Hjemfaldspligt

Hjemfaldspligten er en klausul, som bevirker, at ejeren af en bestemt grund og ejendom udelukkende har en tidsbegrænset brugsret hertil. Hjemfaldspligten, der også kaldes for tilbagekøbsret, giver kommunen mulighed for at tilbagekøbe grunden og ejendommen efter en årrække, såfremt de ønsker det. I denne artikel kan du læse mere om, hvad hjemfaldspligt dækker over.

Det er vigtigt, at du er opmærksom på, om der er hjemfaldspligt på den ejendom, du planlægger at købe, før du skriver under på købsaftalen. Hvis du efterfølgende finder ud af det, kan det betyde, at kommunen, som grunden er beliggende i, har mulighed for at købe grunden tilbage.

I nedenstående afsnit kan du læse mere om, hvornår der er hjemfaldspligt på en ejendom, samt hvordan du finder ud af, om der er det på den ejendom, du planlægger at investere i. I visse tilfælde har du mulighed for at købe boligen fri, men det er ikke altid tilfældet.

Hvad er hjemfaldspligt?

Hjemfaldspligten bliver også kaldt for tilbagekøbsret, og betegnelsen dækker over en klausul, som kommunen kan tinglyse på grunde og ejendomme. Klausulen gør, at kommuner har ret til at tilbagekøbe grunde og ejendomme, som de tidligere har solgt.

Er der tinglyst en hjemfaldspligt på en ejendom eller grund, vil du som køber udelukkende have brugsret til denne indenfor en bestemt periode. Efter en årrække vil kommunen via hjemfaldspligten kunne tilbagekøbe ejendommen eller grunden.

Hvis der er angivet en tidshorisont på tilbagekøbsretten, som er mindre end 30 år, har du ikke mulighed for at optage et typisk realkreditlån, som løber i 30 år. Det betyder, at det kan være sværere for en potentiel køber at finansiere boligen via et lån, samtidig med at det bliver mere vanskeligt at sælge den.

De fleste boliger med hjemfaldspligt er beliggende i eller omkring København og Aarhus. Der er ingen statistikker over, hvor mange boliger med hjemfaldspligt, der er tilbage på boligmarkedet.

Er det muligt at udskyde hjemfaldspligten?

Grundet ulemperne ved køb af en bolig med hjemfaldspligt, er der mange, som forsøger at udskyde hjemfaldspligten. Det kan i visse tilfælde lade sig gøre, men det er ikke gratis, og det vil i øvrigt udelukkende være muligt at udskyde hjemfaldspligten med mere end maksimalt 35 år.

I 2017 blev der i Københavns Kommune vedtaget en regelændring i forhold til hjemfaldspligten, som betød, at et frikøb af hjemfaldspligten fremover baseres på den egentlige ejendomsværdi frem for den offentlige ejendomsværdi, som prisen for frikøbet tidligere var baseret på.

De ændrede regler betyder, at det er væsentligt dyrere, hvis du som boligkøber vil frikøbe dig fra hjemfaldspligten. Samtidig er der mange regler for udskydelse og frikøb af hjemfaldspligt, og disse kan være af forholdsvist kompleks karakter, hvis ikke du har en juridisk baggrund.

Du bør derfor altid konsultere en boligadvokat, hvis du ønsker enten at udskyde hjemfaldspligten eller at frikøbe den pågældende ejendom. En boligadvokat vil kunne hjælpe dig med at forstå reglerne, ligesom du vil få hjælp til korrespondance med kommunen.

Hvordan beregnes frikøbsprisen?

Som nævnt blev frikøbsprisen før i tiden beregnet på baggrund af den offentlige vurdering af ejendommen og den tilhørende grund. I dag beregnes frikøbsprisen på boliger, der er beliggende i Københavns Kommune, på baggrund af en mæglervurdering.

Det er Københavns Kommune, der vælger den mægler, som beregner markedsprisen for boligen. Ændringen skyldes, at markedsprisen i dag overstiger den offentlige vurdering, hvilket gør ændringen til en ulempe for ejere af boliger med hjemfaldspligt, der ønsker at frikøbe denne.

Vær opmærksom på, at der ikke er nogen garanti for, at kommunen gør brug af hjemfaldspligten, blot fordi den er tinglyst på ejendommen. Der er desuden heller ingen garanti for, at du kan få fjernet hjemfaldspligten.

Hvis der er en tinglyst hjemfaldspligt på en ejendom, vil det ofte påvirke salgsprisen. En potentiel køber vil i de fleste tilfælde kræve, at der bliver givet nedslag i prisen, eller at hjemfaldspligten bliver frikøbt, da det forringer købers chancer for at få købesummen tilbage ved et salg.

Hvad koster det at udskyde hjemfaldspligten?

Ønsker du at blive boende i en bolig med tinglyst hjemfaldspligt uden at frikøbe den, har du mulighed for at udskyde hjemfaldspligten. I praksis foregår dette ved, at du betaler et kontant beløb, der beregnes på baggrund af differencen mellem følgende:

• Frikøbsbeløb, som er beregnet ud fra det hidtidige tilbagekøbsår
• Frikøbsbeløb, som er beregnet ud fra det nye tilbagekøbsår

Uanset, om kommunen skal betale erstatning for bygningen eller ej, er det samme formel, der anvendes til at beregne udskydelsesbeløbet. Hvis kommunen skal betale erstatning, anvendes grundværdien i beregningen. Ejendomsværdien anvendes, når kommunen ikke skal betale erstatning.

Eksempel på beregning af udskydelse af hjemfaldspligt:

• Bolig: Ejerlejlighed på Vesterbro på 55 m2
• Ejendomsværdi ved den seneste offentlige vurdering: 870.000 kr.
• Tilbagekøbssum: 222 kr.
• Tilbagekøbsår: 2030
• Udskydelse: 10 år

Regnestykket vil på baggrund af ovenstående oplysninger se ud på følgende måde:

• Udskydelse: ((870.000 kr. – 222 kr.)/(1+1,4 %)^10 år) – ((870.000 kr. – 222 kr.)/(1+1,4 %)^20 år) = 98.241kr.

Herudover skal der tinglyses en påtegning på udskydelsen, hvorfor ejeren skal betale en tinglysningsafgift til staten. Taksterne for tinglysningsafgiften ændrer sig med tiden, men i 2021 er afgiften på 1.850 kr. Denne skal medregnes i den samlede pris for udskydelse af hjemfaldspligten.

Bør jeg købe en bolig med hjemfaldspligt?

Det er ikke uden konsekvenser at købe en bolig med hjemfaldspligt. Du bør altid undersøge, hvor lang tid der er tilbage af hjemfaldspligten, før du skriver under på købsaftalen. Hvor lang tid, der er tilbage af hjemfaldspligten, bør have betydning for, hvor meget du vil betale for boligen.

Er der to tilsyneladende identiske boliger til salg, hvor den ene har hjemfaldspligt, bør de ikke koste det samme. Du kan derfor i de fleste tilfælde forhandle dig til en mere attraktiv pris for boligen – og det bør du gøre.

Når alt kommer til alt, er det dit eget valg, om du har lyst til at købe en bolig med hjemfaldspligt eller ej. I mange tilfælde vil det ikke være en god investering, men hvis du kan forhandle dig til en god pris, og du alligevel ikke planlægger at blive boende i boligen i længere tid, end hjemfaldspligten løber, kan det være praktisk.

Det grundlæggende er, at du har sat dig ind i tingene, så du træffer din beslutning på et velovervejet grundlag. Samtidig er det en god idé at alliere dig med en boligadvokat, som kan rådgive dig gennem forløbet, så du er sikker på, at der er taget højde for alt.

Din boligadvokat vil samtidig kunne hjælpe dig med, hvad det vil koste at købe boligen fri eller udskyde hjemfaldspligten – samt hvorvidt det er en god idé overhovedet at investere i ejendommen i netop din situation.