Gældsfaktor

Når du skal investere i en bolig, vil du i mange tilfælde støde på begrebet ‘gældsfaktor’. Planlægger du at finansiere boligen igennem et lån, er det væsentligt at være opmærksom på din gældsfaktor, da det har stor indflydelse på dine lånemuligheder. Herunder kan du læse mere om, hvad gældsfaktor er, samt hvordan du beregner din gældsfaktor.

Hvad er gældsfaktor?

Din gældsfaktor er et udtryk for din samlede gæld, når man sammenligner den med bruttoindkomsten for husstanden. Det er derfor også alle de lån, du har oprettet, som tæller med i gældsfaktoren, og altså ikke udelukkende dit boliglån.

Har du en gæld på 2.000.000 kr., mens den samlede husstandsindkomst er 1.000.000 kr. på årlig basis, betyder det, at din gæld er dobbelt så høj som din indkomst. Dermed har du en gældsfaktor, som svarer til 2. Gældsfaktoren er et værktøj, som bankerne anvender, når de skal vurdere, hvor meget du kan låne.

Du må som udgangspunkt ikke låne mere end 3,5 gange din husstands bruttoindkomst. Det kan dog i visse tilfælde alligevel lade sig gøre – eksempelvis hvis du eller din samlever har et højt rådighedsbeløb eller en anden formue. Samtidig er det værd at være opmærksom på, at du skal have sparet op til udbetalingen, før du kan låne penge til en bolig.

Personer med en lav gældsfaktor kan låne flere penge i banken. Generelt kan du låne mere, desto mindre din gældsfaktor er. Gældsfaktoren er dog kun ét ud af flere nøgletal, som banken bruger, når de skal vurdere, hvor meget du kan låne.

Banken vurderer blandt andet din økonomi på baggrund af:

• Din indkomst
• Din gæld
• Din formue
• Din gældsandel i aktiver
• Din alder

Hvordan beregner man gældsfaktoren?

Som nævnt, dækker gældsfaktoren over, hvor meget du skylder, i forhold til hvor meget du tjener. Du kan således anvende gældsfaktoren til at sammenligne din gæld med din bruttoindkomst – altså husstandens indkomst før skat.

Hvis husstanden har en gæld på 2.000.000 kr. samt en bruttoløn på 1.000.000 kr., så er gældsfaktoren på 2, da du skylder dobbelt så meget, som du tjener. Familien har dermed en lav gældsfaktor, hvis man følger bankens vurdering.

Eksempel på udregning af gældsfaktor:

• Gæld: 2.000.000 kr.
• Bruttoløn: 1.000.000 kr.
• Regnestykke: 2.000.000 / 1.000.000 = 2
• Gældsfaktor: 2

Hvad er en høj gældsfaktor?

Befinder din gældsfaktor sig på under 3,5, bliver den i de fleste tilfælde betragtet som værende lav til middel. Er den over 3,5, vil den derimod ligge i den høje ende, hvilket kan betyde, at du ikke har mulighed for at låne penge til finansiering af boligen.

En høj gældsfaktor er i bankens øjne det samme som, at du ikke har de bedste forudsætninger for at betale din gæld tilbage. Ofte vil det resultere i, at banken vurderer, at det er for risikabelt at låne dig penge, hvorfor du ikke kan blive bevilget et lån.

I landets større byer, hvor boligpriserne generelt er højere, vil man typisk have en højere gældsfaktor, da der skal et højere lån til at finansiere et boligkøb. Derfor kan der være forskel fra kommune til kommune, i forhold til hvad der defineres som en høj gældsfaktor.

Sådan vurderes gældsfaktoren:

• Gældsfaktor 0-2,5: Lav
• Gældsfaktor 2,5-3,5: Medium
• Gældsfaktor 3,5-4: Medium til høj
• Gældsfaktor 4-5,5: Høj
• Gældsfaktor 5,5+: Meget høj

Hvad bruges gældsfaktor til?

Som nævnt, anvender banken gældsfaktoren til at vurdere din økonomi. Det er dog ikke udelukkende din gældsfaktor, som har indflydelse på, hvorvidt du har mulighed for at optage et lån til finansiering af en bolig. Den har dog stor indflydelse på din samlede kreditværdighed.

Typisk sætter banken grænser for, hvor høj en gældsfaktor du må have, hvis du vil låne penge til et boligkøb. Grænserne varierer fra bank til bank, ligesom det har indflydelse på gældsfaktorens maksimumstørrelse, hvor du er bosiddende.

Det er dog sjældent, at du kan låne penge, hvis din gældsfaktor befinder sig på mere end 4. Har du en stor opsparing, kan du dog i typisk godt låne penge, selvom du har en høj gældsfaktor. Der er ingen regler for, hvor meget du kan låne, da dette udelukkende afhænger af din bank.

Hvordan anvendes gældsfaktoren til kreditvurdering?

Banken vurderer din gældsfaktor for at se, hvor kreditværdig du er. Det er dog ikke udelukkende din gældsfaktor, som er væsentlig i forhold til dette. Når banken skal vurdere din økonomi, kigger de typisk på tre overordnede faktorer, som er følgende:

• Din gældsfaktor
• Belåning i boligen
• Dit månedlige rådighedsbeløb

Din gældsfaktor alene er derfor ikke afgørende for, om du kan låne penge i boligen. Har du et højt rådighedsbeløb, eller er din belåning i boligen kun på 50%, kan du eksempelvis typisk godt låne penge alligevel. Som udgangspunkt bør du dog ikke falde negativt ud på nogle af nøgletallene, medmindre et af de øvrige nøgletal kan kompensere for det.

Hvornår har jeg en høj gældsfaktor?

De forskellige banker opererer med forskellige grænser for, hvornår en gældsfaktor er høj. Selvom der er en række tommelfingerregler, der definerer, hvornår en gældsfaktor er høj, er det stadig den enkelte bank, som vurderer, hvornår de mener, der er for stor en risiko forbundet med at låne dig penge.

Din gældsfaktor bør du ikke være på mere end 3,5, hvis du vil holde dig på den sikre side. En gældsfaktor på mindre end 3,5 vurderes i de fleste tilfælde som værende normal. Befinder den sig på et højere niveau, vil mange banker ikke låne dig penge, da risikoen dermed er for høj.

Det er dog ikke udelukkende bankerne, der har indflydelse på, om du kan låne penge. Ifølge Finanstilsynet, må du ikke låne penge, hvis din gældsfaktor overstiger de anbefalede 3,5, såfremt du skal investere i en ejerbolig og er førstegangskøber.

Når bankerne vurderer din økonomi, ser de dog både på din formue, belåningsgrad og rådighedsbeløb. Det betyder, at du i visse tilfælde alligevel har mulighed for at få bevilget et boliglån, selvom din gældsfaktor er højere end normalt.

Gældsfaktoren må være højere i vækstområder

Der er stor forskel på, hvad der betegnes som værende en høj gældsfaktor, afhængigt af om du er bosiddende i en af landets større eller mindre kommuner. Er du bosiddende i et vækstområde som København eller Aarhus, er det generelt dyrere at investere i ejendomme. Derfor vil den gennemsnitlige gældsfaktor også være højere end i resten af landet.

Borgerne i vækstområder har generelt også flere penge mellem hænderne, hvilket betyder, at de har en større formue og et større rådighedsbeløb. Det kan kompensere for den høje gældsfaktor, da det nedsætter risikoen.

Finanstilsynet har alligevel nedsat en række skærpede krav til gældsfaktoren i disse områder. Det vurderes, at der er risiko for boligbobler i disse områder. Der er derfor iværksat en række stramninger, som sætter en dæmper på prisudviklingen i disse områder.

Er du i tvivl om, hvorvidt din gældsfaktor er for høj, er det en god idé at aftale et møde med banken. Her kan du få hjælp til at vurdere, hvor høj en gældsfaktor du må have i det område, hvor du er bosiddende. Der foretages løbende stramninger, hvorfor maksimumgrænsen ændres over tid.