Boligkøb

Der er flere faser, der skal gennemføres i forbindelse med et boligkøb, før handlen afsluttes, og du får nøglerne til din nye bolig. I denne guide til boligkøb gennemgår vi de trin, du skal igennem, før du kan flytte ind i din nye bolig.

Det er en spændende, men krævende opgave at foretage et boligkøb. Ofte er det en proces, der tager lang tid, og du finder typisk ikke drømmeboligen i første forsøg. Når du endelig finder en bolig, du er interesseret i, er der en række trin, du skal igennem, før du kan skrive under på købsaftalen.

Herunder følger en praktisk og overskuelig trin-for-trin-guide til boligkøb. Når du har læst den, kender du til alle de forskellige processer, der skal gennemføres, før du kan skrive under på købsaftalen og overtage boligen.

Guide til boligkøb

Det er vigtigt, at du forbereder dig grundigt, før du kaster dig ud i et boligkøb. Processen er langt fra simpel, så du bør sætte dig grundigt ind i de forskellige trin, inden du begynder din boligjagt. På den måde får du nemmere ved at navigere uden om de forskellige faldgruber, der uden tvivl vil opstå på vejen.

#1: Få forhåndsgodkendt et lån til boligkøb

Før du begynder at kigge efter bolig, er det vigtigt, at du ved, hvad du rent faktisk har råd til. Du bør derfor starte boligjagten med at udarbejde et detaljeret budget, som tager udgangspunkt i din nuværende og fremtidige økonomi.

Når du har lagt et realistisk budget over dine nuværende og fremtidige indtægter og udgifter, skal du aftale et møde med banken. Her gennemgår I budgettet sammen, hvorefter banken eventuelt justerer i det budget, du har lagt, hvis der er grundlag herfor.

Når budgettet er gennemgået, kan du få bevilliget et forhåndsgodkendt lån til dit boligkøb. På den måde ved du, hvor meget du har råd til købe bolig for. Det gør det muligt at indsnævre din boligsøgning, da du kan frasortere de boliger, du ikke har råd til.

Vælger du at begynde din boligsøgning, før du har fået forhåndsgodkendt et lån, bør du gå ud fra, at du kan få bevilliget et lån, der svarer til husstandsindkomsten gange med tre eller fire. Det konkrete tal afhænger af, hvor i landet du planlægger at købe bolig.

#2: Gennemgå boligen og dens rapporter

Når din boligsøgning giver pote, og du finder en bolig, som du er interesseret i at købe, skal du undersøge de forskellige forhold, der relaterer sig til boligkøbet. Det betyder, at du skal gennemgå boligen og de medfølgende dokumenter.

Du bør som minimum gennemgå salgsopstillingen, tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og energimærkerapporten. Det er en god idé at hyre en ekstern rådgiver som eksempelvis en boligadvokat, hvis du vil sikre dig, at du tager højde for alle de forhold, der er relevante.

Samtidig kan det være fordelagtigt at alliere dig med en byggesagkyndig, der kan gennemgå boligen og vurdere, om de informationer, der er angivet i rapporterne, stemmer overens med virkeligheden. De fleste boliger har fejl og mangler, og det er væsentligt, at du kender omfanget af disse, før du skriver under på en købsaftale.

Det er også en god idé at undersøge, om der er tinglyste servitutter på ejendommen eller hjemfaldspligt. Disse har indflydelse på dit boligkøb og kan være med til at reducere værdien af boligen markant, hvorfor du kan ende med at betale for meget for boligen.

#3: Gennemgå købsaftalen med en boligadvokat

Når du er blevet enig med sælger om, at du gerne vil købe boligen, modtager du en købsaftale. Det er vigtigt, at du ikke bare skriver under på den, uden den er blevet gennemgået grundigt først.

Hvis du alligevel ønsker at underskrive købsaftalen, før du har gennemgået købsaftalen, bør du sikre dig, at der er indskrevet et advokatforbehold. Advokatforbeholdet sikrer, at købsaftalen først er gyldig, når din advokat har godkendt den i sin helhed.

Det er som udgangspunkt indholdet i købsaftalen, der gør sig gældende, hvis der opstår uenigheder omkring dit boligkøb på et senere tidspunkt. Købsaftaler er ofte skrevet i et juridisk sprog, der kan være vanskeligt at forstå, hvorfor du altid bør få en advokat til at gennemgå den.

Skriver du under på en købsaftale i forbindelse med et boligkøb, uden der er indskrevet advokatforbehold, skal du betale sælger en godtgørelse på 1 % af købesummen, såfremt du vælger at annullere. Dette er din normale fortrydelsesret ved boligkøb.

Har du derimod fået indskrevet et advokatforbehold, kan du kvit og frit annullere dit boligkøb, såfremt din advokat ikke kan godkende dette. Du bør som udgangspunkt aldrig underskrive en købsaftale uden et advokatforbehold, hvis du vil være på den sikre side.

Læs mere om købsaftalen her.

#4: Dit boligkøb skal berigtiges

Når både køber og sælger har underskrevet købsaftalen, er boligkøbet tæt på at være gennemført. Der er dog en række forhold, der skal bringes i orden, før du kan få udleveret nøglerne til din nye bolig.

Først og fremmest skal handlen berigtiges. Det betyder, at boligkøbet og -salget gennemføres i overensstemmelse med de vilkår, der fremgår af den underskrevne købsaftale. Det er ofte sælgers mægler eller købers rådgiver, der står for at berigtige handlen.

Der udarbejdes et skøde på boligkøbet, som køber og sælger underskriver. Når der foreligger et underskrevet og tinglyst skøde uden anmærkninger, frigives købesummen til sælger. Dette vil typisk ske på datoen for overtagelse af boligen.

Hvis skødet har anmærkninger, og derfor ikke kan tinglyses, er det typisk, fordi sælger har pantebreve i ejendommen. Disse skal slettes, før anmærkningen forsvinder, medmindre andet er angivet i købsaftalen.

Skødet indeholder ikke de samme bestemmelser som købsaftalen, da formålet med skødet udelukkende er at dokumentere den tinglyste ejer af ejendommen. Derfor vil skødet typisk kun indeholde oplysninger om pris, overtagelsesdato, ejer og lignende informationer.

#5: Finansieringen af dit boligkøb

Før købesummen kan blive deponeret til sælger, skal du først og fremmest have optaget lånet hos din bank og/eller realkreditinstitut. Der er mange forskellige lånetyper, og der er samtidig forskel på, hvilken lånetype der giver bedst mening i forhold til din økonomiske situation.

Der er flere faktorer, som har indflydelse på, hvilket lån der er mest fordelagtigt at finansiere dit boligkøb med – gæld, job, alder, uddannelse og lignende har eksempelvis afgørende betydning for, hvilke lån du kan oprette.

I nogle tilfælde kan det være en fordel at overtage sælgers boliglån, når du skal gennemføre et boligkøb. Typisk vil sælgers mægler og din rådgiver stå for at koordinere en sådan ordning, ligesom din bank kan rådgive dig om, hvorvidt det giver mening i dit tilfælde.

#6: Boligkøbet afsluttes, og du overtager boligen

Dit boligkøb afsluttes typisk på dagen for overtagelse, hvor du får udleveret nøglerne. Her mødes du med sælger i din nye bolig, hvorefter du får overleveret praktiske oplysninger om boligen. Det kan eksempelvis være oplysninger om varmesystem, sikringsskab og andre praktiske informationer.

Før du når så langt i boligkøbet, er der en række forhold, der skal være i orden. Pengene skal være deponeret til sælger, og forbrugsmålerne skal være aflæst, så der kan udarbejdes en refusionsopgørelse. Herunder følger en kort gennemgang af de enkelte punkter.

Deponeringer

Før boligkøbet kan afsluttes, skal købesummen frigives til sælger. Købesummen er ofte deponeret hos banken eller ejendomsmægleren, hvorfor den først deponeres, når betingelserne for handlen er opfyldt. Herudover skal der tegnes forsikringer, medmindre du har købt en lejlighed, hvor der ofte er en fællesforsikring.

Hvis du ønsker at tegne en ejerskifteforsikring, skal denne desuden også være underskrevet, før du kan overtage nøglerne til din nye bolig. Det væsentligste er dog, at køber har modtaget købesummen, før boligkøbet er gennemført.

Aflæsning af forbrugsmålere

På dagen for overtagelse aflæses forbrugsmålerne. Disse noteres i et skema, som du typisk får udleveret af ejendomsmægleren. Begge parter skriver under på skemaet, hvorefter det videregives til den person, der står for at berigtige handlen.

Oplysningerne anvendes blandt andet i forbindelse med udarbejdelse af refusionsopgørelsen, samt når ejerskiftet anmeldes til forsyningsselskaberne.

#7: Refusionsopgørelsen er det sidste led i boligkøbet

Refusionsopgørelsen udarbejdes i forbindelse med afslutningen af et boligkøb. Formålet med denne er at udligne det mellemværende, der er mellem dig og sælger. Det betyder, at de udgifter, sælger har betalt forud, og de udgifter, du har betalt bagud, afregnes.

Refusionsopgørelsen dækker blandt andet:

• Udgifter for ejendommen, som sælger har betalt forud.
• Udgifter for ejendommen, som køber har betalt bagud.
• Ejendomsskatter
• Kontingent til grundejerforeningen
• Ejerskifteforsikring
• Øvrige udgifter

Det fremgår i de fleste tilfælde af købsaftalen, hvornår der skal udarbejdes en refusionsopgørelse. Det er typisk det sidste led i boligkøbet, da forbrugsmåleren først aflæses på overtagelsesdagen.

Kom sikkert igennem dit boligkøb med en boligadvokat

Når du står overfor et boligkøb, er det vigtigt at være opmærksom på, at ejendomsmægleren er sælgers repræsentant. Ejendomsmægleren varetager som udgangspunkt udelukkende sælgers interesser, og du bør derfor sikre dig, at du har en ekstern rådgiver, som kan varetage dine.

Typisk vil det være en boligadvokat, der står for at hjælpe dig sikkert igennem dit boligkøb. Din boligadvokat vil som minimum hjælpe dig med at gennemgå købsaftale, men kan også stå for at forhandle med sælgers repræsentant og varetage dialogen med både bank og ejendomsmægler.

Hvis du skriver under på købsaftalen, før du har kontaktet en boligadvokat, er det vigtigt, at du får indskrevet et advokatforbehold. Efterfølgende kan du kontakte en boligadvokat, der kan gennemgå denne. Det anbefales dog, at du finder en boligadvokat, før du skriver under på købsaftalen.

Når du har fået indskrevet et advokatforbehold i købsaftalen, før du skriver under, er dit boligkøb ikke bindende, før din advokat har gennemgået og accepteret købsaftalen uden anmærkninger. Det er således en garanti for, at du ikke gennemfører et boligkøb uden at være bekendt med alle forhold, vilkår og betingelser, der fremgår af købsaftalen.