse.

Kriterier for parcelhusreglen:

• Den pågældende bolig skal være anvendt som bopæl for dig selv eller din husstand i den tid, du har ejet ejendommen.
• Grunden skal være mindre end 1.400 m2.
• Der skal være tale om et en- eller tofamilieshus, et sommerhus, et fritidshus, en andelslejlighed eller en ejerlejlighed.

Der bliver ikke stillet noget krav om, at du skal have beboet boligen gennem hele ejerskabet. Du kan således sagtens have lejet den ud, imens du ejede den. Dét, der er afgørende er, at du har anvendt den til beboelse i den periode, du har ejet boligen – og du skal kunne dokumentere det.

I princippet kan du derfor have boet i boligen i begrænset periode, hvis du vil gøre brug af parcelhusreglen. Der er heller ikke noget krav om, at du skal have boet der i perioden, før du solgte den. Det er alene et krav, at du på et tidspunkt har boet der.

Som udgangspunkt skal du betale skat af den fortjeneste, du opnår, hvis grundarealet er større end 1.400 m2. Der findes dog en række regler, som gør, at du kan undgå at betale ejendomsavancebeskatning, selvom grunden er større. Det kan eksempelvis være, hvis udstykning af grunden kan medføre, at boligens værdi forringes.

Hvis der er tale om et forældrekøb, kan du som udgangspunkt heller ikke undgå ejendomsavancebeskatning. Såfremt boligen overdrages til barnet, kan du i nogle tilfælde undgå at betale skat, men her er der andre regler, som gør sig gældende.

Læs mere om parcelhusreglen, her.

Undgå ejendomsavancebeskatning med salg som næringsvej

Hvis boligsalget sker på baggrund af næringsvirksomhed, vil du være fritaget for ejendomsavancebeskatning. Det betyder, at boligen er købt med formålet at videresælge eller udleje den, hvorfor ejeren altså ikke anvendt den til beboelse.

Salg som næringsvej er derfor en dækkende beskrivelse, når en person handler med en ejendom i forbindelse med sin levevej. Hvis der er tvivl, kan du risikere, at en tredjepart får til opgave at vurdere, om det et tilfældet eller ej. Vurderingen tager udgangspunkt i en række kriterier, som relaterer sig til antallet af solgte ejendomme samt den specifikke fortjeneste på salget.

I vurderingen tages der udgangspunkt i følgende faktorer:

• Det samlede antal af solgte ejendomme
• Hvorvidt der er kontinuitet i salgene eller ej.
• Hvor store fortjenester, salgene har genereret.

Beskatning af boliger, der bliver solgt på baggrund af næringsvirksomhed, beskattes ikke efter ejendomsavancebeskatningen. Det betyder dog ikke, at du undgår at betale skat, men derimod at den falder ind under de almindelige regler i skattelovgivningen. Fortjenesten vil derfor være skattepligtig, mens tab er fradragsberettiget.

Du fritages derfor ikke for beskatning, når du sælger en ejendom som led i næringsvej. Du betaler blot ikke ejendomsavancebeskatning, da beskatningen foregår efter de regler, der normalt gør sig gældende for denne slags forretninger.

Undtagelser af skattefrihed ved ejendomsavancebeskatning

Der er særlige tilfælde, hvor din skattefrihed bortfalder, selvom du lever op til de regler, der gør sig gældende for parcelhusreglen. Det kan blandt andet ske, hvis den ejendom, der er tale om, har skiftet karakter. Eksempelvis hvis den fungerer som udlejningsejendom eller erhvervsejendom.

Hvis boligen har været anvendt til erhverv, mens du har ejet den, er det et krav, at den igen bliver anvendt som bolig, før den bliver sat til salg, før du kan gøre brug af parcelhusreglen. Anvendes den både til bolig og erhverv, skal der foretages en individuel vurdering, før du har mulighed for at undgå ejendomsavancebeskatningen.

Er der tale om en helårsbolig, som har været anvendt til fritidsbolig, skal du kunne redegøre for, hvorvidt formålet med anskaffelsen var privat, før du kan undgå ejendomsavancebeskatningen. Hvis du eksempelvis har udlejet boligen til andre, vil din skattefrihed bortfalde, da den ikke har været anvendt til private formål.

Hvordan bliver ejendomsavancebeskatningen beregnet?

Ejendomsavancebeskatningen bliver beregnet ud fra den fortjeneste, du opnår ved et salg. Der er altså den avance, der er mellem anskaffelses- og salgssummen. Salgssummen er den specifikke salgspris, der er tilbage, når omkostningerne til ejendomsmægler og boligadvokat er fratrukket. Anskaffelsessummen afhænger af tidspunktet for erhvervelsen af ejendommen.

For ejendomme, der er erhvervet før 19. maj 1993, beregnes den skattepligtige anskaffelsessum på én af disse måder:

• Ejendomsværdien fra 1. januar 1993 med et tillæg på 10 %
• Ejendomsværdien fra 1. januar 1993 med et tillæg på 10 % samt et beløb, der udgøres af halvdelen af denne værdi og ejendomsværdien fra 1. januar 1996.

Hvis ejendommen er erhvervet efter 19. maj 1993, bliver anskaffelsessummen opgjort på baggrund af købesummen samt de omkostninger, der har været i forbindelse med erhvervelsen.

Når det ligger klart, hvad anskaffelsessummen udgøres af, tillægges der 10.000 kr. for hvert kalenderår, der er gået fra 1993 og frem til den dato, hvor ejendommen er købt, såfremt dette er sket efter 1993. Salgsåret skal ikke medregnes, medmindre den er købt og solgt indenfor det samme årstal.

Hvornår betaler man ejendomsavancebeskatning?

Har ejeren af en bolig ikke anvendt denne til beboelse, hører den ikke under parcelhusreglen. Derfor opnår du som ejer ikke skattefrihed, og du skal derfor betale ejendomsavancebeskatning på fortjenesten. De fleste private bolighandler i Danmark sælges af samme årsag skattefrit, da de fleste hører under parcelhusreglen.

Parcelhusreglen gælder dog udelukkende, hvis ejeren kan bevise, at han eller hun har anvendt ejendommen til beboelse. Det er dig som ejer, der har bevisbyrden. Der gælder ikke en egentlig minimumsperiode for beboelse, men alligevel vil du skulle have boet i ejendommen i en vis periode, før du kan gøre brug af parcelhusreglen.

I sidste ende er det en vurderingssag, som SKAT tager sig af. Derfor er det en god idé at sikre dig, at du rent faktisk kan dokumentere, at du har boet i ejendommen, før du sætter den til salg. Af samme årsag er det en god idé at alliere dig med en boligadvokat, hvis du ikke er sikker på, at du opfylder betingelserne.

Ejendomsavancebeskatning ved salg af sommerhus

Når du sælger et sommerhus, skal du også være opmærksom på ejendomsavancebeskatning. Der er mulighed for, at du kan undgå ejendomsavancebeskatningen, hvis du opfylder en række betingelser. Eksempelvis at det har været anvendt til private formål.

Betingelser for at undgå ejendomsavancebeskatning ved salg af sommerhus:

1. Sommerhuset skal være brugt til private formål af ejeren eller dennes husstand i hele eller dele af perioden for ejerskabet. Det kræver dog, at de øvrige betingelser for skattefrit salg også er opfyldt.
2. Grunden skal være mindre end 1.400 m2. Er den større, skal det ikke være muligt at udstykke grunden, såfremt salget skal være skattefrit.

Lad NEMBOLIGHANDEL hjælpe dig med dit boligsalg

Er du i tvivl om, hvorvidt du kan undgå ejendomsavancebeskatning, når du sælger din bolig, er vi klar til at hjælpe dig. Hos os får du tildelt din egen boligrådgiver, som hjælper dig med at gøre dit boligsalg så fordelagtigt som overhovedet muligt. Du får konkret rådgivning på baggrund af din sag, så du er sikker på, at handlen bliver så lukrativ som muligt.

Vi har hjulpet danske boligejere med at afslutte mere end 20.000 bolighandler, og vi kan hjælpe dig med at sikre, at du opfylder betingelserne for skattefrit boligsalg. Kontakt os i dag for en uforpligtende snak om, hvordan vi sikrer dig de absolut bedste betingelser i forbindelse med salg af din ejendom.