Ejendomsforbehold

Ejendomsforbehold er et forbehold, der sikrer sælger i forbindelse med et boligsalg. Med ejendomsforbeholdet er sælger i stand til at annullere salget, hvis køber ikke overholder de vilkår, der er angivet i købsaftalen. I denne artikel kan du læse mere om, hvad et ejendomsforbehold er, samt hvornår det er relevant.

Når du sælger en bolig, bør du indsætte et ejendomsforbehold i købsaftalen. Ejendomsforbeholdet sikrer dig retten til at annullere boligsalget, såfremt køber ikke overholder de vilkår, der gør sig gældende for aftalen.

Hvad er et ejendomsforbehold?

Et ejendomsforbehold kan indsættes i købsaftalen, når du sælger en ejendom – eller en anden genstand af høj værdi som eksempelvis en bil eller en båd. Formålet med ejendomsforbeholdet er at sikre sælger, så køber først opnår den fulde rettighed til det solgte, når de betingelser, der gør sig gældende, er opfyldt.

Sælger kan derfor til enhver tid trække salget tilbage, såfremt køber ikke opfylder de vilkår, vedkommende har accepteret i forbindelse med købet. Det er sælger, der har ejendomsretten, indtil køber har betalt og eventuelt opfyldt øvrige betingelser.

Hvornår er ejendomsforbeholdet aktuelt?

Ejendomsforbeholdet er typisk aktuelt, når køber ikke betaler hele købesummen på én gang. Hvis der eksempelvis indgås en aftale om, at køber betaler købesummen af i flere rater, kan sælger indsætte et ejendomsforbehold, som betyder, at han er den retmæssige ejer, indtil vilkårene for handlen er opfyldt af køber.

Hvis køber har en stor gæld, kan det være praktisk for sælger at få indskrevet et ejendomsforbehold i købsaftalen. Når køber har accepteret en købsaftale med et indskrevet ejendomsforbehold, kan eventuelle kreditorer ikke gøre krav på den solgte vare, i tilfælde af at køber ikke kan leve op til sine gældsforpligtelser.

Generelt er det dog en god idé at sikre, at der er indskrevet et ejendomsforbehold, uanset om køber har gæld eller ej. Det koster ikke noget at indsætte et ejendomsforbehold, og det sikrer sælger på bedst mulig vis, hvis handlen beror på en afdragsordning eller indeholder øvrige vilkår, som skal opfyldes, efter køber modtager den solgte vare.

Hvornår træder ejendomsforbeholdet i kraft?

Som udgangspunkt træder ejendomsforbeholdet i kraft, hvis køber ikke opfylder sin betalingsforpligtelse. Ejendomsretten overgår først til køber, når den fulde købesum er betalt, og de øvrige vilkår er opfyldt.

Køber opnår derfor først ejendomsret over varen, der er solgt, når købesummen er overleveret til sælger. Dog har køber stadig råderet over varen, selvom vedkommende endnu ikke har betalt den fulde købesum.

Hvordan indgås et ejendomsforbehold?

I forbindelse med et ejendomsforbehold, skelnes der mellem erhvervs- og forbrugskøb. Det betyder, at der er særlige betingelser, der gør sig gældende, afhængigt af om salget foregår mellem en virksomhed og en privatperson eller mellem to virksomheder.

Ejendomsforbehold i forbindelse med forbrugerkøb

Et forbrugerkøb foregår mellem en forbruger og en erhvervsdrivende. Køber er forbruger, mens sælger er erhvervsdrivende. Her er der andre betingelser, der skal være opfyldt, før ejendomsforbeholdet er gældende.

Disse betingelser skal være opfyldt:

• Købesummen skal overstige 2.000 kr.
• Der skal udarbejdes en skriftlig kontrakt, som indeholder information om ejendomsforbeholdet.
• Det skal fremgå af købsaftalen, hvilken vare ejendomsforbeholdet omfatter.
• Ejendomsforbeholdet skal være aftalt i forbindelse med overdragelsen af den pågældende vare.
• Der skal være indgået en afdragsordning, som er specificeret i købsaftalen.
• Køber skal betale minimum 20 % af varens pris, når denne overdrages.

Ejendomsforbehold i forbindelse med erhvervskøb

En handel, hvor både køber og sælger indgår i handlen som led i deres erhverv, kaldes for et erhvervskøb. Dette foregår derfor mellem to virksomheder, og her er der særlige betingelser, der skal være opfyldt, før ejendomsforbeholdet er gyldigt.

Disse betingelser skal være opfyldt:

• Købesummen skal overstige 2.000 kr.
• Ejendomsforbeholdet skal senest indgås i forbindelse med videregivelse af varen.
• Købsaftalen skal indeholde oplysninger om, hvilken vare ejendomsforbeholdet omfatter.
• Der stilles ikke krav til, at der skal betales en procentdel af købesummen ved overdragelsen.

Hvilke betingelser er der for ejendomsforbeholdet?

Hvis sælger vurderer, at køber ikke overholder de vilkår, der gør sig gældende for ejendomsforbeholdet, kan sælger anmode om tilbagetagelse af den pågældende vare. Dette gøres hos fogedretten, såfremt der er indgået en kontrakt med et ejendomsforbehold.

Sælger er i den forbindelse i sin ret til at medregne renter i sit tilgodehavende. Såfremt køber når at indbetale det tilgodehavende, før overtagelsen finder sted, vil køber være den retmæssige ejer af den solgte vare. Det kræver dog, at køber betaler det fulde beløb, som sælger har til gode, hvilket også inkluderer eventuelle renter.

Har køber råderet i forbindelse med et ejendomsforbehold?

Langt hen ad vejen er det køber, der har råderet over den vare, der er solgt. Er der eksempelvis tale om en bolig, der er solgt med et ejendomsforbehold, kan køber flytte ind og bruge boligen, før den fulde købesum er overdraget til sælger.

Køber forpligter sig dog til at råde over boligen på en måde, så værdien ikke mindskes i forhold til værdien på tidspunktet for overtagelsen. Det betyder eksempelvis, at køber ikke må rive en væg ned eller på anden måde misligholde boligen, før sælger har modtaget hele købesummen. Det samme gør sig gældende med alle andre varer, der sælges med et ejendomsforbehold.

Køber må desuden ikke videregive eller sælge salgsgenstanden. Hvis det er tilfældet, kan sælger til enhver tid kræve det solgte tilbageleveret. Køber må heller ikke råde over det solgte på en måde, der fratager sælger retten over det solgte – eksempelvis til fordel for kreditorer eller samarbejdspartnere.

Hvem har ejendomsretten, hvis køber går konkurs?

Såfremt køber går konkurs, før den fulde købesum er betalt til sælger, vil sælger blive separatist i konkursboet. Som separatist opnår sælger en bedre fyldestgørelse end de øvrige rettigheder. Det betyder, at det først og fremmest er sælger, der skal have dækket sit tilgodehavende.

Som indehaver af ejendomsforbeholdet kan sælger tilbagekræve salgsgenstanden, da køber ikke har vedligeholdt sine forpligtelser. Dette kan ske gennem en fogedforretning, selvom der ikke er et tvangsfuldbyrdelsesgrundlag, som en lignende situation uden et ejendomsforbehold ville have krævet.

Hvis sælgers tilgodehavende er mindre, fordi køber har betalt dele af salgsbeløbet, skal sælger betale differencen tilbage til køber forud for tilbagetagelsen. Køber er således også beskyttet af ejendomsforbeholdet, såfremt vedkommende ikke er i stand til at leve op til sine forpligtelser.

Køber kan desuden annullere kreditkøbet uden at efterlade sig gæld, hvis genstanden leveres tilbage til sælger. Medmindre andet er angivet i købsaftalen, kan køber til enhver tid erhverve den fulde ejendomsret, hvis blot restgælden betales til sælger.