Hvordan foregår et huskøb?

Et huskøb er typisk den størst investering, du foretager i løbet af livet. Processen for et huskøb kan være uigennemskuelig, da der er mange økonomiske og juridiske aspekter. Det er derfor vigtigt, at du er ordentligt forberedt. Herunder følger en gennemgang af de forskellige faktorer, du skal være opmærksom på, når du planlægger at foretage et huskøb.

Når du skal købe en bolig, kan det være vanskeligt at gennemskue de mange forskellige trin, du skal igennem. Processen for et huskøb er ofte kringlet, og der er en lang række juridiske og økonomiske aspekter, du skal være opmærksom på. Det gør sig gældende, uanset om det er første gang, du skal købe en bolig, eller om du har prøvet det før.

Det er derfor en god idé at sætte dig grundigt ind i, hvordan et huskøb foregår i praksis. På den måde kan du være sikker på, at du har styr på det hele, så du ikke ender med at gennemføre et huskøb, som du senere fortryder.

Selvom du føler, at du har styr på de forskellige trin af huskøbet, er det en god idé at alliere dig med en boligadvokat. Ejendomsmægleren varetager udelukkende sælgers interesser, hvorfor boligadvokaten vil sikre, at dit boligkøb gennemføres på så gunstige vilkår som muligt for dig.

#1: Få forhåndsgodkendt finansieringen af dit huskøb

Det første, du skal gøre, når du planlægger et huskøb, er at lægge et budget. Budgettet har til formål at vise et realistisk overblik over din økonomiske situation. Dermed også, hvor meget du har råd til at købe bolig for.

Helt konkret lægger du et budget ved at lave en liste over dine indtægter og udgifter. Når du har trukket dine faste udgifter fra indtægterne, får du dit rådighedsbeløb. Det er vigtigt, at du husker at tage højde for uforudsete udgifter, og samtidig tænker langsigtet, når du lægger dit budget.

Hvis du eksempelvis ved, at du kommer til at stige i løn, eller at familien på sigt skal udvides, ændrer det ved din økonomiske situation. Det bør du have med i dit budget, så det tegner et så realistisk billede af din økonomi som overhovedet muligt.

Det er en god idé at have sparet penge op i en periode, før du kontakter banken med henblik på at få bevilliget et lån til dit huskøb. På den måde kan banken se, at du er i stand til at lægge penge til side, da det har indflydelse på, hvor mange penge du kan låne.

Herudover bør du fokusere på at nedsætte din gæld, hvis du skylder penge væk. Jo mindre du skylder, desto mere kan du låne. I visse tilfælde kan du slet ikke låne penge, hvis du har gæld af en vis størrelse.

Når du har lagt et realistisk budget, nedsat din gæld og sparet penge op, kan du kontakte banken med henblik på at låne penge til finansieringen af dit huskøb. Til mødet gennemgår du din økonomi sammen med din bankrådgiver, som efterfølgende beregner, hvor meget du kan låne.

#2: Gennemgå rapporterne, når du har fundet en bolig

Når du har fundet en bolig, du er interesseret i, skal du booke en fremvisning. I forbindelse med fremvisningen får du udleveret en salgsopstilling samt de dokumenter, der relaterer sig til dit huskøb. I salgsopstillingen kan du se, hvilke udgifter der hører til boligen.

Du skal medregne de faste udgifter ved boligen i dit økonomiske råderum, da det har stor indflydelse på, om banken vil godkende finansieringen af huskøbet. Samtidig skal du sørge for at gennemgå de rapporter, du får udleveret.

Selvom det er sælgers ansvar, at de informationer, der fremgår af rapporterne svarer til virkeligheden, er der ingen garanti for, at de rent faktisk gør det. Derfor er det væsentligt, at du undersøger dem på egen hånd eller sammen med en byggesagkyndig og/eller advokat.

Sørg for at gennemgå følgende rapporter:

• Tilstandsrapporten
  Denne udarbejdes af en byggesagkyndig, og formålet med den er at danne overblik over fejl og mangler ved boligen. Disse bliver angivet med en karakter, der defineres af, hvor alvorlige de er. Sørg for at undersøge, om det, der er angivet i tilstandsrapporten, stemmer overens med boligens faktiske stand. Det er en god idé at få en byggesagkyndig til at gennemgå tilstandsrapporten og boligen.

• Elinstallationsrapporten
  Denne rapport udarbejdes af en elinstallatør, og som navnet antyder, har den til formål at oplyse omkring elinstallationerne i den specifikke bolig. Her bliver fejl og mangler også angivet med en karakter, der indikerer, hvor alvorlige de er. Få en autoriseret elinstallatør til at gennemgå elinstallationerne, hvis du vil være sikker på, at rapporten er i overensstemmelse med virkeligheden. Det er ikke altid nødvendigt, men dog fornuftigt at gennemgå dem, hvis du vil være på den sikre side.

• Energimærkerapporten
  Denne oplyser om boligens energimærke, samt hvorvidt der er mulighed for at foretage energimæssige optimeringer. I den forbindelse også hvilke omkostninger der er forbundet med disse optimeringer. Det kan eksempelvis være, at taget skal efterisoleres, eller at vinduerne i boligen skal udskiftes. Det kan være en god idé at få den byggesagkyndige til at gå energimærkerapporten efter i sømmene. Hvis det viser sig, at der er fejl i rapporterne, kan du bruge det i dine forhandlinger, da boligen kan risikere at være mindre værd end udbudsprisen. Det kan derfor være dyrt ikke at gennemgå rapporterne.

#4: Tegn altid en ejerskifteforsikring i forbindelse med huskøb

En ejerskifteforsikring er en forsikring, der dækker, hvis det viser sig, at der er fejl og mangler, som ikke er nævnt i tilstands- og/eller elinstallationsrapporten. Du bør derfor altid tegne en ejerskifteforsikring. Dette gælder, også selvom du har fået gennemgået rapporterne.

Ejerskifteforsikringen dækker både for køber og sælger, hvorfor det typisk er begge, der betaler for at tegne den. Hvis du er i tvivl om, hvilken ejerskifteforsikring du bør tegne, kan du få hjælp af din boligadvokat.

#5: Få godkendt dit huskøb af banken

Når du har fået gennemgået de forskellige rapporter og dokumenter, du har fået udleveret, skal banken vurdere, om du har råd til boligen. Det gør de ved at se på dit økonomiske råderum og de udgifter, der hører til huskøbet. Herunder både købesummen og de øvrige udgifter.

Vurderer banken, at du er i stand til at betale udgifterne ved huskøbet, vil du i de fleste tilfælde blive godkendt til finansieringen. Du skal sørge for at give ejendomsmægleren besked om det med det samme, når banken har godkendt dit lån.

Samtidig har du mulighed for at forhandle dig ned i pris i denne fase. Det kan være vanskeligt, hvis du ikke har købt hus før, men husk på, at de færreste huskøb gennemføres på baggrund af udbudsprisen.

Af samme årsag er det vigtigt, at du har fået gennemgået rapporterne. Hvis der er fejl og mangler, kan disse bruges i forhandlingerne. Har du allieret dig med en boligadvokat, kan vedkommende stå for forhandlingerne, så du er sikret de mest optimale vilkår.

#6: Få gennemgået købsaftalen af en advokat

Når du har fortalt ejendomsmægleren, at du gerne vil købe boligen, får du tilsendt købsaftalen samt de øvrige dokumenter, der relaterer sig til huskøbet. Vær opmærksom på, at der udelukkende er tale om et udkast til købsaftalen, hvorfor du stadig har mulighed for at forhandle om vilkårene og prisen.

Hvis der er noget, du ønsker, bliver ændret, er det derfor nu, du skal gøre opmærksom på det. Det kan være en god idé at få en advokat til at gennemgå købsaftalen og komme med forslag til ændringer, så du er sikker på, at der er taget højde for alt.

Vælger du at skrive under på købsaftalen, før du har fået den gennemgået af en boligadvokat, skal du sørge for, at der er indskrevet et advokatforbehold. Forbeholdet sikrer, at huskøbet først er gældende, når advokaten har gennemgået købsaftalen og ikke har nogle anmærkninger til denne.

Hvis du skriver under på købsaftalen, uden du har fået indskrevet et advokatforbehold, kan du stadig godt annullere huskøbet. Her gør du dog brug af den almindelige fortrydelsesret ved huskøb – og det kan ende med at blive dyrt.

Såfremt du ønsker at annullere en købsaftale, efter både du og sælger har underskrevet den, og der ikke er indskrevet et advokatforbehold, skal du betale sælger en godtgørelse. Godtgørelsen består af 1 % af købesummen. Det er derfor ikke uden konsekvenser at annullere dit huskøb, efter du og sælger har skrevet under.

Læs mere om købsaftalen, her.

#7: Skødet skal tinglyses, før huskøbet er officielt

Når der foreligger en underskrevet købsaftale uden anmærkninger, skal der udarbejdes et skøde. Skødet er det endelige dokument i forbindelse med et huskøb. Det er skødet, der dokumenterer, at du nu er den retmæssige ejer af ejendommen.

Skødet er først officielt og dermed juridisk gyldigt, når det er tinglyst uden anmærkninger. Tinglysningen er betegnelsen for den offentlige registrering, hvorfor du først er den officielle ejer af ejendommen, når skødet er blevet tinglyst.

Læs mere om tinglysning af skøde, her.

#8: Der udarbejdes en refusionsopgørelse

Refusionsopgørelsen er en opgørelse af dit og sælgers mellemværende. I forbindelse med et huskøb, vil der altid være udgifter, som sælger har betalt forud, og som køber betaler bagud. Det betyder, at der vil være en mellemregning, der skal udlignes. Det er refusionsopgørelsen, der danner overblik over disse udgifter.

Det kan både være sælgers repræsentant og købers repræsentant, der står for at udarbejde refusionsopgørelsen. Ofte vil det dog være køber, der står for det. Det fremgår af købsaftalen, hvem der har ansvaret i forbindelse med det pågældende huskøb.

Hvis refusionsopgørelsen viser, at køber har penge til gode, vil dette blive modregnet i købesummen, når pengene deponeres til sælger. Er det omvendt sælger, der har penge til gode, skal disse typisk betales sammen med købesummen.

Læs mere om refusionsopgørelsen, her.

#9: Huskøbet skal berigtiges, før du får nøglerne

Før huskøbet kan afsluttes, skal købsaftalen være underskrevet, skødet skal være tinglyst og købesummen skal være overført til sælgers konto. Købesummen deponeres ofte hos ejendomsmægleren eller banken, før den frigives til sælger.

Berigtigelsen af handlen forudsætter, at alle vilkår, der er angivet i købsaftalen, er blevet indfriet. Når købesummen er blevet frigivet til sælger, og du har modtaget nøglerne, er handlen derfor berigtiget, og dit huskøb er gennemført.