Skøde

Et skøde er et dokument, der viser, hvem den officielle ejer af en ejendom er. Den officielle registrering af skødet kaldes for tinglysning. Du kan således først kalde dig for ejer af den pågældende ejendom, når skødet er blevet tinglyst. I denne artikel kan du læse mere om, hvad et skøde er, hvad det skal indeholde, samt hvordan tinglysningen foregår i praksis.

Hvad er et skøde?

Et skøde er et offentligt dokument, som indeholder information omkring ejerskabet af en ejendom. Skødet kan tilgås af alle, når det er blevet tinglyst. I dag foregår al skødeskrivning digitalt, hvorfor tinglysningen foregår online. Når et skødet er tinglyst, er det et endegyldigt dokument, der beviser, hvem der er den retmæssige ejer af en ejendom.

Skødet udarbejdes på baggrund af de informationer, der fremgår af den købsaftale, som sælger og køber har underskrevet. Købsaftalen og skødet er således to forskellige dokumenter, der dog begge er en essentiel del af en ejendomshandel, selvom købsaftalen i princippet ikke er obligatorisk.

Skødet indeholder kun de vigtigste informationer omkring bolighandlen, og når skødet er blevet tinglyst, vil disse informationer være tilgængelige for offentligheden. Købsaftalen er derimod en mere detaljeret kontrakt, som indeholder alle de vilkår og betingelser, der gør sig gældende for ejendomshandlen.

Hvilke oplysninger fremgår af skødet?

Som nævnt, er skødet ikke så detaljerigt som købsaftalen. Det indeholder udelukkende de overordnede oplysninger omkring ejerskiftet samt de gældende vilkår for overdragelsen. Skødet kan dog også indeholde betingelser, som skal opfyldes, førend skødet kan tinglyses.

Et eksempel på betingelser kan være, hvordan du skal forholde dig i forbindelse med erhvervelse af en landbrugsejendom eller et dødsbo. Herudover kan skødet også indeholde servitutter og pantehæftelser.

Et skøde indeholder typisk disse informationer:

• Navn, adresse og CPR-nummer på både køber og sælger
• Ejendommens stand ved overtagelse
• Dato for overtagelse
• Købesum
• Servitutter
• Pantehæftelser
• Eventuelle erklæringer

Er det nødvendigt med et skøde?

En ejendomshandel kan ikke gennemføres uden et skøde. Skødet er det endelige dokument i en ejendomshandel, og det er først, når skødet er tinglyst, at du fremgår som den retmæssige indehaver af den pågældende ejendom. Det er således også et lovkrav, at der udarbejdes et skøde, før du kan købe en ejendom.

Vær opmærksom på, at der ikke anvendes skøder, hvis der er tale om køb af en andelsbolig. Her køber du en andel i foreningen, hvorfor det ikke er dig, der er ejer af ejendommen, men blot har rettighederne til den. Ved køb af en ejerbolig eller anden ejendom, skal der udarbejdes et skøde, som efterfølgende skal tinglyses.

Skødet er med til at sikre dig dine rettigheder til ejendommen, samtidig med at det forhindrer en ejendom i at have flere ejere. Foreligger der ikke et tinglyst skøde, er det ikke dig, der er den officielle ejer af ejendommen, selvom du har betalt for den. Skødet er således en obligatorisk og lovmæssig del af al handel med fast ejendom.

Hvem står for at udarbejde skødet?

Der er ingen krav om, hvem der skal stå for at udarbejde skødet. Det er således op til køber og sælger at aftale, hvem der står for skødeskrivningen. Det er dog almindelig praksis, at det er køber, som påtager sig ansvaret for at udarbejde skødet. Det vil fremgå af købsaftalen, hvem der er ansvarlig for udarbejdelse af skødet.

Det fremgår ligeledes af købsaftalen, hvem der står for at tinglyse skødet, når handlens betingelser er blevet opfyldt, og der foreligger et underskrevet skøde. Det vil typisk være en boligadvokat, som står for at udarbejde og tinglyse skødet, så det bliver gjort korrekt – også selvom der ikke stilles krav til, hvem der udarbejder og tinglyser det.

Vær opmærksom på, at sagen kan ende med at trække i langdrag, hvis ikke skødet er udfyldt korrekt. Indeholder det ikke de fornødne informationer, vil det ikke blive anset som gyldigt, og derfor skal det ændres og sendes til tinglysning igen, før du får ejendomsretten over boligen.

Skødet udarbejdes typisk, inden ejendommen bliver overtaget, ligesom det underskrives, før det bliver tinglyst. Det er først, når skødet er blevet tinglyst, at sælger får udbetalt købesummen. Indtil da bliver den typisk deponeret hos enten en boligadvokat eller ejendomsmægler.

Er det nødvendigt, at skødet bliver tinglyst?

Det er nødvendigt, at skødet tinglyses, da det først er gyldigt, når det er tinglyst. Tinglysningen er den offentlige registrering af skødet – og dermed også af dig som ejer. Formålet med tinglysningen er således, at den nye ejers råderet over ejendommen offentliggøres.

Når du skal have et skøde tinglyst, skal du betale en tinglysningsafgift. Denne består af en variabel og en fast udgift. Den variable afgift udgør 0,6 % af ejendommens købesum, mens den faste afgift ifølge de nuværende satser er på 1.825 kr. Den faste afgift reguleres løbende.

Hvordan foregår skødeskrivning og tinglysning?

Det er vigtigt, at skødet udarbejdes korrekt, så det indeholder de rigtige oplysninger. Disse oplysninger er nødvendige, før tinglysningen kan gennemføres. Er det første gang, du skal købe eller sælge en bolig, er det en god idé at sætte dig ind i, hvordan processen for udarbejdelse og tinglysning af skøde forløber.

#1: Købsaftalen udarbejdes og underskrives

Da skødet bygger på de oplysninger, som fremgår af købsaftalen, skal denne først gennemgås. Når der foreligger en underskrevet købsaftale uden anmærkninger, kan skødet blive udarbejdet. Det fremgår af købsaftalen, hvem der står for at udarbejde skødet, men typisk vil det være købers boligadvokat eller -rådgiver, som står for det.

#2: Skødet udarbejdes og underskrives

Skødet udarbejdes på baggrund af de oplysninger, som fremgår af købsaftalen. Når skødet indeholder de rigtige informationer, underskrives det digitalt. Efterfølgende er underskriften juridisk gyldig – også selvom skødet på nuværende tidspunkt ikke er blevet tinglyst.

#3: Sælgers lån aflyses, og købers lån tinglyses

Når skødet er underskrevet, skal sælgers lån aflyses. Banken får besked om, at købers lån er tinglyst på boligen, såfremt han eller hun ikke køber boligen kontant. I de fleste bolighandler bliver boligen finansieret med et lån.

#4: Skødet tinglyses, og købesummen frigives

Når sælgers lån er blevet aflyst, og købers lån er blevet tinglyst, skal købesummen efterfølgende frigives til sælger. Dette sker, når skødet er blevet tinglyst – og tidligst på dagen for overtagelse. I langt de fleste tilfælde bliver købesummen deponeret hos sælgers repræsentant, som efterfølgende står for at frigive den til sælger.

#5: Forbrugsaflæsning

Sælger og køber aflæser forbrugsmåleren på dagen for overtagelse. Efterfølgende bliver aflæsningerne videregivet til forsyningsselskaberne, og det er denne proces, som danner grundlag for refusionsopgørelsen.

#6: Refusionsopgørelsen udarbejdes

Der udarbejdes en refusionsopgørelse, som har til formål at dække det mellemværende, som er mellem køber og sælger. Refusionsopgørelsen dækker over forbrugsomkostninger, som sælger betaler forud, og forbrugsomkostninger, som køber betaler bagud.

Hvad er skødeskrivning?

Skødeskrivning er et ældre udtryk, som typisk blev anvendt før i tiden, da der var et større fysisk arbejde forbundet med udarbejdelsen af skødet. Dengang blev skødet skrevet på et fysisk dokument, som efterfølgende blev underskrevet af både køber og sælger.

I dag er skødet et ældre dokument, som bliver indsendt til tinglysningsretten, hvorefter det automatisk bliver tinglyst. Dette sker dog udelukkende, hvis skødet er udfyldt korrekt, så det indeholder alle væsentlige informationer.

Såfremt skødet ikke indeholder de korrekte informationer, vil det få sagen til at trække i langdrag, da det skal gennemgås manuelt. Det er derfor væsentligt, at du sikrer dig, at skødet er komplet, før du sender det til tinglysning.

Det er altid en god idé at alliere dig med en boligadvokat, som kan hjælpe dig med at udarbejde og tinglyse skødet. Det vil sikre dig, at der ikke opstår komplikationer i forbindelse med tinglysningen, ligesom det vil foregå hurtigt og sikkert.

Læs mere om skødeskrivning her.

Hvordan foregår det, når skødet udarbejdes?

Der er en række forskellige krav, som skal være overholdt ifølge lovgivningen. Skødet skal indeholde en række oplysninger omkring ejendommen, ejerforhold, købesummen, finansiering samt dato for overtagelse.

Før 2009 var skødet et fysisk dokument, som skulle underskrives af begge parter i hånden. I dag er skødet et elektronisk dokument, da tinglysningen efter 2009 er blevet digitaliseret. Derfor bliver skødet heller ikke underskrevet i hånden, men derimod over nettet – og der stilles ikke krav til, at køber og sælger skal være i samme rum, når det underskrives.

Der skelnes mellem et endeligt skøde og dét, der kaldes for et betinget skøde. Det er værd at være opmærksom på, før du skriver under. Et betinget skød er et skøde, som har en række betingelser, der skal være opfyldt, førend det bliver gyldigt – eksempelvis at købesummen bliver betalt indenfor den angivne tidsramme.

Hvad er et betinget skøde?

Som nævnt, er et betinget skøde et skøde, som indeholder én eller flere betingelser, der skal være opfyldt af køber eller sælger, førend skødet vil være juridisk gyldigt. Det kan være, at der er en række forhold, som skal bringes i orden, før skødet træder i kraft – eksempelvis at sælger har modtaget købesummen på overtagelsesdatoen.

I praksis anvendes et betinget skøde sjældent, da købesummen ofte bliver deponeret hos sælgers ejendomsmægler eller købers repræsentant. Når handlens betingelser er opfyldt, bliver skødet frigivet til sælger, hvorefter skødet tinglyses.

Hvad er et endeligt skøde?

Et endeligt skøde er betegnelsen for et skøde, som er juridisk gældende fra den dato, det tinglyses. Hvis der først foreligger et betinget skøde, vil det bliver udarbejdet som et endeligt skøde, når betingelserne er opfyldt – og dermed aflyses betingelserne for ejendommen.

Før dette sker, vil det være tale om et tinglyst skøde med retsanmærkninger. Disse skal slettes, før købesummen frigives til sælger, og skødet bliver juridisk gyldigt. Det er typisk købers repræsentant, der står for at deponere og frigive købesummen.

Hvordan foregår det, når skødet udarbejdes?

Når du skal have tinglyst et skøde, vil du i det fleste tilfælde betale en variabel og en fast afgift. Den variable afgift er på 0,6 % af købesummen, mens den faste afgift er på 1.825 kr. ifølge de gældende takster. Disse afgifter betales til staten.

Vælger du selv at udarbejde og tinglyse skødet, er der ingen udgifter forbundet med selve skødeskrivningen. De fleste gør dog brug af en boligadvokat i forbindelse med udarbejdelse og tinglysning af skøder, hvorfor boligadvokaten eller købermæglerens salær også skal medregnes.

Skal vi hjælpe dig med dit skøde?

Hvis du vil være sikker på, at dit skøde er udarbejdet efter den gældende lovgivning og indeholder de korrekte informationer, er det en god idé at hente hjælp hos en boligadvokat eller -rådgiver. Hos NEMBOLIGHANDEL kan vi hjælpe dig med køberrådgivning, så du er sikker på, at dit skøde bliver udarbejdet korrekt.

Vi tilbyder forskellige pakkeløsninger, og du vælger selv, hvor meget du vil involvere os i dit boligkøb. Du kan nøjes med at få hjælp til at udarbejde og tinglyse skødet, men vi kan også stå for komplet køberrådgivning, når du skal købe bolig. På den måde er du sikker på, at du kan skrive under på købsaftalen med god samvittighed.