Forældrekøb og skat

Overvejer du at foretage et forældrekøb, så du kan tilbyde dit barn en bolig, imens han eller hun studerer? Der er mange fordele ved forældrekøbet, men det er vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i de skattemæssige regler, som gør sig gældende. I denne artikel kan du blive klogere på skat og forældrekøb.

Hvad er et forældrekøb?

Vælger du at investere i en ejerbolig, som du efterfølgende udlejer til dit barn, kaldes det for et forældrekøb. Mange foretager et forældrekøb i forbindelse med, at deres barn flytter hjemmefra og skal påbegynde en uddannelse. Med forældrekøbet har du som forælder mulighed for at tilbyde dit barn en fornuftig bolig med en attraktiv husleje.

Forældrekøbet er særligt populær i landets større studiebyer som København, Aarhus og Odense, hvor der er rift om boligerne – og i særdeleshed de boliger, som er til at betale for en studerende med begrænset økonomi. Derfor kan det være svært at finde en bolig med en god beliggenhed til en overkommelig pris.

Forældrekøb og skat

Forældrekøbet fungerer ved, at du køber en bolig, som du efterfølgende udlejer til dit barn. I princippet er der derfor tale om et almindeligt lejeforhold, hvorfor der ikke gælder særlige regler, bare fordi du udlejer boligen til dit barn frem for en anden lejer. Derfor skal du også oplyse og opgøre over- eller underskud fra udlejningen.

Du kan vælge mellem flere forskellige beskatningsmodeller ved forældrekøbet – virksomhedsordningen, kapitalafkastordningen og de almindelige personskatteregler. Du kan læse mere om de enkelte beskatningsformer herunder.

Regnskab og udgifter

Uanset, om du vælger den ene eller anden beskatningsform, skal du udarbejde et regnskab over de indtægter og udgifter, du har i forbindelse med lejemålet. Du får samtidig mulighed for at trække udgifterne fra i dit regnskab, ligesom når du driver en virksomhed.

Du kan blandt andet trække følgende udgifter fra:

• Vand-, kloak- og renovationsudgifter
• Ejendomsforsikring
• Grundejerforeningskontingent
• Administration og revisorbistand til regnskab
• Skorstensfejer, fejning og snerydning
• Vedligeholdelse (eksempelvis malerarbejde)
• Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter
• El, vand og varme

I forbindelse med et forældrekøb skal du føre regnskab over de huslejeindtægter samt øvrige udgifter, der er forbundet med udlejningen. Her er det væsentligt, at du husker at bogføre efter de retningslinjer, der gør sig gældende ifølge bogføringsloven.

Du skal desuden gemme regnskabet i minimum fem år, så du altid kan fremvise det, hvis SKAT beder om det. Det er en god idé at gøre brug af et regnskabsprogram, når du skal holde overblik over dine indtægter og udgifter.

Markedsleje

Selvom du investerer i en bolig som forældrekøb, kan du ikke bare sætte huslejen, som du vil. Huslejen skal følge den generelle leje på markedet, uanset om du lejer boligen ud til en almindelig lejer eller en nærtstående person som eksempelvis dit barn.

Følger huslejen ikke markedslejen, skal du betale skat på baggrund af markedslejen. Sætter du huslejen for lavt, skal du derfor betale skat af differencen mellem markedslejen og den husleje, som dit barn betaler, ligesom dit barn kan risikere at skulle betale en gaveafgift.

Virksomhedsordningen

Virksomhedsordningen er en beskatningsform, som du kan gøre brug af, når du er selvstændigt erhvervsdrivende. Her kan du opnå en række skattemæssige fordele – eksempelvis kan du trække renteudgifter fra i din personlige indkomst.

Vælger du virksomhedsordningen, skal du dog være opmærksom på, at der følger en række regnskabsmæssige krav med, som du forpligter dig til at følge. Der er desuden kommet en række nye regler, som gør, at virksomhedsordningen ikke har de samme skattemæssige fordele som før i tiden.

Nye regler for virksomhedsordningen og forældrekøb i 2021

Fra 1. januar 2021 er der kommet en række nye regler for virksomhedsordningen. Det betyder blandt andet, at der skal beregnes en rentekorrektion, såfremt du gør brug af denne beskatningsform i forbindelse med dit forældrekøb.

Måden, hvorpå rentekorrektionen beregnes, afhænger af, om du driver anden virksomhed end forældrekøbsboligen, som allerede indgår i virksomhedsordningen. Herunder kan du læse mere om reglerne, hvis og hvis ikke du driver anden virksomhed.

Hvis du driver anden virksomhed: Driver du anden virksomhed, som allerede indgår i virksomhedsordningen, beregnes rentekorrektionen med satsen for rentekorrektion (2020: 3%) af den procentdel af gælden, som relaterer sig til forældrekøbsboligen.

Hvis du ikke driver anden virksomhed: Driver du ikke anden virksomhed i ordningen, beregnes rentekorrektionen på baggrund af hele gælden. Dog er det et krav, at beløbet maksimalt må svare til de samlede renteudgifter.

Kapitalafkastordningen

Kapitalafkastordningen går ud på, at en del af virksomhedens overskud beskattes som kapitalindkomst. Kapitalafkastet bliver beregnet på baggrund af kapitalafkastsatsen (2020: 0%) af de værdier, som er i virksomheden. Da satsen i øjeblikket er på 0%, er der ingen forskel mellem denne ordning og de almindelige skatteregler.

Der er desuden kommet en række nye regler i forbindelse med kapitalafkastordningen og forældrekøb. Du kan læse mere om de nye regler for både kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen via SKATs hjemmeside.

De almindelige skatteregler

Hvis du ikke vælger enten virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, vil du automatisk blive beskattet på baggrund af de almindelige personskatteregler. Her bliver overskuddet før renter beskattet som personlig indkomst.

Det betyder samtidig, at du forpligter dig til at betale arbejdsmarkedsbidrag, da overskuddet bliver beskattet som eksempelvis en lønindkomst. Du kan dog få fradrag for de renter, som relaterer sig til kapitalindkomst.

Vær opmærksom på, at du skal angive dit forventede over- eller underskud for virksomheden i din forskudsopgørelse. Når du gør det, kan du løbende betale skat af din virksomhed, så du ikke skal betale det hele på én gang, når regnskabsåret slutter.

Skat ved salg af forældrekøb

Når du på et tidspunkt skal sælge forældrekøbet igen, er der en række skattemæssige forhold, som du bør være opmærksom på. Formålet med et forældrekøb er, at boligen skal udlejes. Det betyder, at du bliver beskattet af den eventuelle gevinst, som du opnår på baggrund af salget.

Såfremt du opnår et overskud, skal du opgøre avancen ved at trække den oprindelige købspris (inkl. omkostninger ved købet) fra salgsprisen (ekskl. fradrag for salgsomkostninger). Det er dette beløb, som du skal betale skat af.

Beskatningsformer og salg af forældrekøb

Hvis du har valgt at benytte dig af kapitalafkastordningen eller personskatteloven (de almindelige skatteregler), skal avancen lægges til kapitalindkomsten. Hvis salget af forældrekøbet medfører tab, kan du i stedet modregne dette i anden skattepligtig avance, som du opnår ved salg af ejendommen. Det giver dig mulighed for at overføre tabet til senere indkomstår.

Anvender du virksomhedsordningen i det år, hvor du sælger forældrekøbet, skal du sørge for at medregne avancen i årets resultat og lade avancen indgå i virksomhedens indkomst. Det kan være en god idé at benytte dig af en boligadvokat eller anden form for rådgiver, hvis du har brug for rådgivning i forhold til beskatning ved salg af forældrekøb.

Salg til nærtstående

Planlægger du at sælge forældrekøbet til dit barn, skal salgsprisen være markedsprisen ved opgørelsen af fortjenesten ved salget. Der er altså tale om den pris, du ville få, såfremt du solgte boligen via et almindeligt salg på boligmarkedet.

Sælger du boligen til dit barn til en pris, som er lavere end markedsprisen, vil salget blive betragtet som en gave. Det betyder, at barnet skal betale en gaveafgift samt et årligt gaveafgiftsbeløb på forskellen mellem det beløb, som dit barn betaler, og ejendommens markedspris.

Ønsker du at sælge boligen til dit barn, har du dog som udgangspunkt mulighed for at benytte dig af det, der kaldes for 15%-reglen. Den medfører, at du kan sælge boligen til dit barn til en pris, som befinder sig 15% under den seneste offentlige ejendomsvurdering. Før dette kan lade sig gøre, er det dog nødvendigt, at SKAT godkender det.

Har du brug for hjælp til forældrekøb?

Et forældrekøb er en kompliceret proces, som både rummer fordele og ulemper. Der er mange ting, som du skal have styr på, og særligt skattereglerne er vigtige at være opmærksom på, så du ikke ender med at stå i en økonomisk krise.

Det kan derfor være praktisk at søge hjælp hos en boligadvokat i forbindelse med forældrekøbet. Hos NEMBOLIGHANDEL har vi mange års erfaring med forældrekøb, og vi kan hjælpe dig med rådgivning i forhold til din specifikke situation, så du er sikker på, at du træffer de beslutninger, der er bedst for dig og dit barn.

Vælger du vores køberrådgivning, får du konkret rådgivning, når du skal foretage et forældrekøb. Du får tildelt en personlig boligrådgiver, som sikrer, at alle de juridiske aspekter af forældrekøbet er på plads, så du kan læne dig tilbage, mens vi klarer det praktiske.

Kontakt os i dag for en uforpligtende samtale med en boligrådgiver. Du er også velkommen til at kontakte os, hvis du vil høre mere om dine muligheder, eller hvis du har generelle spørgsmål – og husk, det koster ikke noget at spørge!