Ejerskifteforsikring

En ejerskifteforsikring er en forsikring, som sælger og køber kan vælge at tegne i forbindelse med en bolighandel. Ejerskifteforsikringen dækker de ikke-synlige skader, som ikke fremgår af tilstandsrapporten. Der er mange fordele forbundet med en ejerskifteforsikring for både køber og sælger. Herunder kan du læse mere om, hvad en ejerskifteforsikring er, og hvad den dækker.

Hvad er en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring er en forsikring, som dækker over skjulte fejl og mangler, som ikke er synlige på tidspunktet, hvor købsaftalen blev underskrevet. Ejerskifteforsikringen tager derfor også udgangspunkt i de punkter, som ikke fremgår af tilstands- og elinstallationsrapporten.

Det er sælgers ansvar at indhente et tilbud på ejerskifteforsikringen. Det er en forudsætning, at der er udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport for ejendommen, før der kan indhentes tilbud på en ejerskifteforsikring.

Ejerskifteforsikringen sikrer både køber og sælger i forbindelse med en bolighandel. Når der er tegnet en ejerskifteforsikring, er det ikke længere sælger, der har ansvaret for at dække eventuelle omkostninger for usynlige skader, der ikke fremgår af tilstandsrapporten.

Hvad koster en ejerskifteforsikring?

Der er flere forskellige forhold, som har indflydelse på, hvad en ejerskifteforsikring koster. Først og fremmest afhænger prisen af, hvilket forsikringsselskab du vælger, da de enkelte forsikringsselskaber har forskellige priser. Herudover varierer prisen afhængigt af, hvilken boligtype du tegner en ejerskifteforsikring for – f.eks. et enfamiliehus, rækkehus, sommerhus eller ideel anpart.

En ejerskifteforsikring dækker typisk en periode på fem år, og du skal regne med, at den koster mellem 10.000-30.000 kr. inklusiv moms. Det er både sælger og køber, der betaler for ejerskifteforsikringen, da denne dækker begge parter. Typisk vil parterne hver især betale halvdelen af prisen.

Ønsker køber ikke at acceptere ejerskifteforsikringen, kan han eller hun vælge at tegne en anden. Det har dog den konsekvens, at køber selv skal betale differencen mellem den nye ejerskifteforsikring og den ejerskifteforsikring, sælger oprindeligt fandt.

Vær opmærksom på, at der ikke er noget krav om, at der skal tegnes en ejerskifteforsikring, når du køber eller sælger en bolig. I de fleste tilfælde vil det dog være fordelagtigt for både køber og sælger at tegne en ejerskifteforsikring, så begge er dækket ordentligt ind.

Hvad indeholder en ejerskifteforsikring med standarddækning?

En ejerskifteforsikring med standarddækning skal ifølge lovgivningen indeholde en række faste elementer. Den dækker som udgangspunkt de skader, som er på ejendommen, men ikke er synlige, når køber overtager den. Dette vil derfor være de skader, som ikke fremgår af hverken tilstands- eller elinstallationsrapporten.

I visse tilfælde vil ejerskifteforsikringen dog dække alligevel – eksempelvis hvis de forhold, som er nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten, er mangelfulde. Ejerskifteforsikringen dækker desuden manglende eller nedsatte funktioner i forbindelse med inden- og udendørs VVS-installationer. Hvis der er udgifter til lovliggørelse af ulovlige VVS-installationer, som ikke fremgår af tilstandsrapporten, vil ejerskifteforsikringen også dække disse.

Standarddækningen dækker desuden også elinstallationer, såfremt installationerne har mangler eller nedsat funktion. Forsikringen dækker lovliggørelse af de installationer, som ikke er nævnt i elinstallationsrapporten.

Hvis der er merudgifter i forbindelse med ulovlige forhold eller skader på ejendommen, som gør, at den ikke lever op til byggelovgivningens reglement, bliver de dækket af ejerskifteforsikringen. Medfører forholdene udgifter til genhusning, dækkes disse også af ejerskifteforsikringen.

Vær desuden opmærksom på, at ejerskifteforsikringen typisk har en selvrisiko på 5.000 kr. Hvis skaderne har omkostninger på under 5.000 kr., vil du ikke kunne få erstatning, da disse anses som værende under bagatelgrænsen. Du har dog mulighed for at vælge en ejerskifteforsikring med en lavere selvrisiko, hvis blot du betaler en større præmie.

Hvad indeholder en ejerskifteforsikring med udvidet dækning?

Hvis du tegner en ejerskifteforsikring med udvidet dækning, dækker den over de samme forhold som den almindelig ejerskifteforsikring har. Der er dog også en række andre forhold, som den udvidede dækning dækker over – eksempelvis i forhold til bygningen og grunden.

En ejerskifteforsikring med udvidet dækning har desuden en dækningsperiode på 10 år i de fleste tilfælde. Vær opmærksom på, at det ikke er alle forsikringsselskaber, du kan tegne en ejerskifteforsikring med udvidet dækning hos.

Der er desuden ikke nogle krav til, hvad en ejerskifteforsikring med udvidet dækning skal skal indeholde. Det er op til det enkelte forsikringsselskab, og derfor er det en god idé at indhente flere forskellige tilbud, hvis du vil være sikret den ejerskifteforsikring, som giver bedst mening i dit tilfælde.

En udvidet ejerskifteforsikring kan eksempelvis dække følgende:

• Omkostninger til afrensning af grunden – eksempelvis forurening.
• Udbedring af grundens forhold, såfremt disse risikerer at skade ejendommen.
• Afrensning af indbo i tilfælde af skimmelsvamp.
• Udbedring af indretning, såfremt dette ikke lever op til gældende lovgivning – eksempelvis ulovlig eller manglende sikring i vådrum.
• Udbedring af ulovlige kloak- og stikledninger, som befinder sig udenfor fundamentet.
• Udslip af forbrugsvand, olie eller naturgas, som er foranlediget af en skade.

Før du beslutter dig for at tegne en ejerskifteforsikring med udvidet dækning, bør du være klar over, at den er dyrere end en ejerskifteforsikring med almindelig dækning. Det kan derfor være en god idé at kontakte en boligadvokat eller købermægler, før du tegner en. De vil samtidig kunne hjælpe dig med at vælge den rigtige.

Hos NEMBOLIGHANDEL har vi mange års erfaring med køb og salg af boliger. Når du vælger os som boligadvokat ved boligkøb, får du tildelt en personlig boligrådgiver, der hjælper dig med at vælge den rigtige ejerskifteforsikring. Herudover får du rådgivning på baggrund af den specifikke ejendom, så du er sikker på, at du altid træffer de rigtige beslutninger.

Hvilke fordele har køber ved en ejerskifteforsikring?

Selvom det ikke er lovpligtigt at tegne en ejerskifteforsikring, er det en god idé, da der er en række fordele forbundet med det. Som køber er du dækket af eventuelle fejl, mangler eller skader på ejendommen, som ikke fremgår i hverken elinstallationsrapporten eller tilstandsrapporten.

Viser det sig, at der er en skade, som ikke er en direkte konsekvens og dermed forventeligt at husets stand, alder og type, vil du i de fleste tilfælde være dækket af ejerskifteforsikringen. Det kan eksempelvis blive aktuelt, hvis der opstår en skade, som er foranlediget af en konstruktionsfejl.

Er der derimod tale om en skade, der anses som værende forventelig for huse af denne alder, type eller stand, vil forsikringen typisk ikke dække. Det gælder eksempelvis, hvis der er tale om et gammelt hus med fugt i kælderen, hvilket anses som en forventelig skade.

Det er sælger, der skal tilbyde en ejerskifteforsikring til dig som køber. Hvis sælger ikke ønsker det, er det sælger selv, som skal dække omkostningerne, hvis det viser sig, at der er skader på huset, som er opstået, før du overtog det.

Af samme årsag bør der altid være en god idé at tegne en ejerskifteforsikring, da det er din garanti for, at omkostningerne rent faktisk bliver dækket. Samtidig kan det være vanskeligt at få skaderne dækket uden en ejerskifteforsikring, da det er den tidligere ejer, der skal udbedre dem – og det kan være en besværlig proces.

Hvilke fordele har sælger ved en ejerskifteforsikring?

Når du sælger en bolig, er det dig, der bærer ansvaret for fejl, mangler eller skader, som er i huset, før det blev solgt, såfremt disse ikke fremgår af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Dette gælder som udgangspunkt i en periode på 10 år. Vælger du at gøre brug af huseftersynsordningen og tilbyder køber en ejerskifteforsikringen, vil det ikke længere være dig, der bærer ansvaret.

Det er et krav, at der udarbejdes en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, hvis du skal kunne tegne en ejerskifteforsikring. Samtidig er det dig som sælger, der skal betale halvdelen af ejerskifteforsikringen, mens køber betaler den resterende halvdel.

Med ejerskifteforsikringen undgår du at hæfte personligt, hvis det viser sig, at der er fejl, mangler eller skader, som efterfølgende skal udbedres. Udgifterne til ejerskifteforsikringen er derfor minimale, hvis man sammenligner med de potentielle omkostninger, hvis der er fejl, mangler eller skader.

Hvad dækker ejerskifteforsikringen?

Formålet med at tegne en ejerskifteforsikring er, at både køber og sælger dækkes, såfremt der er skjulte fejl eller mangler. Ejerskifteforsikringen dækker desuden også, hvis tilstandsrapporten viser sig at være mangelfuld.

Med ejerskifteforsikringen er køber sikret en fair handel, da der ikke er taget højde for skjulte fejl, skader og mangler, da købesummen blev fastsat. Det sikrer samtidig sælger, som ikke hæfter personligt, hvis det viser sig, at der er forhold, som skal udbedres.

Ejerskifteforsikringen dækker typisk følgende skader:

• Lækage
• Brud
• Revnedannelse
• Deformering
• Svækkelse
• Manglende bygningsdele

Herudover dækker ejerskifteforsikringen også elinstallationer, hvis disse er ulovligt udført. Dette gælder dog udelukkende, hvis de er udført efter 1. maj 2012. Før denne dato skulle der tegnes en udvidet ejerskifteforsikring, hvis ulovlige elinstallationer skulle dækkes. Vær opmærksom på, at dækningen udelukkende er gyldig, hvis forholdet ikke er beskrevet i elinstallationsrapporten.

Hvad dækker ejerskifteforsikringen ikke?

En ejerskifteforsikring med standardvilkår dækker udelukkende de forhold, som er i selve bygningen. Hvis der er fejl eller mangler på eksempelvis sokkel eller mur, som befinder sig udenfor, vil disse ikke være dækket af ejerskifteforsikringen, hvis den har standarddækning.

En ejerskifteforsikring med standardvilkår dækker heller ikke de forhold, som allerede fremgår af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Som nævnt, dækker den heller ikke forhold, der anses som værende forventelige i forhold til husets alder, stand og type.

Det er eksempelvis forventeligt, at et hus, som er opført i 1940’erne, vil have fugt i kælderen. Derfor dækker ejerskifteforsikringen kun, hvis huset er blevet gennemrenoveret efterfølgende. Er der konstruktionsfejl i bygningen, vil disse kun blive dækket, hvis de har medført skader, eller der er risiko for, at der opstår skader.

Hvad gør man, hvis der er fejl i tilstandsrapporten?

Hvis du finder ud af, at tilstandsrapporten indeholder fejl eller er mangelfuld, er det ikke sælger, der bærer ansvaret. Det er derimod den byggesagkyndige, som har stået for at udarbejde tilstandsrapporten, som er ansvarlig for indholdet af af den. Beskriver tilstandsrapporten eksempelvis ikke fejl, som køber burde være bevidst om, er det den byggesagkyndige, der er ansvarlig for det.

Af samme årsag er det den byggesagkyndige, du skal klage til, hvis du opdager, at tilstandsrapporten er mangelfuld eller indeholder fejl. Er den byggesagkyndige ikke enig med din vurdering, har du mulighed for at klage til Disciplinær- og Klagenævnet, som efterfølgende vil behandle din klage.

Giver Disciplinær- og Klagenævnet dig medhold i din klage, kan den byggesagkyndige pålægges en erstatning. Erstatningen svarer til det tab, som du har måtte lide på baggrund af de fejl og mangler, som tilstandsrapporten burde have beskrevet. Får du ikke medhold i din klage, kan du i stedet vælge at føre sag mod den byggesagkyndige, såfremt du føler, at din behandling ikke er retfærdig.

Hvor meget kan du få i erstatning?

Ejerskifteforsikringen tager udgangspunkt i, at du skal have mulighed for at opføre nyt, hvis der er grundlag for det. Viser det sig eksempelvis, at en skade i en gammel bygningsdel medfører, at du bør erstatte den, vil tilstandsrapporten som udgangspunkt dække de omkostninger, der er forbundet med det.

Du skal dog regne med, at der vil være en form for afskrivning på bygningsdelene. Det er derfor en god idé at læse betingelserne grundigt igennem, før du vælger ejerskifteforsikring. At forsikringsselskaberne anvender afskrivninger i forbindelse med ejerskifteforsikringen er en forholdsvist ny tendens, som først blev indført d. 1. maj 2012.

Før dette blev der også anvendt afskrivning, men udelukkende hvis det blev vurderet, at den beskadigede bygningsdel var værdiforringet med mere end 30 % i forhold til den pris, som en tilsvarende bygningsdel ville koste som ny. I dag er det derfor nemmere at regne ud, hvad du kan få i erstatning.

Du bør desuden være opmærksom på, at der også er selvrisiko på din ejerskifteforsikring. Størrelsen på denne afhænger af, hvor meget du har betalt i præmie, da du tegnede din forsikring. Du har således selv indflydelse på, hvor lav en selvrisiko du ønsker.

Bør jeg tegne en ejerskifteforsikring?

Uanset, om du sælger eller køber en ejendom, er det altid en god idé at tegne en ejerskifteforsikring, da den sikrer både køber og sælger. Du er derfor godt dækket ind, hvis det viser sig, at tilstandsrapporten var mangelfuld, eller at boligen har ikke-synlige fejl, mangler eller skader.

Vælger sælger ikke at tilbyde en ejerskifteforsikring, er det vedkommende selv, der har det fulde ansvar for skader samt skjulte fejl og mangler. Dette gælder i en periode på 10 år fra den dag, hvor køber overtager den nye bolig. Det er således ikke uden risiko, hvis du vælger ikke at tegne en ejerskifteforsikring.

Som køber vil du have vanskeligt ved at opnå erstatning, hvis du vælger ikke at tegne en ejerskifteforsikring. Det kan være svært at bevise, at skaderne ikke var til stede, da du overtog boligen, hvis der er gået en årrække efter overtagelsen. Det er derfor hensigtsmæssigt for alle parter, at der tegnes en ejerskifteforsikring.

Få hjælp til at vælge ejerskifteforsikring

Hos NEMBOLIGHANDEL kan du få hjælp til at vælge den rigtige ejerskifteforsikring. Når du vælger os som din boligadvokat, får du tildelt en personlig boligrådgiver, som hjælper dig sikkert igennem dit boligkøb. Vi kan hjælpe dig med at vælge ejerskifteforsikring, gennemgå købsaftalen samt udarbejde og tinglyse skødet.