Parcelhusreglen

Parcelhusreglen er en regel, som gælder for langt de fleste boligsalg i Danmark. Den betyder, at du ikke skal betale skat af den eventuelle fortjeneste, du opnår, når du sælger din bolig. Før parcelhusreglen kan træde i kraft, er der en række krav, som skal være opfyldt – eksempelvis at du skal have være bosiddende i den pågældende bolig. I denne artikel kan du læse mere om, hvilke kriterier der gør sig gældende for parcelhusreglen.

Du vil som udgangspunkt være dækket af parcelhusreglen, når du sælger en ejer- eller andelsbolig i Danmark. Det er dog et krav, at du har været bosiddende i ejendommen i en periode, mens du har ejet den. Dette gør sig gældende for de fleste bolighandler, der sker mellem private.

Dog er der en række andre kriterier, som samtidig skal være opfyldt, før parcelhusreglen kan træde i kraft. Hvis grunden, hvorpå ejendommen er beliggende, er større end 1.400 m2, eller boligen har ændret anvendelse under dit ejerskab, kan du risikere at skulle betale ejendomsavancebeskatning alligevel.

Ejendomsavancebeskatning betyder, at du skal betale skat af et eventuelt overskud, som genereres på baggrund af bolighandlen. Med parcelhusreglen undgår du ejendomsavancebeskatning. Derfor er det en god idé at sætte dig grundigt ind i de gældende regler, før du sælger din ejendom.

Hvad er parcelhusreglen?

Du vil i mange tilfælde opnå en fortjeneste, når du sælger din bolig. Det skyldes, at prisen på din bolig er steget, siden du købte den. Det kan enten være fordi de generelle priser på boligmarkedet er steget eller fordi du har renoveret boligen, hvorfor dens værdi er forøget.

Såfremt salgssummen overstiger erhvervelsessummen, er fortjenesten underlagt loven om ejendomsavancebeskatning. I de fleste tilfælde vil du dog kunne undgå at skulle betale skat af overskuddet, fordi du er dækket af parcelhusreglen.

Parcelhusreglen betyder, at du kan sælge din ejendom uden at skulle betale skat af et eventuelt overskud. Kriterierne for parcelhusreglen er blandt andet, at du som ejer skal have været bosiddende i ejendommen, mens du har ejet den. Det gælder, ligegyldigt om der er tale om en fritids- eller helårsbolig.

Parcelhusreglen gælder for ejerlejligheder, én- og tofamiliehuse, fritidshuse, sommerhuse og andelsboliger, så længe de gældende kriterier er opfyldt. Hvis der er tale om et salg mellem privatpersoner, vil parcelhusreglen i de fleste tilfælde gøre sig gældende.

Kriterierne for parcelhusreglen er følgende:

• Beboelse: Som ejer skal du have anvendt ejendommen til beboelse i løbet af ejerperioden. Der er intet krav om, hvornår du skal have været bosiddende i ejendommen under dit ejerskab. Du skal dog kunne dokumentere, at du faktisk har boet der.
• Anvendelse: Boligen må ikke anvendes som bofællesskab, erhverv eller lejemål på tidspunktet for salg. Hvis det er tilfældet, skal den igen omdannes til almindelig bolig, inden den sættes til salg. Derudover skal du have været bosiddende i den, efter den er blevet omdannet.
• Grundareal: Grundarealet må som udgangspunkt ikke overstige 1.400 m2. Der er dog en række undtagelser, som kan betyde, at du alligevel kan gøre brug af parcelhusreglen. Dette gælder eksempelvis, hvis grunden ikke kan udstykkes over hele arealet, eller hvis en udstykning vil medføre en væsentlig forringelse af ejendommens eller grundens værdi.

Det er en vurderingssag, om boligen kan defineres som én- eller tofamilieshus eller et hus, som har flere end to lejligheder. Derfor vil dette også blive afgjort i hvert enkelt tilfælde. Det er desuden myndighederne, der træffer den endelige afgørelse.

Hvis der er tvivl, lægger myndighederne typisk vægt på, om ejendommen har huset én eller to familier. Det er derfor principielt ligegyldigt, om ejendommen reelt set bliver vurderet som værende et tofamilieshus.

Det kan være en god idé at søge hjælp hos en boligadvokat eller -rådgiver, hvis du er i tvivl. Reglerne kan være forholdsvist komplicerede. En boligadvokat vil kunne hjælpe dig med konkret rådgivning, såfremt din ejendom ikke ligner de almindelige helårs- eller fritidsboliger.

Parcelhusreglen kræver, at du har boet i ejendommen

Hvis du vil gøre brug af parcelhusreglen, er det, som tidligere nævnt, er krav, at du selv eller din husstand har været bosiddende i den ejendom, du sælger. Der stilles ikke krav til, hvornår du skal have været bosiddende i den, men blot at det skal være i løbet af dit ejerskab.

I samme periode skal boligen opfylde de øvrige kriterier, der gør sig gældende for parcelhusreglen. Du opnår således ikke skattefrihed, hvis grundarealet har været over 1.400 m2, selvom du har været bosiddende i ejendommen.

Kravet om, at ejeren eller dennes husstand skal have været bosiddende i ejendommen, betyder, at ejeren eller dennes ægtefælle og/eller mindreårige børn skal have anvendt ejendommen som primær bolig.

Der stilles ikke noget krav til hvornår eller i hvor lang tid, du selv eller din husstand skal have boet i boligen. Derfor kan der i princippet være tale om en kortere periode. Du skal blot kunne dokumentere, at du eller din husstand har anvendt ejendommen til beboelse.

Som ejer er det dig, der har bevisbyrden. Du skal således kunne dokumentere over for Skattestyrelsen, at du eller din husstand har boet i ejendommen. Dette kan eksempelvis gøres gennem en tilmelding til folkeregistret, forbrugsudgifter eller lignende.

Hvis du som ejer går bort under dit ejerskab, kan dine arvinger i visse tilfælde sælge boligen eller overtage denne med skattefritagelse. Det er en konkret vurderingssag, og det kræver, at de kriterier, der gør sig gældende for parcelhusreglen, er opfyldt.

Parcelhusreglen stiller krav til boligens anvendelse

Det er ikke et krav, at du bor i ejendommen på det tidspunkt, den sættes til salg. Hvis du blot har mulighed for at dokumentere, at du eller din husstand har boet der under dit ejerskab, kan du opnå skattefrihed. Det er dog et krav, at ejendommen ikke har skiftet anvendelse, siden du erhvervede den.

Hvis boligen eksempelvis anvendes til udlejning, erhverv eller bofællesskab, når du sætter den til salg, opnår du ikke skattefrihed, da du ikke kan gøre brug af parcelhusreglen. Til gengæld har du mulighed for at ændre det, hvis boligen overgår til den oprindelige anvendelse, inden du sætter den til salg.

I den forbindelse er det værd at være opmærksom på, at du kun kan gøre brug af parcelhusreglen, hvis du eller din husstand har været bosiddende i ejendommen, efter anvendelsen er ændret tilbage til den oprindelige. Du skal derfor flytte ind i boligen igen, inden du sætter den til salg, hvis du vil opnå skattefrihed.

Parcelhusreglen stiller krav til grundarealet

Hvis du vil gøre brug af parcelhusreglen, er det et krav, at grundarealet ikke overstiger 1.400 m2. Som nævnt, er der en række undtagelser, som kan medføre, at du alligevel kan opnå skattefrihed ved et boligsalg, selvom grundarealet er større end 1.400 m2.

Hvis du har en erklæring fra myndighederne om, at grunden eller dele af den ikke kan udstykkes til beboelse, kan du typisk gøre brug af parcelhusreglen alligevel. Det kræver dog, at det beboelige areal udgør mindre end 1.400 m2.

Det kan eksempelvis være tilfældet, hvis lokalplanen dikterer, at grundarealet ikke kan opdeles i to. Selvom der er øvrige servitutter, har disse ingen indflydelse på kravet om grundareal. Hvis du har en stor grund, er det af samme årsag en god idé at gennemgå lokalplanerne, før du sætter din bolig til salg.

Hvis du ikke har mulighed for at indhente en erklæring fra myndighederne, der påviser, at grundarealet ikke kan udstykkes, har du i visse tilfælde mulighed for at undgå ejendomsavancebeskatning. Det er eksempelvis tilfældet, hvis told- og skatteforvaltningen erklærer, at en udstykning vil medføre en væsentlig forringelse af værdien på ejendommen eller det resterende grundareal.

Sælger du en grund uden bebyggelse, vil du altid skulle betale skat af et eventuelt overskud. Det skyldes, at dette ikke hører under parcelhusreglen. Parcelhusreglen gælder, som navnet antyder, udelukkende grundarealer, hvorpå der er en ejendom placeret. Ejendommen skal desuden anvendes til enten hel eller delvis beboelse.

Det afgørende for, om du kan gøre brug af parcelhusreglen, er forholdene på tidspunktet for salg. Hvis grundarealet er udstykket og ikke har mulighed for at blive udstykket yderligere, selvom det overstiger 1.400 m2, vil du i de fleste tilfælde kunne gøre brug af parcelhusreglen.

Parcelhusreglen gælder også for fritidshuse

Parcelhusreglen gælder også for fritidshuse, hvorfor disse kan sælges skattefrit på samme måde som en helårsbolig. Det kræver blot, at de gældende betingelser er opfyldt, hvis du vil opnå skattefrihed. Det er i den forbindelse værd at være opmærksom på, at fritidshuset skal kunne anvendes til beboelse.

Hvis fritidshuset har flere ejere, er det et krav, at alle ejerne opfylder betingelserne omkring benyttelse af huset. Dette gælder, såfremt der ikke skal betales skat af den avance, som et salg genererer. Det betyder, at alle ejere skal have brugt fritidshuset i løbet af deres ejerskab.

Er sommerhuset blevet overtaget som arv, er det et krav, at alle ejerne har brugt sommerhuset under deres ejerskab, før de hver især kan gøre brug af parcelhusreglen. Enkelte ejere kan dog godt gøre brug af parcelhusreglen, selvom de øvrige ejere ikke opfylder betingelserne.

I så fald vil det udelukkende være den ejer, som opfylder betingelserne, der kan opnå skattefrihed på baggrund af salget. Reglerne kan være forholdsvist komplicerede, og derfor er det altid en god idé at alliere sig med en boligadvokat, som kan rådgive med udgangspunkt i jeres specifikke situation.

Få hjælp af NEMBOLIGHANDEL

Det kan være svært at forstå alle kriterierne for parcelhusreglen. Det gælder især, hvis det er første gang, du sælger en ejendom. Er du i tvivl om, hvorvidt din bolig lever op til kravene for parcelhusreglen, er det en god idé at hyre en boligadvokat, som kan undersøge sagen for dig.

Hos NEMBOLIGHANDEL har vi mange års erfaring med boligsalg, og vi har afsluttet flere end 20.000 bolighandler. Når du vælger os, får du tildelt en personlig boligrådgiver, som hjælper dig med at vurdere, hvorvidt kriterierne for parcelhusreglen er opfyldt.

På den måde er du sikker på, at du ikke skal betale skat af fortjenesten. Viser det sig, at din bolig ikke opfylder kriterierne, får du konkret rådgivning i forhold til din situation. I mange tilfælde vil du kunne opfylde kriterierne, hvis du venter med at sætte din bolig til salg.

Når du vælger os, får du konkret rådgivning på baggrund af din specifikke ejendom, så du er sikret de absolut bedste vilkår i forbindelse med dit boligsalg. Kontakt os i dag for at høre mere om, hvordan du kan gøre brug af parcelhusreglen, når du skal sælge din bolig.