Guide til selvsalg af andelsbolig

Når du skal sælge en andelsbolig, kan du vælge at gøre det gennem en ejendomsmægler eller via selvsalg. Vælger du at sælge din andelsbolig på egen hånd, kan du spare mange penge på ejendomsmæglerens salær. Det kan virke som en uoverskuelig proces, da du selv skal ordne de ting, som ejendomsmægleren ellers ville have klaret for dig. Herunder finder du en udførlig guide til, hvordan du sælger din andelsbolig via selvsalg, samt hvor meget du skal regne med, at det vil koste.

Hvad er en andelsbolig?

En andelsbolig er en bolig, som bliver ejet i fællesskab af en andelsforening, som samtidig står for at drive ejendommen. I modsætning til en ejerlejlighed er det ikke muligt at eje de enkelte ejendomme i hovedbygningen. I stedet køber du brugsretten til en af foreningens boliger, hvorfor du indgår i et formuefællesskab.

Dette formuefællesskab fastsætter en række retningslinjer, som gør sig gældende for fællesskabet. Det betyder blandt andet, at deltagerne bliver inviteret til foreningsmøder samt det, der kaldes for ‘gårddage’. Det forventes samtidig, at du deltager i dem. Til gårddagene hjælpes andelshaverne ad med at vedligeholde fællesarealerne.

En andelsbolig kan både være en lejlighed og et rækkehus. Det, der definerer andelsboligen er, at du kan købe dig ind i en tilknyttet forening, som står for at drifte ejendommen. Der er derfor også andre regler, du skal være opmærksom på, når du vil sælge en andelsbolig frem for eksempelvis en ejerlejlighed.

Hvad koster selvsalg af andelsbolig?

Det er svært at give et definitivt svar på, hvad du skal betale for et selvsalg af andelsbolig. Der er flere faktorer, som har indflydelse på prisen – eksempelvis hvor meget du selv ønsker at stå for i forbindelse med salget, samt hvor meget du ønsker at inddrage foreningens bestyrelse.

Andelsboliger bliver ofte solgt gennem en venteliste, hvilket betyder, at du ikke vil have udgifter til en ejendomsmægler. Du kan derfor reducere de omkostninger, der ville være til gebyrer, som andelsforeningen normalt pålægger dig, når du flytter fra din andelsbolig.

Vælger du selvsalg af andelsbolig gennem venteliste uden at inddrage hverken boligadvokat eller ejendomsmægler, skal du regne med, at du skal betale omkring 5.000-10.000 kr., som udgøres af andelsboligforeningens gebyrer. Dette er dog kun en vejledende pris, da der er flere faktorer, som har indflydelse på de specifikke omkostninger.

Hvilke regler er der i din andelsboligforening?

Det er ikke alle andelsboligforeninger, som følger samme reglement, når en af foreningens andelsboliger skal sælges. Typisk vil reglerne for salg af andelsbolig fremgå af foreningens vedtægter, hvorfor det er vigtigt at gå dem igennem, før du beslutter dig for at selvsalg af andelsbolig.

Nogle foreninger har eksempelvis krav om, at der foretages et tjek af både VVS-installationer og elinstallationer. Hos andre foreninger, er der ikke krav om dette, hvorfor du bør være opmærksom på de regler, der gør sig gældende i din specifikke andelsforening.

Udgifter til markedsføring

Vælger du at sælge din andelsbolig via selvsalg, inddrager du selvsagt ingen ejendomsmægler. Ejendomsmægleren står under normale omstændigheder for at markedsføre boligannoncen for potentielle købere. Derfor skal du selv tage dig af denne opgave, når du sælger din andelsbolig via selvsalg.

Når du gør brug af en ejendomsmægler, vil din andelsbolig automatisk blive offentliggjort på ejendomsmæglerens hjemmeside samt forskellige boligportaler som eksempelvis Boligsiden.dk, der fungerer som en samlet oversigt over de boliger, der er til salg.

Ved selvsalg af andelsbolig kan du i stedet selv lægge din annonce op i forskellige boligportaler og salgssider som DBA.dk. Du kan også gøre brug af andre marketingkanaler som sociale medier eller få trykt en annonce i lokalområdets aviser.

Udgifter for fraflyttede andelshavere

Som nævnt, vil de fleste andelsforeninger pålægge dig en række gebyrer, når du fraflytter. I mange foreninger skal du betale gebyrer til administratorer, som står for at indhente de forskellige dokumenter, som relaterer sig til andelsboligen.

Herudover skal der i de fleste tilfælde også foretages en vurdering af boligen. Hvis det er tilfældet, vil du som regel blive pålagt udgifter til fagpersonen, som foretager vurderingen af boligen. Det er dog forskelligt fra andelsforening til andelsforening, hvilke gebyrer der er aktuelle ved et salg.

Hvordan sælger jeg min andelsbolig?

Der er forskellige procedurer, som gør sig gældende for forskellige andelsforening. Herunder finder du en oversigt over de trin, som du typisk skal igennem, hvis du beslutter dig for at sælge din andelsbolig på egen hånd via selvsalg.

I den forbindelse bør du være opmærksom på, at der kun er tale om generelle punkter, hvorfor du altid bør undersøge de specifikke regler og procedurer for den andelsforening, du er medlem af. Er du i tvivl, kan du altid kontakte bestyrelsen.

Trin 1: Underret andelsforeningen

Det første, du skal gøre, når du beslutter dig for selvsalg af andelsbolig, er at meddele bestyrelsen, at du vil sælge din andelsbolig. Det er en god idé, hvis du forud for dette sætter dig ind i, hvordan foreningens økonomi er. Det gør det nemmere for dig at videregive køber og vedkommendes rådgiver de rette informationer.

Køber vil ofte bede dig om følgende dokumenter:

• Referater fra generalforsamlinger inden for de seneste 2-3 år.
• Regnskabet for andelsforeningen inden for de seneste 2-3 år samt budgettet for næste år.
• Nøgleoplysningsskema, som indeholder informationer om boligen.
• Salgsopstilling for andelsboligen.
• Forbrugsudgifterne for andelsboligen de seneste 2 år.
• Vedligeholdelsesplan for andelsforeningens ejendomme.

Herudover kan foreningen som nævnt stille krav til, at der udarbejdes et eleftersyn samt et VVS-tjek i forbindelse med salg af en andelsbolig. Det er dog op til den enkelte forening, hvorfor dette ikke altid vil være tilfældet.

Trin 2: Prissætning af andelsboligen

Når du sætter dig ind i foreningens økonomi og fremtidsplaner, har du samtidig lettere ved at prissætte boligen. Hvis der eksempelvis er planer om, at hovedejendommen skal have nye vinduer, renoveret facaden eller lignende, kan det have indflydelse på prisen.

Du bør desuden overveje, om det kan betale sig at renovere din andelsbolig, inden du sætter den til salg. Det vil i mange tilfælde give dig bedre forudsætninger for at få den solgt. Eksempelvis kan udgifterne til renovering af køkken eller badeværelse tjene sig selv hjem, såfremt du får solgt boligen hurtigere.

Er der løsøre, som følger med i handlen – eksempelvis møbler eller andre genstande – skal du også medregne disse i prissætningen. Disse er dog ikke en del af selve andelsboligen, hvorfor det skal aftales separat mellem køber og sælger, om der følger løsøre med i handlen.

Trin 3: Markedsføring af andelsboligen

Når du har fået prissat din andelsbolig, er du i princippet klar til at sætte den til salg. Det betyder, at du skal markedsføre den, så den når ud til potentielle købere. Det kan du gøre på mange forskellige måder – f.eks. ved at lægge den på på boligsider eller at lave annoncer på sociale medier.

Det er desuden vigtigt, at du udarbejder en ordentlig annonce med en beskrivelse af boligen, billeder og praktiske informationer, som er relevante for potentielle købere. Mulighederne er mange, og det kan være en god idé at udarbejde et budget over, hvor mange penge du vil ofre på at markedsføre boligannoncen.

Trin 4: Godkendelse af køber

Når din markedsføring begynder at give pote, kan du ikke bare vælge og vrage mellem potentielle købere. I de fleste andelsforeninger skal bestyrelsen godkende den potentielle køber, før han eller hun får lov at købe boligen.

Herudover kan der være en venteliste i andelsforeningen. Hvis det er tilfældet, skal boligen først tilbydes til dem, der står herpå, før du kan sælge den til andre. Det er derfor vigtigt, at du undersøger, om du selv må sælge boligen, eller den først skal udbydes til en venteliste.

Godkender andelsforeningens bestyrelse den potentielle køber, kan han eller hun byde på boligen. Bliver dig og køber enige om pris og vilkår, skal der udarbejdes en købsaftale – og her er det ofte en god idé at få en boligadvokat til at udarbejde den.

Trin 5: Gennemfør dit selvsalg af andelsbolig

Købsaftalen er den kontrakt, som du og køber skriver under på. Den skal derfor indeholde alle de oplysninger og vilkår, der er relevante for handlen. Købsaftalen bliver tilpasset den enkelte bolighandel, hvorfor det sjældent er en god idé at udarbejde den på egen hånd.

Købsaftalen indeholder blandt andet følgende oplysninger:

• Overtagelsesdato
• Købesum
• Vilkår, som aftales mellem køber og sælger
• Salgsopstilling

Det er en god idé at få en boligadvokat til at udarbejde købsaftalen, så du er sikker på, at du ikke ender med at snyde dig selv. Der er også den mulighed, at købers rådgiver udarbejder købsaftalen. Er det tilfældet, bør du få din egen boligadvokat til at gennemgå den for dig.

Køber vil ofte få indsat et advokatforbehold i købsaftalen. Dette giver vedkommende ret til at foreslå ændringer og udtræde af købsaftalen uden omkostninger, såfremt de ikke accepterer de anmodninger, som deres rådgiver har angivet.

Trin 6: Berigtigelse af handlen

Når du og køber har underskrevet købsaftalen, er der typisk en fortrydelsesret på seks dage. Annulleres handlen ikke, skal den berigtiges, hvilket betyder, at den salget skal ske i overensstemmelse med de aftalte vilkår og betingelser.

I samme omgang skal skødet udarbejdes og tinglyses, så køber nu fremgår som den officielle ejer af boligen. Det er en god idé at få en boligadvokat til at stå for berigtigelsen, så du er sikker på, at alt sker efter den gældende lovgivning.

Trin 7: Overdragelse af andelsboligen

Det sidste trin, før du kan betragte dit selvsalg af andelsbolig som værende gennemført, er, at boligen skal overdrages til køber. Du har pligt til at vedligeholde boligen indtil den dag og tidspunkt, hvor køber overtager den.

Det er en god idé at aflæse forbrugsmålerne for elektricitet, vand, varme og gas på overtagelsesdatoen. Herudover bør både køber og sælger være til stede på dagen, så I sammen kan gennemgå boligen.