Tinglysning

Tinglysning er den offentlige registrering af eksempelvis et skøde. Når skødet tinglyses, vil du være den retmæssige ejer af den ejendom, du har købt. Det betyder samtidig, at det udelukkende er dig, der har rettigheden til ejendommen. Herunder kan du læse mere om, hvad tinglysning er.

Når du investerer i fast ejendom, er det essentielt, at dine rettigheder bliver registreret, så de er offentligt tilgængeligt. Denne registrering bliver kaldt for tinglysning, og i forbindelse med et boligkøb, er der flere dokumenter, som skal tinglyses.

Tinglysningsregistret, som også kaldes for tingbogen, er et offentligt register. Alle, der har en interesse i det, kan derfor indhente oplysninger fra tingbogen. Herunder kan du læse mere om, hvilke dokumenter der skal tinglyses, hvad tinglysning koster, samt hvordan du anvender det offentlige tinglysningsregister.

Hvad er tinglysning?

Tinglysning er en offentlig registrering, som skal gennemføres, før du er den offentlige ejer af eksempelvis en ejendom. Når et dokument er blevet tinglyst, vil det efterfølgende være tilgængeligt for offentligheden, så alle kan søge indsigt i de oplysninger, som er registreret i tingbogen.

I forbindelse med et boligkøb er tinglysningen en offentlig registrering af dine rettigheder som ejer. Skødet udarbejdes i dag digitalt, og det indeholder en række informationer om, hvem der ejer en specifik bolig. Det er vigtigt, at skødet indeholder de korrekte informationer, før det sendes til tinglysning.

Før du skriver under på en købsaftale, bør du desuden også undersøge, hvilke rettigheder der er tinglyst på ejendommen. På den måde kan du sikre dig, at sælger er den retmæssige indehaver af ejendommen, ligesom du får mulighed for at se, om der er tinglyste servitutter og andre begrænsninger for ejendommen.

Der kan eksempelvis være tinglyste servitutter, som betyder, at det ikke udelukkende er dig, der har brugsret til ejendommen. Hvis det er tilfældet, bør du overveje, om boligkøbet i så fald stadig er attraktivt – og alternativt kan du bruge informationerne til at forhandle dig til et nedslag i prisen.

Hvordan foregår processen for tinglysning?

Når du køber en bolig eller anden ejendom, skal dine oplysninger registreres i tingbogen. Rettigheden kan være et skøde, servitut, pantebrev eller lignende, og tinglysningen foregår digitalt via Tinglysning.dk. Danmark var det første land i verden, der overgik til digital tinglysning.

Kontrollen med tinglysning er automatiseret, hvorfor det ikke gennemgås manuelt. Det er udelukkende, hvis der er noget, som kontrollen ikke kan registrere, at en medarbejder behandler tinglysningen manuelt.

Hvis tinglysningen går igennem, får du det derfor også at vide med det samme. Af samme årsag er det væsentligt, at dokumenterne indeholder de korrekte informationer, inden de sendes til tinglysning, da en manuel gennemgang trækker processen i langdrag.

I dag er det normalt, at både køber og sælger underskriver skødet digitalt, hvilket foregår med MitID. I princippet kan alle gennemføre en tinglysning, men de fleste vælger at få hjælp til at udarbejde og tinglyse skødet af en boligadvokat eller ejendomsmægler, da processen for tinglysningen ikke altid er uden komplikationer.

Hvis der skulle opstå en fejl, er det en god idé at få hjælp af en professionel. En boligadvokat eller anden rådgiver har en ansvarsforsikring, som dækker i tilfælde af fejl – og samtidig er det med til at gøre processen hurtigere og nemmere.

Hvad koster tinglysning?

Der er flere omkostninger forbundet med investering i fast ejendom. Først og fremmest har ejendommen en købspris, som du skal forholde dig til. Herudover er der en række mindre omkostninger, som også er obligatoriske ved et boligkøb – eksempelvis tinglysningen, som består af en fast og en variabel afgift.

Når du investerer i fast ejendom, skal du både have tinglyst dine rettigheder og finansieringen. Der er derfor en række forskellige omkostninger forbundet med tinglysningen, som er værd at være opmærksom på, så du ikke bliver overrasket, når du har købt ejendommen.

Hvad koster tinglysning af skøde?

Tinglysningen af dit ejerskab foregår i praksis ved, at der udarbejdes et skøde, som efterfølgende sendes til tinglysning. Efterfølgende vil alle kunne se, at du er den retmæssige indehaver af den pågældende ejendom, som du har købt.

Prisen for tinglysning består af en variabel og en fast afgift. Den faste afgift er ifølge 2021-taksten 1.850 kr., mens den variable afgift svarer til 0,6% af ejendommens købesum. Hvis du eksempelvis køber en bolig til 3.000.000 kr., skal du betale 19.750 kr. i tinglysningsafgift.

Sådan ser regnestykket ud:

• 0,6 % af 3.000.000 kr. = 18.000 kr.
• Tinglysningsafgift = 1.850 kr.
• I alt = 19.750 kr.

Hvad koster tinglysning af lån?

Når du investerer i en ejerbolig, vil du typisk finansiere det meste af boligen med et realkreditlån. Her har du mulighed for at låne op mod 80% af boligens værdi, hvorfor de fleste vælger at finansiere de resterende 15% gennem et banklån. De sidste 5% består af udbetalingen, som du selv skal betale.

Når du optager et realkreditlån og et boliglån, skal du også betale en stempelafgift, som i princippet er det samme som den faste tinglysningsafgift. Du skal derfor betale 1.850 kr., når du skal have tinglyst dine lån på boligen.

Herudover skal du også betale 1,45% i tinglysningsafgift af det beløb, du har lånt. Du skal derfor betale 36.550 kr., når du køber du en bolig til 3.000.000 kr. og optager et realkreditlån på 80% af købesummen. Vælger du også at oprette et banklån, skal du også medregne dette i tinglysningsafgiften.

Du kan indhente oplysninger fra tingbogen kvit og frit

I dag er det gratis at indhente oplysninger via Tinglysning.dk, men før i tiden skulle du betale mellem 30-120 kr. for at indhente aktindsigt i boliger, som du ikke ejede. Det blev gjort gratis efter 1. juli 2013, men til gengæld er tinglysningsafgiften steget.

Du skal derfor ikke betale, hvis du vil se, hvilke servitutter, ejerforhold og forbehold som er tinglyst på en ejendom, før du underskriver en købsaftale. Det er en god idé at slå boligen op i tingbogen, så du ikke blot stoler blindt på det, der er angivet i købsaftalen.

Hvad er en stempelbesparelse?

Har den tidligere ejer optaget større lån i ejendommen, kan det være en fordel for dig, da det giver dig mulighed for at spare penge på tinglysningsafgiften. Det skyldes, at panten følger ejendommen, hvorfor denne ikke er specifikt relateret til personen, som ejer den.

Du kan således modregne den tidligere ejers lån i købesummen, når du skal betale tinglysningsafgift. Det giver dig mulighed for udelukkende at betale den variable tinglysningsafgift af det beløb, du får, når den nuværende ejers lån bliver fratrukket.

Dette kaldes for stempelbesparelse, og det er værd at være opmærksom på, da det kan spare dig for mange penge. Du kan ende med at betale langt færre penge i tinglysningsafgift, end du ellers ville have skulle.

Du bør altid undersøge, om den tidligere ejer har lån i boligen, da det kan medføre en stor besparelse – og samtidig er det noget, som de færreste tænker over, når de skal investere i fast ejendom. To ejendomme, som tilsyneladende koster det samme, kan i virkeligheden have en stor prismæssig forskel fra hinanden, fordi du kan opnå en større stempelbesparelse ved den ene frem for den anden.

Hvilke oplysninger kan jeg se i tingbogen?

Tinglyste oplysninger er offentligt tilgængelige, og det er gratis at indhente oplysninger fra tingbogen. Før du beslutter dig for at skrive under på en købsaftale, er det en god idé at slå ejendommen op i tingbogen, så du kan gennemgå de tinglyste ejerforhold, servitutter og lån.

Du kan tjekke oplysninger såsom pantebreve, skøder og servitutter på en ejendom via Tinglysning.dk. Alle kan benytte sig af tjenesten, og du kan både tilgå oplysninger med og uden login. Hvis du vil have adgang til det fulde overblik, er det dog nødvendigt at logge ind med MitID, da du kun får indsigt i de overordnede oplysninger, hvis du logger ind uden.

På Tinglysning.dk kan du blandt andet se følgende informationer:

• Boligens retmæssige indehaver
• Ejendommens seneste vurdering
• Lån i ejendommen
• Hvornår lånene er optaget
• Ejendommens købspris
• Ejendommens grundværdi
• Servitutter på ejendommen

Hvordan logger jeg ind på Tinglysning.dk?

Vil du indhente oplysninger omkring huspriser, lån og lignende forhold, skal du klikke dig ind på Tinglysning.dk. Her kan du se oplysninger, uanset om du er logget ind eller ej. Som nævnt, får du udelukkende det fulde overblik, hvis du logger ind med MitID.

Sådan ser du tingbogen uden login:

1. Navigér til Tinglysning.dk.
2. Vælg Forespørg uden log ind
3. Indtast adressen på den bolig, du ønsker at se oplysninger om.
4. Tryk på søg og vælg adressen.

Sådan ser du tingbogen uden login:

1. Navigér til Tinglysning.dk.
2. Klik på Forespørg med log ind.
3. Log på med MitID.
4. Indtast adressen på boligen.
5. Vælg, hvilke oplysninger du ønsker at se.

Vil du se oplysninger omkring tidligere ejerforhold, købstidspunkter, købspris og lignende, skal du klikke på ‘Historiske adkomster’. Her har du mulighed for at se en række historiske oplysninger omkring den pågældende ejendom.

Hvis du ønsker at se, hvem der tidligere har ejet boligen, hvad købsprisen var, samt hvornår de tidligere ejere købt boligen, skal du klikke på Historiske adkomster, hvorefter du får mulighed for at se tidligere ejerforhold og lignende oplysninger for ejendommen.

Hvordan ser jeg servitutter i tingbogen?

Det er en god idé at tjekke, om der er tinglyste servitutter på en ejendom, inden du køber den – og i så fald, hvilke servitutter der er tinglyst. Servitutterne er begrænsninger, som kan have stor indflydelse på købsbeslutningen, da de potentielt kan gøre boligen til et mindre attraktivt køb end først antaget.

Det kan eksempelvis være, at naboen har ret til at passere din grund. Hvis det er tilfældet, vil det fremgå af de tinglyste servitutter. Du kan tjekke, hvilke tinglyste servitutter der er for ejendommen via Tinglysninger.dk.

Følg disse trin, hvis du vil se de tinglyste servitutter:

1. Navigér til Tinglysning.dk.
2. Klik på Forespørg med log ind.
3. Log på med dit MitID.
4. Gå til fanen ‘Fast ejendom’.
5. Indtast adressen på ejendommen.
6. Klik på ‘Servitutter’.
7. Nu kan du se, hvilke servitutter der er på den pågældende ejendom.

Hvis der er et aktnummer med rød tekst, betyder det, at du kan downloade dokumenter, som relaterer sig til aktnummeret. Er der dokumenter fra før 2009, da man overgik til digital tinglysning, kan du se dem under ‘Øvrige oplysninger’ og ‘Indscannede akter’.

Tinglyste servitutter på flere ejendomme

Du skal være opmærksom på, at nogle servitutter kan være tinglyste på flere ejendomme. Det kan betyde, at du skal finde kopien i en anden ejendoms akt. Såfremt det er tilfældet, kan du se det ud for den enkelte servitut, hvor der er en henvisning til, hvor du kan finde den.

Klikker du på henvisningen vil du samtidig få alle de øvrige dokumenter for ejendommen, hvilket også inkluderer dem, som ikke er relateret til den specifikke servitut. Du kan derfor ende med at få en større akt, som har en anden struktur end de øvrige dokumenter.

Det kan gøre det besværligt at finde de konkrete oplysninger, du er på udkig efter. Typisk vil akten dog være inddel hierarkisk, hvor skødet er først, herefter pantehæftelser og til sidst de servitutter, som er tinglyst for ejendommen.

Bør jeg selv foretage tinglysning?

Selvom du godt kan foretage tinglysning selv, er det ikke altid nogen god idé. Du bør være opmærksom på, at selvom processen lyder simpel, så er det ikke altid så nemt i virkeligheden. Vi anbefaler derfor, at du hyrer en boligadvokat eller -rådgiver, som kan assistere dig i tinglysningen.

Når du får en boligadvokat til at gennemføre tinglysningen, er du sikker på, at de rigtige oplysninger indsendes, hvilket gør processen hurtigere. Herudover bør du være opmærksom på, at en boligadvokat har en forsikring, som du er dækket af, hvis der skulle opstå komplikationer.

Tinglysningen foregår i dag udelukkende online, hvorfor processen er forholdsvist simpel, hvis blot skødet – eller de øvrige rettigheder, som skal tinglyses – indeholder de korrekte informationer. Mangler der oplysninger, skal dokumenterne gennemgås af en medarbejder.

Du risikerer således at få processen til at trække i langdrag, hvis du selv forsøger at tinglyse et skøde eller andre rettigheder. Når du allierer dig med en boligadvokat, er du i de fleste tilfælde sikret en hurtig og nem proces, hvilket er en stor fordel i forbindelse med en bolighandel.

Skal vi hjælp dig med tinglysning?

Har du brug for hjælp til tinglysning af skøde? Hos NEMBOLIGHANDEL har vi mange års erfaring med køb og salg af ejendomme, og vi hjælper derfor nye boligejere med tinglysning af skøder hver dag – og vi kan selvfølgelig også hjælpe dig.

Vi sikrer, at skødet udarbejdes juridisk korrekt, så det indeholder alle de nødvendige informationer. Det sikrer en nem og hurtig proces, når det sendes til tinglysning. Du kan også få køberrådgivning hos os, hvor vi assisterer dig gennem hele dit boligkøb, så du kan skrive under på købsaftalen med god samvittighed.

Vores priser er gennemsigtige, og du vælger selv, hvor meget du vil inddrage os i købsprocessen. Vi sørger for, at alt foregår korrekt og efter bogen. Kontakt os i dag for en uforpligtende snak om din sag med en boligrådgiver.