Boligsalg

Når du skal gennemføre et boligsalg, er der flere trin, du skal igennem. Er der tale om selvsalg, er det en god idé at alliere dig med en boligadvokat, som kan varetage de juridiske aspekter af salget. Uanset hvad, er det en god idé, at du sætter dig ind i processen for boligsalg, før du sælger din bolig. Herunder kan du læse mere om, hvilke trin du skal igennem, når du sælger din bolig.

Trin-for-trin guide til boligsalg

Det er en god idé at sætte dig ind i processen for at boligsalg, før du sælger din bolig. Det gælder, uanset om du planlægger at sælge den på egen hånd eller gøre brug af en ejendomsmægler. Det er dog særligt væsentligt at kende til processen for boligsalg, hvis du vælger at sælge den på egen hånd.

Nedenstående guide til boligsalg henvender sig primært til dig, der planlægger at sælge din bolig via selvsalg. Du kan dog også bruge informationen, hvis du sælger din bolig gennem en ejendomsmægler. Her vil du dog typisk blive holdt i hånden gennem salget, så du selv skal stå for så lidt som muligt.

#1: Skal du sælge din bolig på egen hånd?

Der kan være mange penge at spare, hvis du beslutter dig for at sælge din bolig på egen hånd. Til gengæld vil det ofte være mere besværligt, da der er langt flere aspekter af boligsalget, du selv skal håndtere.

Herunder kan du finde de forskellige fordele og ulemper ved at stå for boligsalget selv og ved at hyre en ejendomsmægler til opgaven. Vær opmærksom på, at langt de fleste vælger at sælge gennem en ejendomsmægler, selvom der er penge at spare ved selvsalg.

Boligsalg gennem en boligadvokat

Hvis du planlægger at sælge din bolig via selvsalg, er det en god idé at alliere dig med en boligadvokat. En boligadvokat vil kunne hjælpe dig med at varetage alle de juridiske aspekter af boligsalget, ligesom du kan få rådgivning i forbindelse med den konkrete handel.

Når du sætter din bolig til salg via selvsalg, er det dig selv, som skal stå for at udarbejde en købsaftale. Det er vigtigt, at købsaftalen indeholder de rette informationer. Oftest er den udarbejdet i et juridisk sprog. Her vil din boligadvokat ligeledes kunne hjælpe dig med at sikre, at den indeholder al nødvendig information.

Herudover skal du selv stå for at markedsføre boligen og fremvise den. Der er meget, du skal tage højde for. Derfor er det vigtigt, at du træffer de rigtige beslutninger undervejs, da det ellers kan ende med at blive en dyr affære at sælge boligen på egen hånd.

Det er forskelligt, hvad folk vælger i forbindelse med selvsalg. De fleste vælger at gøre brug af en boligadvokat, som kan hjælpe dig sikkert igennem salget. Boligadvokaten kan desuden rådgive dig, så du er sikker på, at du husker alle de nødvendige trin i forbindelse med boligsalget.

Boligsalg gennem ejendomsmægler

Vælger du at sætte din bolig til salg gennem en ejendomsmægler, er det vigtigt, at du vælger den rigtige. Som udgangspunkt bør du altid vælge en ejendomsmægler, som har lokalt kendskab, da beliggenheden er en væsentlig faktor, når man køber en bolig.

Der vil formentlig være mange forskellige ejendomsmæglere at vælge imellem, uanset hvor i landet du er bosiddende. Det kan i den forbindelse være praktisk at indhente tilbud fra flere forskellige ejendomsmæglere, så du har et sammenligningsgrundlag. Det giver dig desuden et bedre overblik over, hvad du kan forvente.

Du bør desuden være opmærksom på, at det ikke altid er en god idé at vælge den ejendomsmægler, som vil sætte boligen til salg for den højeste pris. Ofte er det et kneb, som udelukkende har til formål at få aftalen til at fremstå mere attraktiv. Typisk vil det resultere i, at boligen ikke bliver solgt med det samme, men i stedet sænkes i værdi over tid.

Når prisen falder, samtidig med at boligens liggetid stiger, vil det give potentielle købere en indikation af, at der er noget galt med boligen. Det kan samtidig give et incitament til at forhandle boligen ned i pris. Du bør derfor vælge en ejendomsmægler, som sætter boligen til salg til et realistisk beløb, og som har opnået gode resultater fra tidligere salg.

Ejendomsmæglerens besigtigelse samt vurdering af din bolig

Det er vigtigt, at boligen bliver sat til salg til det rigtige beløb. Derfor skal den først besigtiges, hvorefter den værdisættes. Selvom du vælger at sælge din bolig på egen hånd, er det en god idé at hyre en ejendomsmægler til selve vurderingen.

Ejendomsmægleren vil gennemgå ejendommen, når han eller hun besigtiger den. Du vil samtidig skulle svare på en række spørgsmål om ejendommen. Her er det vigtigt, at de informationer, som du videregiver til ejendomsmægleren, er korrekte.

Viser det sig, at oplysninger omkring eventuelle fejl og mangler ikke er korrekte eller er mangelfulde, vil du risikere, at køber kan forlange en erstatning af dig. Det skyldes, at du har det, som kaldes for en loyal oplysningspligt, hvilket betyder, at du ikke må tilbageholde oplysninger for køber.

I forbindelse med besigtigelsen vil ejendomsmægleren bede dig om at få udleveret de dokumenter, som relaterer sig til ejendommen. Disse er væsentlige, da ejendomsmægleren ikke kan foretage en præcis vurdering af boligen, medmindre han eller hun har alle de relaterede dokumenter.

Når ejendomsmægleren har foretaget en vurdering af ejendomme, vil du have en købesum, som du kan tage udgangspunkt i. De giver dig mulighed for at sælge boligen til en realistisk markedspris, så du har de bedste forudsætninger for at få den solgt.

Ejendomsmægleren vil typisk skulle bruge følgende dokumenter:

• Ejendomsskattebillet samt kvittering
• Tidligere tilstands- og elinstallationsrapport samt energimærke
• Servitutter og deklarationer
• Kvitteringer vedrørende årsopgørelse
• Opgørelse over renovation, kloakafgifter og lignende
• Grundejerforeningens vedtægter
• Referat fra grundejerforeningen seneste generalforsamling
• BBR-ejermeddelelse
• Matrikelkort
• Bygningstegninger
• Kopier af og kvitteringer vedrørende private pantebreve
• Kopier af kvitteringer vedrørende realkreditlån

Hvis der er et eller flere af ovenstående dokumenter, som du ikke har adgang til, vil ejendomsmægleren kunne fremskaffe dem for din regning. Vær opmærksom på, at listen udelukkende indeholder et udsnit af de dokumenter, som ejendomsmægleren kan bede om.

På baggrund af de indhentede oplysninger samt besigtigelsen af boligen, udarbejder ejendomsmægleren et realistisk bud på, hvad du kan forvente at få for din bolig. Dette kaldes for kontantprisen, og det er den pris, som angives i salgsopstillingen.

Du vælger selv, om du vil følge den vurdering, som ejendomsmægleren har sat. Du kan derfor godt sælge boligen dyrere, hvis du vurderer, at ejendomsmæglerens vurdering er sat for lavt. Det er dog ofte en god idé at holde dig nogenlunde inden for denne prisramme, da det kan have negative konsekvenser for salget at prissætte den for lavt eller højt.

#2: Sådan markedsfører du salgsopslaget

Når du har fået vurderet din bolig, kan du fortsætte med boligsalget. Vælger du at sælge din bolig gennem en ejendomsmægler, varetager han eller hun selve salgsopslaget og markedsføringen af det. Du skal derfor ikke gøre mere.

Vælger du at stå for boligsalget på egen hånd, er det dig selv, der står for at oprette et salgsopslag og markedsføre det. Det kan du gøre på mange måder, men det en god idé at gøre brug af boligportaler for selvsalg som eksempelvis Boliga Selvsalg. Du kan også anvende sociale medier til at gøre opmærksom på salgsopslaget.

Det er en god idé at få taget nogle professionelle billeder, hvor boligen tager sig ud fra sin bedste side. Derfor bør du fjerne personlige ting, udbedre eventuelle skader og rydde godt op, før du får taget billeder. Det er en god idé at hyre en professionel fotograf til opgaven, så billederne har en ordentlig kvalitet.

Samtidig skal du udarbejde en grundig beskrivelse af boligen, hvor du lægger vægt på alle de positive forhold. Det skal være en sælgende annonce, og hvis du ikke selv er dygtig til at skrive, kan det være en god idé at hyre en professionel tekstforfatter til det. Beskrivelsen bør indeholde information om boligens stand, haven, beliggenheden, energimærket og øvrige ting, som er relevante for den potentielle køber.

#3: Gør boligen klar til fremvisning

Uanset, om du selv vælger at varetage boligsalget eller få en ejendomsmægler til det, er det dig, der skal sørge for, at boligen er pæn og nydelig ved fremvisningerne. Det er dyrt at købe en bolig, og derfor er det væsentligt, at den fremstår præsentabel.

Du bør starte med at rydde ordentligt op. Ryd de ting væk, som ikke bidrager til at skabe et positivt billede af boligen. Hvis der er småskader, kan du med fordel udbedre dem, inden boligen bliver vist frem. Har du svært ved at vurdere, om en skade skal udbedres eller ej, kan du med fordel forsøge at se den gennem købers øjne.

Fedtpletter på væggene, punkterede vinduer, beskidte gulvtæpper og gulve er alle elementer, som kan forringe boligens fremtoning. Det er en god idé at ordne disse ting, før du viser boligen frem. Udgifterne til små forbedringer i de fleste vil være en brøkdel af det nedslag i prisen, køber kan forlange, hvis boligen ikke fremstår pænt og vedligeholdt.

Sørg desuden for, at udendørs områderne også er i orden. Klip hækken, slå græsplænen og ryd op, hvis der er ting, som ligger og flyder rundt omkring. Du behøver ikke at ændre på havens udseende, men sørg for, at den er pæn og præsentabel.

#4: Indhent relevante dokumenter

Har du ikke allerede fået styr på tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærkning, er det vigtigt, at du får styr på det, inden du sætter boligen til salg. Sælger du boligen på egen hånd, er det en god idé at alliere dig med en boligadvokat. Boligadvokaten kan rådgive dig gennem dit boligsalg, så du er sikker på, at du husker det hele.

Hvis der er skader på din bolig, som du ved, vil blive angivet i tilstandsrapporten, kan det i nogle tilfælde være en god idé at få dem udbedret, inden tilstandsrapporten bliver udarbejdet. Det vil få boligen til at fremstå mere attraktiv over for den potentielle køber. Det afhænger dog af, hvor dyrt det er at få udbedret skaden.

I nogle tilfælde kan det være bedre at sælge boligen med skader og mangler mod et afslag i prisen. Det vil være en konkret vurderingssag, som du kan vende med din ejendomsmægler eller boligadvokat, før du beslutter dig for at udbedre den.

Tilstandsrapport

Formålet med tilstandsrapporten er at skabe overblik over synlige skader på din ejendom. Den bliver udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig, som besigtiger boligen og noterer eventuelle skader samt fejl og mangler. Det er dig, der har ansvaret for, at der udarbejdes en tilstandsrapport, hvorfor det også er dig, der skal bestille og betale for den.

Der bliver anvendt en standardformular til udarbejdelse af tilstandsrapporten. Du skal være til stede under besigtigelsen, så du har mulighed for at svare på spørgsmål angående ejendommen. Herudover skal du kunne give adgang, hvis der er aflåste rum eller lignende.

Læs mere om tilstandsrapporten, her.

Elinstallationsrapporten

Det er et krav, at der udarbejdes en elinstallationsrapport, hvis du vil gøre brug af Huseftersynsordningen. Formålet med elinstallationsrapporten er at danne overblik over, hvorvidt ejendommens elinstallationer er udført efter den gældende lovgivning.

Energimærkning

Alle boliger skal have et energimærke, når de bliver sat til salg. Energimærkningen spænder fra A2020 til G, hvor G er det mindst energieffektive, og A2020 er det mest energieffektive. Formålet med energimærkningen er at synliggøre boligens elforbrug og energieffektivitet.

Som køber skal det være nemt at sammenligne de enkelte boligers energieffektivitet med hinanden. Energimærkningen minder derfor på mange måder om den, der anvendes for hårde hvidevarer, som inddeles efter nogenlunde samme karakterskala.

Energimærkningen indeholder også en energimærkningsrapport. Den beskriver energiprofilen for den enkelte ejendom. Dertil indeholder den også forslag til energimæssige forbedringer – eksempelvis udskiftning af varmtvandsbeholder, hulmursisolering eller lignende.

Læs mere om energimærkning, her.

Ejerskifteforsikring

Når du sælger en bolig, har du ansvaret for usynlige skader, fejl og mangler i de efterfølgende 10 år. Du kan blive fritaget for dette ansvar, hvis du tilbyder køber en ejerskifteforsikring. Det kræver blot, at der udarbejdes en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.

Det er en god idé at tilbyde køber en ejerskifteforsikring, så du ikke selv skal stå til ansvar for eventuelle skader, der viser sig, efter køber har overtaget ejendommen. Det kan således ende med at blive en dyr fornøjelse, hvis der ikke tegnes en ejerskifteforsikring.

#5: Sådan forhandler du pris og vilkår

Når markedsføringen begynder at give resultater, og du får henvendelser fra interesserede køber, skal du i gang med at fremvise den. I forbindelse med fremvisningerne vil du skulle tage stilling til bud fra de interesserede købere.

Når du skal forhandle pris og vilkår, er det vigtigt, at du ikke lader dig rive med. Det handler i høj grad om at have is i maven, så du ikke ender med at indgå en aftale, som du i sidste ende ikke er tilfreds med. Du bør aldrig træffe en beslutning, som er baseret på dine følelser, hvis du vil ende med at gøre den bedst mulige handel.

Køber vil ofte være interesseret i at presse prisen på boligen ned. Prisforhandlingen er en forhandling af ejendommens købesum, som du har fastsat, da du satte den til salg. Dette er altså en forhandling om et nedslag i prisen.

Hvis du ikke er villig til at gå ned i pris, vil køber typisk forsøge at forhandle sig til bedre vilkår. Når det kommer til køb og salg af boliger, er der stor aftalefrihed, hvorfor du og køber mere eller mindre selv kan bestemme, hvilke vilkår der gør sig gældende for handlen.

Det kan eksempelvis fremgå af købsaftalen, at der er ulovlig bebyggelse, som skal lovliggøres, før køber overtager ejendommen. Det kan også være, at du efterlader inventar, som køber efterfølgende overtager.

Forhandling af pris ved boligsalg

Når du forhandler med en potentiel køber, er det ikke altid prisen, som er afgørende. Ofte vil en bolig blive sat til salg en smule højere end det beløb, du forventer at få for den. Det skyldes, at der skal være noget at forhandle med.

Har køber allerede forhandlet prisen ned, men er han eller hun endnu ikke overbevist, kan det derfor være en god idé at begynde at forhandle om vilkår. Det gør sig desuden også gældende, hvis køber forsøger at presse prisen ned, selvom du ikke er villig til at gå ned i pris. Her kan du i stedet tilbyde køber bedre vilkår i handlen.

Det er en god idé at få en boligadvokat til at varetage forhandlinger med den potentielle køber, hvis du sælger din bolig gennem selvsalg. Der vil ofte være mange følelser involveret i et boligsalg, og derfor kan det være praktisk at få en udefrakommende til at varetage forhandlinger omkring vilkår og pris.

#6: Sådan gennemføres boligsalget

Når dig og køber er nået frem til en købsaftale, som I begge kan acceptere, skal der udarbejdes en købsaftale. Købsaftalen skal indeholde de vilkår og betingelser, som gør sig gældende for handlen, og som du og køber er blevet enige om. Det vil typisk være din ejendomsmægler eller boligadvokat, som står for at udarbejde købsaftalen.

Købsaftalen er betegnelsen for det juridiske dokument, som køber og sælger underskriver i forbindelse med et boligsalg. Købsaftalen indeholder en række praktiske oplysninger omkring bolighandlen. Det er derfor ikke anbefalelsesværdigt, at du udarbejder den på egen hånd, medmindre du har en juridisk baggrund.

Er købsaftalen mangelfuld eller på andre måder misvisende, risikerer du, at du skal betale en erstatning til køber. Dette kan ende med at blive en dyr fejltagelse. Udgifterne til en ejendomsmægler eller boligadvokat vil være minimale, hvis man sammenligner med de potentielle udgifter, du kan risikere at betale, hvis købsaftalen ikke indeholder de korrekte oplysninger.

Når du er sælger, er du underlagt det, som går under betegnelsen ‘loyal oplysningspligt’. Det betyder, at du skal oplyse køber om alle forhold, som vedrører ejendommen – og som derfor også kan have indflydelse på købsbeslutningen.

Overholder du ikke din oplysningspligt, risikerer du at stå til ansvar over for køber. Det kan du nemt komme til, hvis du vælger at udarbejde købsaftalen på egen hånd uden at have en klar indsigt i, hvad den rent faktisk skal indeholde for at overholde den gældende lovgivning.

En boligadvokat vil kunne hjælpe dig med at sikre, at købsaftalen indeholder alle de oplysninger, som du har pligt til at videreformidle. Typisk får køber desuden indsat et advokatforbehold i købsaftalen. Det betyder, at køber frit kan trække sig fra handlen, såfremt hans eller hendes advokat ikke vil godkende handlen i sin helhed.

#7: Berigtigelse af handlen

Når du har fået succes med din boligsalg, og køber har underskrevet købsaftalen, skal handlen berigtiges. Det betyder, at handlen bliver gennemført på de vilkår og betingelser, som fremgår af købsaftalen. Der skal i den forbindelse udarbejdes et skøde, som efterfølgende bliver tinglyst, hvorefter køber vil fremgå som den officielle ejer af boligen.

Sælger du din bolig gennem en ejendomsmægler, vil vedkommende stå for at berigtige handlen. Derfor skal du ikke selv foretage dig noget, når blot du har skrevet under på købsaftalen, og handlen efterfølgende er blevet gennemført.

Vælger du at varetage dit boligsalg uden en ejendomsmægler, vil din boligadvokat gennemgå skødet og godkende det. Har købers repræsentant udarbejdet refusionsopgørelsen, vil din boligadvokat også skulle gennemgå og godkende den. Der er dog ingen regler om, at det er købers advokat, som skal udarbejde den.

#8: Overdragelse af boligen

Det er dit ansvar, at boligen bliver vedligeholdt, indtil køber overtager denne. Du skal derfor sørge for, at boligen bliver holdt i samme stand, som da den blev fremvist til køber. Dog med den undtagelse, at boligen naturligvis skal være ryddet, når køber overtager den, medmindre der er angivet andet i købsaftalen.

Både køber og sælger skal være til stede, når boligen bliver overdraget. Det er vigtigt, at begge parter står for at gennemgå boligen på overtagelsesdagen. Herudover er det en god idé at sikre, at de hårde hvidevarer og andre apparater, der følger med i handlen, rent faktisk virker. Er det ikke tilfældet, kan køber gøre krav på erstatning.

I bør samtidig sørge for at aflæse forbrugsmålerne sammen, da det er sælgers ansvar, at disse bliver aflæst korrekt. Din boligadvokat sørger for at informere forsyningsselskaberne om, at det ikke længere er dig, der ejer ejendommen. Det sikrer, at du ikke skal betale for forbrugsudgifter, når du er fraflyttet ejendommen.

Du kan frit aftale med køber, hvorvidt han eller hun kan overtage nøglerne til boligen før selve overtagelsesdagen. Er det tilfældet, er det vigtigt at være opmærksom på, at køber overtager risikoen for ejendommen ved indflytningen. Derfor skal der også tegnes en forsikring for det reelle tidspunkt for indflytningen.

Flytter køber ind før overtagelsesdagen, overtager vedkommende vedligeholdelsespligten. Det er således ikke dit ansvar, at boligen bliver vedligeholdt længere. Alligevel ændrer det ikke på, at købesummen først bliver udbetalt på det tidspunkt, der er angivet i købsaftalen.

Boligsalg uden ejendomsmægler

Der er mange fordele ved at sælge din bolig uden ejendomsmægler. Den største fordel ved selvsalg er, at du sparer penge, fordi du ikke skal betale ejendomsmæglerens salær, som ofte er dyrere end en boligadvokats.

Ejendomsmægleren skal have betaling for at finde en køber til din bolig – og det er ikke billigt. Derfor vil ejendomsmægleren ofte være den dyreste udgift i forbindelse med et boligsalg. Du kan derfor spare mange penge, hvis du selv varetager boligsalget.

Det er en god idé at alliere dig med en boligadvokat, som kan varetage de juridiske aspekter af handlen, hvis du sælger din bolig selv. Det giver dig de bedste forudsætninger for at undgå dumme fejl, som kan ende med at koste mange penge.

Som nævnt, er prisen for en boligadvokat langt billigere end en ejendomsmægler. Når du hyrer en boligadvokat, betaler du udelukkende for at få juridisk rådgivning samt hjælp til at udarbejde de dokumenter, der er nødvendige for handlen.

Det er dig, der står for at finde en køber til boligen, og det er typisk her, ejendomsmægleren bliver dyr. Du kan altså spare mange penge, hvis du finder en køber til din bolig på egen hånd. Der vil være en række udgifter til eventuelle forbedringer, vurdering af boligen, salgsannonce og lignende, men det vil være billigere end ejendomsmæglerens salær.

Læs mere om selvsalg, her.

Skal vi hjælpe dig med dit boligsalg?

Hos NEMBOLIGHANDEL tilbyder vi en række forskellige pakker, som du kan gøre brug af, når du sælger din bolig via selvsalg. Du bør vælge vores Sælgerpakke, hvis du ønsker hjælp til at sælge din bolig på egen hånd. Her sørger vi for at varetage de juridiske aspekter af handlen.

Vi har et erklæret mål om, at det skal være så nemt som muligt for dig at sælge din bolig på egen hånd. Det giver dig mulighed for at spare mange tusinde kroner, da du ikke skal gøre brug af den klassiske konstruktion, hvor en ejendomsmægler står for salget.

Typisk koster en ejendomsmægler mellem 50.000-80.000 kr., afhængigt af hvilken boligen der er tale om. I mange tilfælde overstiger beløbet 100.000 kr., hvis du accepterer det første tilbud, du får. Det er dog langt nemmere at sælge sin bolig på egen hånd i dag, end det var tilfældet før i tiden, hvorfor der er mange penge at spare.

Hvad indeholder vores Sælgerpakke?

Når du vælger vores Sælgerpakke, får du alt, hvad du har brug for, når du varetager boligsalget på egen hånd. Du får tildelt en personlig boligrådgiver, som guider dig igennem alle aspekter af salget. Din boligrådgiver sørger samtidig for at klare alle de juridiske aspekter af handlen for dig.

Vores Sælgerpakke koster kun 8.995 kr. inkl. moms og ekskl. gebyrer. Hertil inkluderer den alt, hvad du har brug for, når du skal sælge din bolig via selvsalg. Du får hjælp til at sikre, at alle handelsvilkår er anført korrekt i købsaftalen. Din rådgiver sørger desuden for at gennemgå alle papirer, som har relevans for dit boligsalg.

Boligrådgiveren indhenter alle dokumenter, der er relevante for handlen – herunder BBR-meddelelsen, tingbogsattesten, jordforureningsskema, ejendomsskattebillet og lignende. Vi skræddersyer købsaftalen sammen med dig, så den indeholder alle de korrekte oplysninger og vilkår, der gør sig gældende for handlen.

Både du og køber får dokumenterne på mail, så I altid har mulighed for at finde dem frem igen. Det er med til at sikre jer begge en nem og overskuelig handel, hvor der er styr på alle aspekter – og du opnår de bedste vilkår i forbindelse med dit boligsalg.