Beskatning af udlejningsejendom

Har du en ejerbolig, som du lejer ud? Så er det vigtigt, at du er bekendt med de skatteregler, der gør sig gældende, når du ejer en udlejningsejendom, uanset om den udlejes gennem hele eller dele af året. Herunder får du indsigt i de væsentligste punkter omkring beskatning af udlejningsejendom, så du kan danne dig det fulde overblik over din investering.

Hvad er en udlejningsejendom?

Før du læser videre omkring beskatning af udlejningsejendom, er det væsentligt at fastslå, hvordan en udlejningsejendom defineres. I nedenstående afsnit følger derfor en oversigt over de forskellige typer af ejendomme, der betegnes som en udlejningsejendom. Begrebet anvendes som en samlet betegnelse for både erhvervsejendomme og private beboelsesejendomme.

Erhvervsejendom

En erhvervsejendom vil typisk være en udlejningsejendom, som lejes ud til virksomheder. Der findes flere forskellige former for erhvervsejendommen, men fælles for dem alle er, at der er tale om en fast ejendom, som helt eller delvist anvendes til formål, der har et erhvervsmæssigt sigte.

En erhvervsejendom kan eksempelvis være følgende:

• Kontor og driftsbygninger
• Udlejningsejendomme til erhverv
• Ejerlejligheder
• Fritidsboliger
• Beboelsesejendomme

Privat beboelsesejendom

En privat beboelsesejendom er defineret som en ejendom, der helt eller delvist anvendes til beboelse af ejeren. Der findes flere forskellige former for private beboelsesejendomme, og der er forskellige regler for beskatning, som gør sig gældende.

En privat beboelsesejendom kan eksempelvis være følgende:

• Ejerlejligheder
• Fritidsboliger
• Mindre udlejningsejendomme
• Boligfællesskaber

Beskatning af udlejningsejendom

Der er en række fordele i forhold til beskatning af udlejningsejendom, hvis du lejer din helårsbolig ud. En helårsbolig er en boligform, der, som navnet antyder, anvendes til beboelse over gennem hele året. Dette kan eksempelvis være en ejerlejlighed. Som hovedregel skal der ifølge bopælspligten være én person tilknyttet adressen på alle tidspunkter af året.

Hvis du ejer en helårsbolig, som du udlejer i løbet af et år og forventer helårsudlejning i det efterfølgende år, bliver du som ejer af boligen betragtet som værende selvstændigt erhvervsdrivende. Det betyder, at du forpligter dig til at holde regnskab over de indtægter og udgifter, som opstår i forbindelse med udlejningen.

Du kan trække følgende udgifter fra i lejeindtægten, når du udlejer en helårsbolig:

• Vedligeholdelse
• Afgifter til renovation, vand og kloak
• Ejendomsskatter
• Forsikring af ejendommen
• Udgifter til snerydning, fejning og skorstensfejning
• Kontingent til grundejerforeningen
• El, vand og varme
• Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter

Når du vælger at udleje din ejendom i en del af året, vil indtægten være skattepligtig som kapitalindkomst, ligesom det er tilfældet med renter, kursgevinster og lignende. Her kan du som udlejer vælge mellem to metoder til beskatning af udlejningsejendom.

Du kan vælge mellem bundfradragsmetoden eller den regnskabsmæssige metode. Den metode, du vælger, afhænger blandt andet af huslejens størrelse og udlejningsperioden. Det er vigtigt, at du er opmærksom på, hvilken metode du vælger. Hvis først du har valgt den regnskabsmæssige metode, kan du ikke senere vende tilbage til bundfradragsmetoden.

Før du vælger beskatningsmetode, bør du gøre dig følgende overvejelser:

• Hvis ejendommens husleje er op til det beregnede bundfradrag, bør du vælge bundfradragsmetoden.
• Hvis der er forventning om udleje i en begrænset periode, bør du vælge bundfradragsmetoden.
• Hvis der er forventning om, at en stor del af boligen vil være udlejet over flere uger, kan den regnskabsmæssige metode være en fordel. Her er det dog vigtigt, at der foretages en konkret beregning, inden du beslutter dig.
• Jo højere huslejen er, desto større vil ejendomsværdiskatten være – og dermed også grundskylden. Her kan det være en fordel at anvende den regnskabsmæssige metode.

Bundfradragsmetoden

Den simpleste måde, du kan anvende til beskatning af udlejningsejendom, er bundfradragsmetoden. Denne udgør som minimum 24.000 kr. pr. år, som du kan leje ud, uden du bliver beskattet af det. Husleje samt betaling for el, vand og varme indgår i lejeindtægten.

Eksempel:

Bundfradraget beregnes som 1,333 % af den offentlige vurdering. Hvis den offentlige vurdering af boligen er på mere end 1.800.000 kr., vil bundfradraget være højere end 24.000 kr. Hvis du bor i en lejebolig, vil bundfradraget udgøre mere end 24.000 kr. pr. år, hvis huslejen er højere end 36.000 kr., da bundfradraget beregnes som ⅔ af den årlige husleje. Det er dog ikke muligt at trække andre udgifter fra end bundfradraget, såfremt du vælger denne beskatningsmetode.

Læs mere her: https://www.lejeloven.dk/udlejer/skat-delvis-udlejning

Den regnskabsmæssige metode

Udover bundfradragsmetoden kan du anvende den regnskabsmæssige metode. Denne er i modsætning til bundfradragsmetoden baseret på de faktiske udgifter i forbindelse med udlejningen. Når det beløb, du skal beskattes af, opgøres, har du mulighed for at fratrække de udgifter, der har været til el, vand og varme i perioden.

Anvender du den regnskabsmæssige metode, kan du samtidig få et nedslag i den årligt beregnede ejendomsværdiskat. Hvis mere end 10% af boligen er lejet ud, kan du ligeledes fratrække en forholdsmæssig andel af den grundskyld, du betaler til kommunen.

Undgå beskatning ved salg af udlejningsejendom

Hvis du ejer en ejendom, som du bruger til udlejning, skal du som udgangspunkt betale skat af den eventuelle avance, du opnår, når du sælger udlejningsejendommen. Der findes dog én formildende omstændighed, som du i visse tilfælde kan gøre brug af.

Parcelhusreglen: Når du sælger en ejendom, som anvendes til udlejning – eksempelvis en ejerlejlighed – er det vanskeligt at undgå beskatning. Dog er der en måde, hvorpå du kan komme udenom at betale skat, såfremt du lever op til beboelseskravet. Denne undtagelse kaldes for parcelhusreglen, og den gør sig gældende ved salg af både helårsboliger, ferieboliger, ejerlejligheder og lignende.

Beboelseskravet

Beboelseskravet er en måde, hvorpå du kan undgå beskatning på din fortjeneste, når du sælger en udlejningsejendom. Det er et krav, at du som sælger har boet i ejendommen i en periode. På nuværende tidspunkt er der intet krav om, hvor længe du skal have boet i ejendommen, så længe du kan dokumentere, at der er tale om reel beboelse.

Dokumentationen kan eksempelvis være, at du har haft folkeregisteradresse på ejendommen, samt at du har haft et realistisk forbrug af el, vand og varme i den pågældende periode. I princippet kan du derfor nøjes med at bo i ejendommen i en måned, før du sælger den, hvis du vil undgå beskatning.

Hvis du ikke selv har boet i ejendommen, når du sælger den, skal du betale skat af den fortjeneste, du opnår ved salget. Sælger har alligevel retten til fradrag på omkostningerne ved handling og udgift til forbedringer, før skatten bliver beregnet. Det vil dog være en fordel at bosætte sig i ejendommen, inden den sælges, så du kan gøre brug af parcelhusreglen.

Sådan undgår du klagesager

Det er vigtigt, at du tager det alvorligt, hvis du får en klage fra en utilfreds lejer omkring de gældende lejevilkår. Hvis lejer vælger at kontakte Huslejenævnet eller Beboerklagenævnet, kan det ende med at blive en bekostelig affære for dig som udlejer.

Såfremt din lejer har klaget til Huslejenævnet, vil du blive kontaktet. Efterfølgende har du en frist på to uger til at fremsætte dine ytringer omkring det pågældende forhold og situationen i sin helhed. Huslejenævnet afgør, om der skal træffes nærmere undersøgelser i sagen.

Samtidig har Huslejenævnet ret til at indhente oplysninger hos de involverede parter, hvilket også omfatter offentlige og private myndigheder. Der kan desuden kræves en besigtigelse af boligen med ned til én uges varsel.

Det er vigtigt, at du er opmærksom på, at lejer altid kan gå til Huslejenævnet, såfremt han eller hun mener, der er forhold, som ikke lever op til lovgivningen. Det er derfor praktisk at opbygge et tillidsfuldt bånd til dine lejere, så I kan løse eventuelle konflikter internet.