Bankforbehold

Når du har fundet en bolig, du ønsker at købe, bør du sørge for at få indskrevet et bankforbehold i købsaftalen. Med bankforbeholdet er handlen først juridisk bindende, når din bank har godkendt finansieringen. Det giver dig mulighed for at skrive under på købsaftalen, før du har fået godkendt dit lån hos banken. I denne artikel kan du læse mere om, hvordan et bankforbehold fungerer.

Når du skriver under på en købsaftale, vil det typisk være et krav, at du kan stille en garanti for købesummen. Denne garanti kaldes for en bankgaranti. Med bankgarantien er sælger sikker på, at købesummen bliver frigivet på overtagelsesdagen. Som køber har du ansvaret for, at banken godkender finansieringen af dit boligkøb.

Det er ikke uden risiko at skrive under på en købsaftale, før du har fået stillet en bankgaranti. Vælger banken eller realkreditinstituttet ikke at godkende dit lån, vil du i princippet være forpligtet til at betale købesummen til sælger, uanset om du har pengene eller ej. Du bør derfor altid få indskrevet et bankforbehold, hvis du ikke er sikker på, at du kan låne pengene.

Får du indskrevet et bankforbehold i købsaftalen, vil du først være forpligtet til at betale købesummen til sælger, når banken har godkendt og bevilliget dig boliglånet. Oftest vil det først være senere i købsprocessen, du finder ud af, hvorvidt du kan låne penge eller ej. Derfor er det vigtigt, at du får indskrevet et bankforbehold, hvis du endnu ikke har fået stillet en bankgaranti.

Hvad er et bankforbehold?

Når du skal gennemføre et boligkøb, bliver der udarbejdet en købsaftale, der fungerer som kontrakten mellem dig og sælger. Købsaftalen indeholder alle de vilkår og forhold, som gør sig gældende for handlen. Det er derfor også her, bankforbeholdet bliver indskrevet.

Bankforbeholdet sikrer, at du har mulighed for at træde ud af handlen, selvom du har skrevet under på købsaftalen, såfremt banken vælger ikke at godkende dit bolig- eller realkreditlån. Der stilles ikke krav om, at du skal have indskrevet et bankforbehold. Det er dog en god idé, hvis du vil være sikker på, at du ikke ender med at være bundet af en købsaftale, som du i sidste ende ikke kan leve op til.

Får du ikke indskrevet et bankforbehold i købsaftalen, har det en række konsekvenser, hvis du vil annullere handlen. Du har en tidsfrist på seks dage fra det tidspunkt, du har underskrevet købsaftalen, hvis du ønsker at udtræde af handlen. Er det tilfældet, skal du betale sælger en godtgørelse, som svarer til 1% af den samlede købesum.

Det kan derfor ende med at blive dyrt, hvis du ikke får bevilliget det lån, som du ellers havde regnet med, hvis du har skrevet under på købsaftalen, uden der er indskrevet et bankforbehold. Banken kan eksempelvis vælge ikke at godkende lånet, hvis de mener, at din økonomi ikke kan bære boligkøbet.

Som udgangspunkt er bankforbeholdet primært relevant for dig, hvis du ikke har talt med din bank på det tidspunkt, du skriver under på købsaftalen. Det kan dog også være oplagt at gøre brug af bankforbeholdet, hvis du vil sikre dig boligen ved at skrive under, inden banken har haft mulighed for at gennemgå handlen og dermed foretage en vurdering af den.

Hvordan vurderer banken min økonomiske situation?

Når banken skal foretage en vurdering af din økonomi, kigger de først og fremmest på, om din økonomiske situation samt dit månedlige rådighedsbeløb kan bære at eje boligen. Herudover holdes boligens generelle stand op mod købesummen for at vurdere, om det kan betale sig at investere i ejendommen ud fra et økonomisk perspektiv.

Hvis banken vurderer, at dit budget kan bære låneomkostninger og ejerudgifter, vil de som regel godkende dig til et boliglån. Hvis du har fået indskrevet et bankforbehold i købsaftalen, og banken godkender lånet, vil købsaftalen være gyldig.

Alligevel er det en god idé at undersøge, om du har råd til at låne til boligen, før du skriver under. Selvom du har fået indskrevet et bankforbehold i købsaftalen, vil processen blive besværliggjort for både dig og køber, hvis banken ikke vil godkende dig til et lån.

Hvad koster det at annullere en købsaftale uden bankforbehold?

Har du underskrevet en købsaftale, som du efterfølgende ønsker at annullere, skal du betale en godtgørelse til sælger. Som nævnt, svarer godtgørelsen til 1% af den samlede købesum. Koster boligen 3.000.000 kr., skal du derfor betale sælger en godtgørelse på 30.000 kr., hvis du ønsker at udtræde af handlen.

Får du indskrevet et bankforbehold i købsaftalen, kan du undgå at skulle betale en godtgørelse til sælger, hvis du udtræder af handlen. Det gælder dog udelukkende, hvis det skyldes, at banken ikke vil godkende dig til lån.

Med bankforbeholdet kan du derfor spare mange penge, hvis det viser sig, at du ikke kan låne penge alligevel. Ønsker du at udtræde af handlen af andre årsager, skal du stadig betale sælger en godtgørelse på 1% af købesummen. Dette gælder, medmindre du får indskrevet det, der kaldes for et advokatforbehold.

Hvis du vil være bedst stillet i din boligsøgning, bør du kontakte din bank med henblik på at blive godkendt til et lån, før du begynder at lede efter en bolig. Det giver dig bedre forudsætninger for at få succes med dit boligkøb, da du har mulighed for at rykke hurtigere, hvis du finder en bolig, som lever op til dine krav.

Læs mere om købsaftalen, her.

Du bør også få indskrevet et advokatforbehold

Bankforbeholdet sikrer dig udelukkende, hvis banken ikke godkender dit lån. Du bør derfor også få indskrevet et advokatforbehold, som er en anden garanti, der er relevant, når du skal købe en bolig. Dette forbehold medfører, at din underskrift først er bindende, hvis din advokat eller boligrådgiver kan godkende indholdet af købsaftalen.

Det giver dig mulighed for at skrive under på købsaftalen, selvom den ikke er blevet gennemgået af en boligadvokat. Efterfølgende har din advokat mulighed for at gå indholdet samt de relaterede dokumenter igennem. Viser det sig, at der er forhold, som du ikke bør acceptere, er sælger forpligtet til at rette op på disse, før din underskrift er bindende.

Ønsker sælger ikke at imødekomme dine ønsker, kan du frit udtræde af handlen uden at betale sælger den godtgørelse, han eller hun ellers var berettiget til. Du ender derfor ikke med at være bundet af en mangelfuld købsaftale eller en købsaftale, som ikke er optimal i forhold til dine interesser.

Læs mere om advokatforbeholdet, her.

Få hjælp af NEMBOLIGHANDEL

Du bør altid alliere dig med en boligadvokat eller -rådgiver, når du køber bolig. Med en boligadvokat på din side er du sikret de bedste betingelser i handlen. Hos NEMBOLIGHANDEL får du tildelt en personlig boligrådgiver, som varetager dine interesser på samme måde, som ejendomsmægleren varetager sælgers.

Vær opmærksom på, at ejendomsmægleren ikke er forpligtet til at videregive alle de informationer, som kan have betydning for dig. Du er derfor ikke sikret det fulde overblik over handlen, medmindre du allierer dig med en boligrådgiver eller -advokat. Herudover kan du få hjælp til at varetage al dialog med mægler og bank, når du anvender en rådgiver.