Hvad er servitutter?

Kort fortalt er en servitut en betegnelse for begrænsninger eller byrder, som en ejendom er pålagt. Servitutter kan således defineres som en indskrænkning i råderetten over boligen, da de sætter begrænsninger for dig, når du ejer en ejendom. Servitutterne knytter sig typisk til en bestemt matrikel på ejendommen, og du er forpligtet til at overholde dem.

Hvilke servitutter kan jeg finde på min ejendom?

Der kan være flere forskellige servitutter på en ejendom. Vær opmærksom på, at der skelnes mellem servitutter og byrder, da disse kan deles op i to typer af rettigheder; privatretlige rettigheder og offentligretlige rettigheder.

De privatretlige rettigheder beskriver de rettigheder, som en privatperson har tinglyst over den pågældende ejendom. De offentligretlige rettigheder er betegnelsen for de rettigheder, som de offentlige myndigheder har tinglyst over ejendommen.

Servitutter kan strækker sig over flere bestemmelser. Dette gælder eksempelvis rettigheder i forbindelse med boligens anvendelse samt byudviklings- og/eller lokalplaner. Der kan derfor være flere tinglysninger af forskellige servitutter på en ejendom.

Der findes blandt andet servitutter om følgende:

• Køber- og forkøbsrettigheder
• Krav til farve og udformning på bygningen
• Bestemmelse af brugsret samt vedligeholdelse af fælles indkørsel
• Krav til højde på hæk og hegn på grunden
• Bestemmelser for husdyr, som må holdes på grunden
• Bestemmelser for, hvor højt der må bygges på grunden

Udsigtsservitut: Udsigtsservitutter er betegnelsen for servitutter, som dikterer, hvor højt du må bygge på grunden. Det kan eksempelvis være, at naboen mister sin udsigt, hvis du opfører en høj bygning. Denne servitut beskytter således de omkringliggende boligers udsyn.

Ulempeservitut: Dette er betegnelsen for servitutter, som forbyder larm, røg og lugt, der kan være til gene for dine naboer og andre i nærområdet.

Færdselsret/vejrettigheder: Dette er betegnelsen for de servitutter, som omhandler, at du ikke må passerer gennem en anden persons ejendom. Dette gælder eksempelvis, hvis du skal skyde genvej til stranden.

Servitut om luftfartshindring: Denne servitut sætter begrænsninger for, hvor højt det er tilladt at bygge, så du ikke forstyrrer flytrafikken. Hvis du er bosiddende i Københavnsområdet, må du eksempelvis ikke have flagstænger eller bygninger, som er højere end 25 meter, da det potentielt kan forstyrre flytrafikken.

Tilstandsservitut: Dette er betegnelsen for servitutter, der bestemmer, at du eksempelvis ikke må røre eller ændre på en transformerstation, som er placeret på din grund. Det kan ligeledes være, at der løber offentlige forsyningslinjer gennem din grund, og du ikke må røre dem.

Rådighedsservitut: Disse servitutter kan eksempelvis bestemme, at du ikke må ændre på offentlig sti, såfremt der går en gennem din grund. Det kan også være, at servitutten bestemmer, at din nabo har brugsret til den vej, der går op til dit hus.

Bebyggelsesprocent

Udover førnævnte servitutter, kan der være begrænsninger af bebyggelsesprocenten for din bolig. Bebyggelsesprocenten er en sats, der angiver, hvor mange procent af grundarealet, der må anvendes til bebyggelse.

Hvis du køber et sommerhus, vil bebyggelsesprocenten ofte være lav, så området ikke bliver for tæt bebygget. På en almindelig parcelhusgrund må du som regel bygge på 30 % af grundens areal. Der kan dog være angivet en anden bebyggelsesprocent i servitutterne, hvilket du bør være opmærksom på.

Det er altid vigtigt, at du gennemgår servitutterne på en ejendom, før du skriver under på købsaftalen. Nogle servitutter kan være tinglyst på et tidspunkt, hvor de var relevante, uden de ikke har nogen indflydelse i nutiden. I andre tilfælde kan du risikere, at servitutterne begrænser dig – eksempelvis i forhold til dine byggeplaner.

Få hjælp af en boligadvokat

Det kan være vanskeligt at danne dig et overblik over de begrænsninger, som de eventuelle servitutter kan sætte for dig. Det er derfor en god idé at kontakte en boligadvokat eller boligrådgiver, som kan hjælpe dig med juridisk vejledning, før du skriver under på købsaftalen.

Med en boligadvokat på din side får du hjælp til at gennemgå købsaftalen og de relaterede dokumenter. På den måde får du det fulde overblik over ejendommen. Det giver dig mulighed for at bakke ud af handlen, hvis det viser sig, at der er servitutter, som begrænser din råderet over boligen i et omfang, som du ikke bør acceptere.

Hvilke ejendomme kan pålægges servitutter?

Der kan pålægges servitutter på alle typer af ejendomme. Det gælder derfor både rækkehuse, sommerhuse, enfamiliehuse, etageejendomme og byggegrunde. Hvis servitutten er tinglyst, vil den være gældende, og du forpligter dig derfor til at overholde den.

Er der indgået en kontraktlig aftale mellem parterne, vil servitutten også være gældende, selvom den ikke er tinglyst. Det er dog en god idé at få tinglyst servitutterne, da de dermed kan blive offentligt tilgængelige. Dermed vil det samtidig være nemmere at håndhæve og dokumentere servitutten.

Hvordan tinglyser jeg en servitut?

Du kan tinglyse en servitut på din ejendom via Tinglysning.dk. Her kan du også finde vejledninger til, hvordan processen foregår i praksis. Det kan eksempelvis være relevant at tinglyse en servitut, hvis du har indgået en aftale med din nabo om, at I gerne må passere hinandens grunde.

Når først en servitut er blevet tinglyst, vil det være vanskeligt at få medhold i en klage omkring servitutten. Dette gælder eksempelvis, hvis du ikke længere ønsker, at din nabo kan passere din grund. Du bør derfor være bevidst om, at en servitut vil være permanent, når først den er tinglyst.

Vær opmærksom på, at kommunen ifølge planloven skal give samtykke til servitutten, hvis den omhandler aspekter, der kunne være angivet i lokalplanen. Det kan derfor være en god idé at kontakte en boligadvokat eller din kommune, før du tinglyser en servitut for din ejendom.

Hvordan kan jeg se, om der er en servitut på min ejendom?

Hvis du vil finde oplysninger om de servitutter, der er på din ejendom, kan du slå den op via Tinglysning.dk’s selvbetjening. Her kan du slå op i tingbogen, og du kan både finde servitutter på din egen og andre ejendomme.

Det er en god idé at tjekke tingbogen for eventuelle servitutter, der er pålagt en ejendom, før du beslutter dig for at købe den. Det er især vigtigt, at du tjekker, om de eventuelle servitutter medfører begrænsninger for brugsretten af ejendommen, før du skriver under på købsaftalen.

Skriver du under på købsaftalen, før du har undersøgt om, der er tinglyste servitutter, der medfører begrænsninger, kan du risikere at få en ubehagelig overraskelse, når du overtager ejendommen. Når først du har underskrevet købsaftalen, er du forpligtet til at overholde de servitutter, som ejendommen er pålagt.

Selvom de fleste servitutter typisk er beskrevet i købsaftalen, bør du altid slå ejendommen op i tingbogen, før du skriver under. Her kan du sammenligne de servitutter, som fremgår af tingbogen, og de servitutter, som er oplyst i købsaftalen. Hvis der er uoverensstemmelser, bør du ikke skrive under på købsaftalen, før du har undersøgt konsekvenserne af servitutterne.

Sælgers og sælgers mæglers oplysningspligt

Sælger og sælgers mægler har oplysningspligt i forbindelse med en bolighandel. Det betyder, at de er forpligtet til at oplyse dig om alle forhold, der er relevante for den ejendom, der overdrages – og dermed også servitutter, såfremt der er nogle.

Alligevel kan det være vanskeligt for dig som køber at gennemskue alle de forskellige oplysninger, du får oplyst. Samtidig kan servituttens faktiske betydning være forvirrende, hvorfor du altid bør alliere dig med en boligadvokat eller -rådgiver, som kan hjælpe dig med at forstå det fulde omfang af de dokumenter, der relaterer sig til handlen.

En boligadvokat kan hjælpe dig med at forstå konsekvenserne af de forskellige servitutter, så du kan få konkret rådgivning i forhold til din situation. I visse tilfælde vil servitutterne medføre så store begrænsninger for brugsretten til ejendommen, at du bør udtræde af handlen.

Hjemfaldspligt

Når du slår op i tingbogen, kan du udover de tinglyste servitutter for ejendommen også se, om den er pålagt hjemfaldspligt. Hjemfaldspligt betyder, at kommunen har mulighed for at tilbagekøbe grunden, som ejendommen er beliggende på, efter en bestemt årrække.

Hjemfaldspligt er altså en tinglyst tilbagekøbsret, som primært Københavns Kommune og Aarhus Kommune benytter sig af. Ofte vil kommunen kunne købe ejendommen til den oprindelige salgspris, hvilket i langt de fleste tilfælde er væsentligt under den pris, du ville kunne få for den, hvis du solgte den til en almindelig køber.

Du bør derfor altid undersøge, om der er hjemfaldspligt, før du underskriver købsaftalen. Hvis du køber en ejendom, som er pålagt hjemfaldspligt, kan det være svært for dig at sælge boligen igen, da der er en begrænset brugsret til boligen. Den vil samtidig være kortere, når du sælger den, end da du købte den.

Kan man købe sig fri af hjemfaldspligten?

I visse tilfælde er der mulighed for at købe boligen fri fra hjemfaldspligten. Du skal være opmærksom på, at det er forskelligt fra kommune til kommune, hvis det koster, hvis du vil købe boligen fri. Der er desuden ikke garanti for, at du kan frikøbe hjemfaldspligten.

Hvis du har mulighed for at frikøbe boligen, udarbejdes frikøbstilbuddet på grundlag af en mæglervurdering af ejendommen. Det er kommunen, som indhenter vurderingen. Dertil er det den nuværende ejer af boligen, der skal betale for vurderingen.

Kan alle stifte en servitut?

Alle, der har råderet over en ejendom, har mulighed for at stifte en servitut. Det kan eksempelvis være en kommune eller en person. Servitutter bliver af samme årsag inddelt i privatretlige servitutter og offentligretlige rettigheder.

Typisk vil det være ejeren af ejendommen, der har har råderet over ejendommen. Alle, der ejer en ejendom, har derfor mulighed for på egen hånd at stifte en servitut. Det kan eksempelvis være, at du som ejer ønsker, at en bestemt person skal have forkøbsret til ejendommen. Det kan du give vedkommende ved at stifte en servitut herom.

Før du stifter en servitut, skal du blot være opmærksom på, at den ikke strider imod lokalplanen i den kommune eller det område, hvor boligen er beliggende. Det er derfor en god idé at rette henvendelse til kommunen, før du stifter en servitut. På den måde er du sikker på, at du rent faktisk må stifte den.

Samejeoverenskomst (samejekontrakt)

I forbindelse med stiftelse af en privatretlig servitut er det desuden en god idé at indgå en samejekontrakt. Dette kaldes også for en samejeoverenskomst, og er betegnelsen for en aftale mellem to eller flere grundejere. Formålet er at sikre alle parter juridisk i tilfælde af, at der opstår uoverensstemmelse mellem de involverede parter.

Hvis der opstår en situation, hvor parterne bliver uenige, er der på forhånd indgået en aftale omkring de bestemmelser, der gør sig gældende for ejendommene, som de involverede parter råder over. Det kan eksempelvis være relevant, hvis en bolig skal sælges.

Er der indgået en samejekontrakt om, at den ene grundejer har ret til at benytte en sti, som går gennem en grundejers grund, gælder dette også, efter boligen er solgt. Den nye ejer af ejendommen er derfor forpligtet til at overholde denne servitut.

Hvem kan ændre eller ophæve en servitut?

En servitut kan som udgangspunkt udelukkende ophæves af den person, myndighed eller de personer, som har råderet over ejendommen. Hvorvidt den kan ophæves, kommer dog også an på indholdet af den specifikke servitut.

Har du en servitut på din ejendom, som du af den ene eller anden årsag ønsker at ophæve, skal du kontakte den person eller myndighed, som oprindeligt stiftede servitutten. Det er ofte mere vanskeligt at få ophævet en servitut, hvis det er en myndighed som eksempelvis kommunen, der har stiftet servitutten.

Det gælder især, hvis der er tale om en forhenværende myndighed, som nu er blevet nedlagt. Er det tilfældet, skal du finde frem til personen, som nu har råderet over grunden, hvis du ønsker at få servitutten ophævet.

Hvor gode er chancerne for at få ophævet en servitut?

Hvis en servitut er urimelig eller ligefrem strider mod den gældende lovgivning, har du typisk gode chancer for at få ophævet den. Det samme gør sig gældende, hvis servitutten åbenlyst forskelsbehandler. Herudover kan en servitut også ophæves, hvis den gennem en årrække ikke er blevet håndhævet. I dette tilfælde kan man argumentere for, at servitutten er forældet, hvorfor den bør bortfalde.

Ønsker du at ophæve en servitut, som er stiftet af en person, der er afgået ved døden, vil den i de fleste tilfælde ikke længere have nogen praktisk betydning. Dermed kan du i de fleste tilfælde også få den ophævet, selvom det ikke er nødvendigt, da den jo har mistet sin praktiske betydning.

Aflysning af gamle servitutter

Hvis en servitut strider mod kommunens lokalplan, vil den ofte blive aflyst eller ophævet. Det er lokalplanen, der er den øverste myndighed. Derfor kan en ændring af lokalplanen medføre, at servitutten bliver aflyst.

Er der eksempelvis en servitut på din ejendom, som bestemmer, at der maksimalt må bygges i 10 meter højde, vil den bortfalde, hvis kommunen ændrer lokalplanen, så der kun må bygges i 6 meters højde.