Hvilke regler er der i forbindelse med et forældrekøb?

Et forældrekøb er i de fleste tilfælde en god investering – og samtidig praktisk, hvis du som forælder vil sikre dig, at dit barn har et sted at bo, når han eller hun er studerende. Der findes mange regler ved forældrekøb, som du bør være opmærksom på. Herunder finder du et overblik over de mange regler ved forældrekøb.

Hvad er et forældrekøb?

Et forældrekøb er betegnelsen for en bolig, som finansieres af forældrene og efterfølgende lejes ud til barnet. Der er altså tale om et lejeforhold, hvor forældrene køber en bolig, som barnet lejer til en attraktiv husleje.

Det er primært i landets store studiebyer, at forældrekøb er populært. Det skyldes, at der er rift om boligerne, og derfor kan det være svært at finde en passende bolig, som er til at betale. Forældrene kan sætte huslejen så lavt, som det er tilladt, hvilket er en stor fordel for barnet.

Regler for forældrekøb

Der findes en lang række regler, du bør være opmærksom på, før du beslutter dig for at foretage et forældrekøb. Eksempelvis er der regler i forhold til beskatning af eventuelt overskud, men der er også regler i forhold til salg af forældrekøbet.

Du skal derudover være opmærksom på, at det ikke er alle boliger, der kan anvendes som forældrekøb. Mange andelsforeninger tillader ikke forældrekøb, da der er krav om, at ejeren af boligen selv skal være bosiddende i andelsboligen, hvorfor den ikke må lejes ud.

Når du foretager et forældrekøb, vil det fra et juridisk perspektiv være det samme, som hvis du driver en udlejningsvirksomhed. Derfor bliver du også beskattet af det eventuelle overskud, du opnår gennem lejeindtægterne. Det har dog også den fordel, at du dermed også kan trække driftsudgifter fra i skat.

Før du foretager et forældrekøb, er det vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i de forskellige fordele og ulemper. Det giver dig mulighed for at vurdere, om forældrekøbet er det rigtige valg i din situation – og om det overhovedet kan betale sig for dig og dit barn.

Hvad er fordelene ved et forældrekøb?

Der er mange fordele ved at forældrekøb både for barnet og forældrene. Herunder finder du en oversigt over de fordele, der er for henholdsvis barn og forældre.

Fordele ved forældrekøb for barnet

Et forældrekøb skaber mange muligheder for barnet. Herunder finder du en oversigt over en række af de mest markante fordele, som barnet opnår, hvis forældrene beslutter sig for at købe en bolig, som de efterfølgende lejer ud til vedkommende.

Barnet får et fornuftigt sted at bo

En af de største fordele ved forældrekøbet er, at barnet får et fornuftigt sted at bo. I flere af landets store studiebyer som eksempelvis København, Aarhus og Odense, er det svært at finde en studiebolig, som er til at betale. Forældrekøbet sikrer, at barnet kan få en ordentlig bolig til en pris, der er til at betalte.

I den forbindelse er det dog værd at være opmærksom på, at du ikke bare må sætte huslejen, som du ønsker det. Den skal være sat efter markedslejen, hvilket betyder, at huslejen ikke må sættes for højt eller lavt i forhold til lignende lejeboliger i området.

Barnet kan søge boligsikring

Når du foretager et forældrekøb, er der i princippet tale om et almindeligt lejeforhold mellem dig og dit barn. Det betyder, at dit barn kan søge boligsikring, da han eller hun bor til leje. Det kræver blot, at der er udarbejdet en lejekontrakt, samt at der er tale om en bolig med et køkken.

Det er forskellige fra bolig til bolig og person til person, hvor meget man kan få i boligstøtte. Det afhænger blandt andet af, hvor mange der bor på adressen, hvor mange kvadratmeter lejligheden er, samt hvor mange penge barnet tjener. Det er muligt at estimere, hvor meget man kan få i boligstøtte på Borger.dk.

Mulighed for at fremleje dele af boligen

En tredje fordel ved forældrekøbet er, at det giver jeres barn mulighed for at leje et værelse ud, hvis lejligheden er stor nok. Det er praktisk, da det giver barnet et økonomisk tilskud, da han eller hun ikke skal stå for at betale hele huslejen på egen hånd.

Hvis lejeindtægten for fremlejen udgør mindre end 2/3 af den samlede husleje, vil indtægten være skattefri for barnet. Der er dog en række forskellige regler, man skal være opmærksom på, hvis man vil fremleje dele af lejligheden ud.

Vær blandt andet opmærksom på følgende:

• Boligstøtten nedsættes ved fremleje.
• Der bør udarbejdes en fremlejekontrakt.
• Barnet fungerer teknisk set som udlejer, hvorfor han eller hun er ansvarlig for de skader, som lejeren laver på boligen.

Fordele ved forældrekøb for forældrene

Som nævnt, er det ikke kun barnet, som opnår fordele ved forældrekøbet. Forældrene kan også drage nytte af forældrekøbet, da det blandt andet kan bruge som en investering, såfremt den generelle markedsleje stiger. Herunder kan du læse om de mange fordele ved forældrekøbet.

Ens barn er sikret en bolig

Den primære årsag til, at de fleste vælger at foretage et forældrekøb, er, at forældrene får vished om, at barnet har en bolig, som de kan bo i under deres studietid. Barnet får en fornuftig bolig til en husleje, som er til at betale.

Forældrekøbet kan bruges som investering

Forældrekøbet er ofte en god investering, hvis boligpriserne generelt er stigende. Det kræver dog, at boligen sælges igen, når barnet flytter ud. Hvis I investerer i en større bolig, er der også mulighed for, at I finder en anden lejer, når barnet flytter.

Barnet hjælper således med at betale af på boliglånet, indtil han eller hun flytter – og det samme gælder for en eventuel anden lejer. Der er ligeledes mulighed for at sælge boligen billigt til barnet, når han eller hun er færdig med at studere.

Ulemper ved et forældrekøb

Der er generelt flere fordele ved et forældrekøb, end der er ulemper. Det betyder dog ikke, at der ikke er ulemper ved forældrekøbet. En af ulemperne er, at I som forældre ikke ved, hvordan boligmarkedet udvikler sig.

Derfor kan I risikere at miste penge, når boligen igen skal sælges, hvorfor I ikke opnår nogen gevinst ved salget. Det kan dog også være, at boligpriserne stiger, hvorfor I vil opnå en gevinst ved salget. Her er der en række skattemæssige regler, som I bør være opmærksomme på.

En anden ulempe er, at I som udlejere af boligen er ansvarlige for, at lejligheden bliver vedligeholdt. Det er derfor også jer, som skal betale de eventuelle vedligeholdelsesomkostninger, som opstår.

Skatteregler ved forældrekøb

Der er en række skatteregler, som du bør være opmærksom på i forbindelse med forældrekøbet. Når du udlejer boligen til dit barn, er der tale om selvstændig udlejningsvirksomhed, hvorfor du bliver beskattet af et eventuelt overskud i forbindelse med udlejningen.

Du kan vælge mellem følgende beskatningsmetoder:

• Virksomhedsordningen (VSO)
• Kapitalafkastordningen
• Almindelige skatteregler

Du kan læse mere om de forskellige muligheder på SKATs hjemmeside. Der er for nyligt vedtaget en række ændringer i de forskellige beskatningsmetoder, og du bør altid sikre dig, at du vælger den metode, som giver bedst mening for din økonomi.

Regler for salg af forældrekøb

Når barnet ikke længere er studerende, bliver boligen typisk solgt. Her kan I vælge at sælge den til jeres barn eller til en anden. Uanset, hvem I vælger at sælge boligen til, skal I være opmærksom på, at I bliver beskattet af det overskud, I opnår på salget.

Det betyder, at differencen mellem erhvervelsesprisen og salgsprisen bliver beskattet. Det skyldes, at I ikke selv har været bosiddende i boligen, hvorfor det ikke er muligt at gøre brug af parcelhusreglen, hvilket ville have været tilfældet, hvis det var jeres egen bolig.

Vælger I at sælge boligen til jeres barn, kan salget ske til en fordelagtig pris, hvis man sammenligner med et almindeligt boligsalg. I har mulighed for at sælge boligen til 15% under den offentlige ejendomsvurdering, når det er barnet, der er køber.

Krav til dokumentation ved forældrekøb

Når du foretager et forældrekøb, er der en række dokumenter, som du skal have styr på. Det gælder eksempelvis for lejekontrakt, købsaftale og skøde. Her kan det være en god idé at få hjælp af en boligadvokat, som kan gennemgå dokumenterne og dermed sikre, at de indeholder de korrekte oplysninger.

Lejekontrakt

Der er ingen krav om, at der skal udarbejdes en lejekontrakt i forbindelse med et forældrekøb. Det er dog en god idé, da det giver barnet mulighed for at søge boligstøtte. Herudover kan SKAT bede om at se dokumentation for udlejningen, hvilket eksempelvis kan være i form af en lejekontrakt.

Der findes en standardskabelon, som I kan basere lejekontrakten på. Hvis I har brug for hjælp til at udarbejde lejekontrakten, kan I søge assistance hos en boligadvokat, som ligeledes kan hjælpe jer med at sætte huslejen, så den overholder reglerne.

Købsaftale

Uanset, om der er tale om et forældrekøb eller ej, vil der stort set altid skulle underskrives en købsaftale i forbindelse med et boligkøb. Det vil typisk være ejendomsmægleren, der udarbejder købsaftalen, og derfor er det en god idé at få en boligadvokat til at gennemgå den.

Ejendomsmægleren varetager sælgers interesser, og det er ejendomsmæglerens opgave at sikre sælger så gode vilkår i handlen som muligt. Derfor bør du alliere dig med en boligadvokat, som kan gennemgå den og dermed sikre, at der ikke er vilkår, som du ikke bør acceptere.

Vil du være på den sikre side, bør du altid få indskrevet et bankforbehold og et advokatforbehold i købsaftalen. Så kan du skrive under, før du har fået godkendt lånet og gennemgået købsaftalen. Viser det sig, at du ikke kan låne penge, eller der er vilkår, som du ikke bør acceptere, kan du frit udtræde af handlen, uden du skal betale en godtgørelse til sælger.

Skøde

Når din boligrådgiver har gennemgået og godkendt købsaftalen, og begge parter har underskrevet den, skal der udarbejdes et skøde, som efterfølgende tinglyses. Skødet er dokumentationen på, at du nu er den retmæssige ejer af boligen.

Det er typisk købers boligadvokat, som står for at udarbejde skødet og tinglyse det. Samtidig vil boligadvokaten kunne sikre, at skødet indeholder de korrekte informationer. I forbindelse med tinglysningen skal der betales en variabel og en fast afgift til staten.