Skødeskrivning

Når du køber en bolig, skal der udarbejdes et skøde, som efterfølgende bliver tinglyst, før du bliver registreret som den officielle ejer af boligen. Skødet er således det dokument, som sikrer dig rettighederne til den bolig, som du har købt. Skødet forhindrer herudover sælgers eventuelle kreditorer i at gøre udlæg i ejendommen. I denne artikel kan du læse mere om, hvad skødeskrivning er, og hvad skødet skal indeholde.

Hvad skal et skøde indeholde?

Et skøde indeholder alle de informationer, som gør sig gældende i forbindelse med en ejendomsoverdragelse. Der er en række basale informationer, som skødet altid bør indeholde, mens der er en række informationer, som udelukkende gør sig gældende i særlige tilfælde.

Et skøde indeholder altid følgende informationer:

• Ejendommens adresse
• Navn, adresse og CPR-numre på køber og sælger
• Ejendommens købesum
• Hvor stor en del af ejendommen, der overdrages
• Angivelse af den valuta, der handles med
• Datoen for overtagelse

Ovenstående informationer er obligatoriske, og disse skal fremgå af skødet, før det kan tinglyses. Herudover er der en række erklæringer, der relaterer sig til særlige tilladelser, som du kan blive pålagt at eftersende.

Du kan blive bedt om at afgive erklæringer på følgende:

• Køb af dødsbo
• Køb af landbrugsejendom
• Køb af fast ejendom som udlænding
• Overtagelse af eventuelle hæftelser
• Selskabers køb af fast ejendom

I tilfælde af, at der ikke er udarbejdet en købsaftale på ejendommen, kan skødet indeholde en række informationer omkring bolighandlen. Dermed kan skødet i princippet erstatte købsaftalen, da der ikke er noget krav om, at en ejendomshandel skal indeholde en købsaftale.

Hvad er forskellen på et skøde og en købsaftale?

Selvom et skøde og en købsaftale indeholder mange af de samme informationer, er der forskel på et skøde og en købsaftale. Købsaftalen er den aftale, som køber og sælger indgår, når der handles med en ejendom, mens formålet med skødet er at registrere ejerskiftet.

Forskellen er således, at købsaftalen indeholder et overblik over alle de vilkår, som gør sig gældende for handlen – herunder pris, overtagelsesdato, forbehold og eventuelt elementer, som indgår i handlen. Herudover skal købsaftalen underskrives af køber og sælger, før den er gyldig.

Skødet har til formål at registrere ejerskiftet i tingbogen, og derfor indeholder det ikke vilkårene for handlen. Det indeholder kun de oplysninger, der er væsentlige for registreringen af handlen og dermed ikke en fyldestgørende beskrivelse af denne, som det er tilfældet med købsaftalen.

Hvilke skøder findes der?

Der findes flere former for skøder, og de har hver især forskellige formål. Herunder kan du finde en oversigt over de forskellige typer af skøder, der kan skrives. Under hver type kan du læse en beskrivelse af, hvad der karakteriserer det enkelte.

Betinget skøde

Et betinget skøde er et skøde, som indeholder en række betingelser, der ikke er opfyldt på tidspunktet for skødeskrivningen. Skødet er, som navnet antyder, betinget af, at køber eller sælger overholder de betingelser, som fremgår heraf. Det betingede skøde er således en forudgående aftale mellem køber og sælger omkring særlige betingelser.

Der vil eksempelvis ofte blive udarbejdet et betinget skøde, hvori det fremgår, at køber skal betale sælger købesummen på ejendommen, før det endelige skøde bliver udarbejdet. Overholder køber ikke denne betingelse, vil skødet bortfalde, så det ikke længere er gyldigt. I så fald vil sælger atter være den retmæssige ejer af ejendommen.

Det betingede skøde er dog ikke udelukkende til sælgers fordel, da det kan indeholde mange forskellige betingelser. Køber har desuden en sikkerhed i, at ejendommen rent faktisk er hans eller hendes, såfremt de pågældende betingelser bliver overholdt.

Endeligt skøde

Det endelige skøde er et skøde, som ikke indeholder nogle betingelser for ejerskabet af den pågældende bolig. Derfor kan det endelige skøde tinglyses med det samme, således ejerskabet bliver officielt. Når det endelige skøde er blevet tinglyst, overgår rettighederne af ejendommen formelt til den nye ejer.

Tinglysning og tinglysningsafgift

Den proces, som skødet gennemgår, når det bliver registreret i tingbogen, kaldes for tinglysning. Tingbogen er betegnelsen for den del af tinglysningssystemet, hvor rettighederne for fast ejendom bliver registreret officielt. Tingbogen er offentligt tilgængelig, så alle, der har en interesse i det, kan slå oplysningerne op.

Tinglysning er væsentligt, fordi tinglyst ret går forud for utinglyst ret. Det betyder eksempelvis, at den person, der først får sit skøde tinglyst, er den retmæssige indehaver af ejendommen, såfremt der er to personer, som begge hævder at besidde denne.

Herudover kræver både banker og kreditforeninger, at du står angivet som den officielle ejer af en ejendom, hvis de skal godkende dig til et lån. I princippet fungerer det tinglyste skøde som en kvittering, der viser, at den pågældende ejendom tilhører dig.

Som nævnt, fremgår de gældende vilkår for handlen ikke af skødet, hvorfor det er dit ansvar, at eventuelle forbehold er opfyldt forud for tinglysningen af skødet. Det betyder også, at skødet ikke fungerer som kontrol for, hvorvidt du som køber er indforstået med at overtage eksempelvis pantebreve og eventuelle byrder i den nye ejendom.

Hvis du vil sikre dig bedst muligt, før skødet bliver tinglyst, anbefaler vi, at du søger rådgivning hos en boligadvokat eller rådgiver. Her vil du kunne få hjælp forud for og i forbindelse med skødeskrivningen, så du er sikker på, at alt er i orden. Du får også hjælp til at gennemgå købsaftalen, før du skriver under.

Et skøde underskrives digitalt

Siden d. 8. september 2009 har skødeskrivning og efterfølgende tinglysning foregået digitalt, hvor det før var en manuel proces. Skøder tinglyses i dag gennem Tinglysning.dk, hvor det også er muligt at finde og slå op i tingbogen.

Skødeskrivningen foregår digitalt ved en anmelder, hvorefter køber og sælger underskriver med MitID. Når skødet er blevet underskrevet digitalt, bliver det automatisk videresendt til tinglysning ved tinglysningsretten. Såfremt der ikke er nogen anmærkninger, vil skødet blive tinglyst, så det nye ejerskab er officielt.

Hvem står for hvad i forbindelse med skødeskrivning?

Skødeskrivningen involverer flere forskellige parter, og det kan derfor være praktisk at danne sig et overblik over de forskellige stadier og processer. Herunder finder du et overblik over, hvem der står for hvad i forbindelse med skødeskrivning og tinglysning af skøde.

Sådan er ansvarsfordelingen i forbindelse med skødeskrivning:

• Køber har det overordnede ansvar for, at skødet bliver udarbejdet. Det er en god idé at få en advokat til boligkøb til at hjælpe med skødeskrivning.
• Typisk vil købers advokat eller rådgiver stå for at sende udkastet til godkendelse hos sælger eller ejendomsmægleren, som står for salget.
• Køber og sælger underskriver begge skødet digitalt.
• Når skødet er blevet tinglyst, kontakter købers boligadvokat sælger og købers bank. Her beder boligadvokaten om, at købers nye lån tinglyses, ligesom sælgers gamle lån korrigeres mellem bankerne.
• Købers boligadvokat får efterfølgende direkte besked fra tinglysningsretten, når skødet er blevet tinglyst uden retsanmærkninger. Det vil sige, at sælgers gamle lån er blevet aflyst. Efterfølgende frigives købesummen til sælger.

Har du brug for hjælp til skødeskrivning?

Hos NEMBOLIGHANDEL har vi mange års erfaring med køb og salg af boliger. Vi hjælper kommende boligejere med at holde styr på alle de juridiske processer i forbindelse med et boligkøb, og vi kan derfor også hjælpe dig med skødeskrivning samt efterfølgende tinglysning.

Vi tilbyder flere forskellige pakker, og du vælger selv, hvor meget du ønsker at inddrage os i dit boligkøb. Når du vælger os som din boligadvokat, får du tildelt din egen boligrådgiver, som varetager dine interesser i handlen. Kontakt os i dag for en uforpligtende samtale om, hvordan vi kan hjælpe dig sikkert igennem dit boligkøb, så du kan skrive under på købsaftalen med ro i maven.